2003年左右，国际物流地产巨头携带巨资进入中国，在沿海及经济发达地区开展 “物流圈地”运动，受物流地产高投次回报率、收益稳定的利益驱动，国内当时有资金实力的物流企业、房地产企业和地方政府也纷至沓来，抢占有限的物流地产资源。一时间，国内的物流地产市场已形成政府、民营、外资三足鼎立之势。针对当时的现况，物流地产界有投“机”和投“基”两种观点，但国内的物流地产商都不认同这样的观点，而国际物流地产巨头更多地承认自己是投“基”行为，因为他们用的都是风险投资基金或通过募集的资金。是谁是非最后会由市场来决定。

时至今日，受全球经济危机的影响，由于政府、民营、外资物流地产项目运营模式不一样，目前已出现不同的经营困境。

地方政府主导开发的物流园因园区位置的特殊性、便宜的土地价格，商业推广招商积极性不高，目前仓储空量率最高。

民营的地产项目经营及用户定位不够清晰，更多的是采用合作开发的经营模式。

投资民营的地产项目主要有两股力量，一是房地产企业开发的物流地产项目，房地产企业凭借足够的开发资金实力和容易批地的优势，加上物流地产“热”，急想在物流地产“小试牛刀”；事实上，物流地产经营区域性很强，与房地产差别大。房地产企业总算有所领悟。

二是从事商贸流动式物流业的企业开发的物流地产项目。物流运作是轻资产型的，而仓储是重资产型的。民营的物流企业愿意接受物流服务和物流地产带来的好处，却不愿承担两者的风险，目前此类地产项目成了物流企业的烫手的山芋，面临被迫出让或者被收购的困境。

外资物流地产项目在规划的前瞻性、大局观方面把握非常好，如园区定位、用户群定位、租金水平及未来的发展方向等方面，加上有资金实力的优势，像普洛斯、AMB、盖世理、丰树等外资公司在国内的物流地产项目的进展仍然如期进行，受影响较小。新熙地、凯兰置地也在静观其变，择机发展。