编者按：用尽多年积蓄、甚至贷款购买的商品房在70年的产权到期后命运会如何呢?近期，全国很多媒体都在热议《土地管理法》征求意见稿申的一条新规，即，住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”，该说法替换了原来表述明确的“无偿自动续期”，这无疑给人们留下了巨大的遐想空间。且看本期各方观点争锋。

有偿续期是最可行的变革路径

关键词：70年有偿续期最可行

近日公布的《土地管理法》征求意见稿中，住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”。很多专家分析，这是给有偿续期留下一个活口，是一种制度上的倒退。不过，国土资源部官员表态称，住宅满70年是否有偿续期并无定论。“有偿续期”的推测也与制定《土地管理法》(征求意见稿)相关条款的初衷不一致。

其实对这个问题我们应当更加现实地来看待。

但凡买房子的人都知道住宅“70年产权”的概念。其实严格说来，这种说法是不准确的，按照《物权法》，你买的房子拥有永久产权，这是毫无疑问的，问题在于房子下面的土地，按照《中华人民共和国宪法》，那是属于国家的，你只不过是向国家租了70年，拥有70年的使用权。

问题就在于住宅和土地是不可分离的，你的房子不可能飘在半空中。住宅的永久产权和土地的“有限产权”是明明白白摆在人们面前的现实矛盾，按照现有法律，理论上，如果你的房子能够幸存到70年后的话，国家是有权把土地收回，然后让你把自己拥有“永久产权”的房子搬走的。这是很荒诞的场景，现实当中不可能出现，但这个矛盾迟早要解决。而解决办法只有两种：一是国家把你赶走，然后按照房子的建筑成本给你一些补偿；二是你继续住在你的房子里，但需要国家继续承认你对脚下的这片土地的使用权，也就是说变相承认你对土地的私有产权。

很显然，后一种办法是最现实的、最有可能性的办法，也是在现行宪法当中城市土地仍是国有的前提下使社会动荡可能性最小的路径，而后一种办法有收费续期和无偿续期两种方式，其中无偿自动续期相当于完全承认土地私有，实质上是突破了“土地国有”这条红线，这在现有意识形态背景下是很难做到的。而“有偿续期”相对“无偿续期”而言，是在确保人们对住宅土地的长期使用权不受到侵犯的同时，也维持了对土地国有这个事实的尊重，同时也维护了政府对土地增值收益的索取权，而抛开姓社姓资的桎梏，从实际的制度演进角度来看，“有偿续期”相对70年的有限期使用权来说，其实已经算是巨大的进步了，相信也是现有制度框架下最大限度的妥协了。

私有产权是市场经济的基础，也是300年来从欧洲、美国到日本、东亚这一系列先后脱离贫困、走向富裕的国家和地区的财富从地底下蓬勃而出的秘密所在。秘鲁著名经济学家德·素托在其一时洛阳纸贵的著作《资本的秘密》当中通过大量调查产生的数据和案例，令人信服地证明了发达国家之所以发达的秘密，就是因为法律对私有产权的明确保护，让个人的资产能够通过转让、抵押等形式成为资本，成为资本主义蓬勃发展的源源不断的财富之源；而穷国之所以贫困，往往因为私有产权的模糊不清，人们对房屋和土地的所有权并没有被法律明确和清晰地承认，因而很难变成可以呼风唤雨的资本，穷人们只好坐在金山上讨饭。毫无疑问，明确私有产权并进行严格保护是一条通往繁荣的道路，也是我们的土地制度变革和所有制变革所必然要走的一条道路。

中国30年的改革开放也是一个从完全的公有产权社会到对私有产权的保护逐渐清晰、明确的社会的演变过程，包括农村土地承包制、城市土地使用权与所有权分离、城市土地使用权上市交易的一系列改革，整个过程都是在现有制度框架下的渐进变革和突破的过程，这种渐进变革的好处可以在现有制度框架下进行，不必进行翻天覆地的改造，不会因为激进的变革对原有的社会肌理和社会生态造成毁灭性的破坏，从而保持整个社会平稳发展，避免社会动荡。

从某种意义上来说，中国的土地变革走的正是这样一种不触动“根本制度”的前提下实质上的土地产权明晰到个人的变革模式。无论是英国的历史还是中国的历史都证明，这种渐进的土地变革是最有效的。从这种意义上来说，“有偿续期”相对于“无偿续期”，对原有的制度框架冲击最小，所招致的体制内的反对也最小，可以说是最可行的一种变革路径，对此我们应当乐观其成。

70年后我还得再为我的房子缴多少钱

关键词：专家民意

如果这消息属实的话，而且最后人大审议的结果也认可这个修订稿，那么，几十午后，中国土地上凡是买了房子的城市居民，全体都成了变相的租房户，那些付出毕生积蓄为儿孙买了房子的人，那些沦为房奴依然为供房而挣扎的人，会惊愕地发现，他们的苦日子到了儿孙辈的时候，并没有完结，依然得为自己的房产付费。专家说，今后续期付费还是不付费、付多少，把权力留给了政府。而在北京，已经有按1300元／平方米价格续期的说法流传，但仅限于房地产业内，官方始终未予证实。

当然，按照中国现有的土地制度，这样的规定，其实完全符合法律。但问题是，这样的土地制度，至少在人民住房问题上，显示出极度的荒唐。人民是国家的主体，可人民却得为自己购买的房屋的那一点点的土地，永远地向国家付费。具体地说，是向政府付费。政府凭什么有这样的权力?这样的权力足神授还是天授?反正不会是人民授予的。政府拿了这些钱。是要做什么呢?是按道理提供相关的公共服务吗?房子又不是政府盖的，而且政府已经从开发商那里(最终还是业主付的费)收取了高额的土地使用费。房产周围土地，也一并交过费了，而且小区的公共设施，都是居民付费使用的，凭什么要业主无休无止地付费?

最令我感兴趣的是，原来土地管理法草案的“无偿自动续期”为什么会变，无形之中变成给政府授权，让各级政府自由裁量，收不收，收多少，全要看政府高兴与否。那么老百姓的权利呢?如果这样的草案付诸实行，那么，只要政府想收费，老百姓的房产就变成了摇钱树，政府摇一摇，不用投一分钱，不要操一点心，银子就源源不断地来了。如果不想收了，那么老百姓就得永远谢主隆恩。如果政府一届收费，一届减免，那么老百姓就得隔几年感谢一次政府。从这种政治经济效果来看，这样的修改，真是有水平，谁说我们的政府缺少能人，谁说我们政府的专家没有才，这样的草案，不是才高八斗之人怎么能想得出来呢?

在某些专家眼里，人民算什么呢?民意又算什么呢?前两年全民担心自家房子成了空中楼阁，一致声讨的房产70年土地使用权，在第一个草案里刚刚得到反映，老百姓的高兴劲还没过去，第二个草案就翻了案。

表扬国土资源部官员

关键词：表扬国土部官员

现在有些官员抑或专家说话根本不考虑人民群众的感受。举近来发生的两个例子：一是有位官员宣布，小灵通将在2010或者2011年全部退出。老百姓用得好好的小灵通说让下线就下线，那可都是老百姓花钱买来的，并不是政府无偿配送的，你连一些补偿的措施也没有，说让在2011年退出就退出，有这么便宜的事情吗?二是刚刚实行了汽车的税改费，老百姓中的有车族还没来得及高兴，有些政府部门的官员和专家马上就要出台什么排污费举措，这个声音刚一出现，无怪乎有网民讽刺道，干脆连空气也收费算了，你收取汽车排污费的目的，不是为了提高空气的质量吗?那就是说，空气质量提高了，必然要产生费用，所以收取空气费也是合理的，再有一个就是，“两会”期间，有代表提出提高个人调节税的起征点，马上就有社科院的专家出面阻止道：目前不适宜提高起征点。依我看，这样的专家根本就没有活在人间的烟火里!

为什么要表扬国土部的官员呢?因为最近坊间盛传“满70年的住宅可能‘有偿续期”的说法，这个说法经所谓“专家”一通胡乱解释，已经在民众中引起了混乱。而这次，国土资源部的一位官员则表态说：住宅满70年是否有偿续期并无定论，“按照国家规定自动续期”的表述，并非预示着国家将出台“自动续期”的相关规定。这名官员称，“有偿”只是专家的推测，这种推测是不负责任的。他接着说：“有偿续期”的推测，也与制定《土地管理法》(征求意见稿)相关条款的初衷不一致。《土地管理法》(征求意见稿)确实在国土系统内部征询意见，现在媒体上的有些推测，可能会误导公众。”

媒体报道称，专家认为意见稿中删除“无偿”，可能带来“有偿续期”，这位官员称，最初修改《土地管理法》，是依据十七届三中全会的精神，也是为了与《物权法》和其他法律相衔接，他说，《物权法》中，也只表示“自动续期”。《物权法》第149条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。并无“无偿”，但也无“有偿”字样。

这名官员接着说：“征求意见稿只是面向内部征求意见，甚至还不是向社会的公开征求意见稿，更连上报稿都不算，所以争论的意义不大。”该官员表示，“自动续期”规定何时出台还没有明确说法，而“按照国家规定自动续期”的表述，更非预示着国家将出台“自动续期”的相关规定。我觉得，这个事情还是议论一下好，以提醒官员在制定、专家在解释关乎老百姓切身利益的政策时，一定要考虑到广大人民群众的心理感受!