罗科

后奥运时期，“鸟巢”的商业化运作在热望憧憬与经营惨淡中纠结，而随着“国进民退”，其是否能呈现应有的辉煌？

“十一”之后，国家体育场（俗称“鸟巢”）或许能减轻它的些许寂寞。

一个能够为全球旅游行业提供持续、全方位服务的展览交易中心——“北京国际旅游汇”敲定在“十一”期间进驻“鸟巢”0层南侧，进行2.3万平方米的布局。

“这个世界旅游交易中心明年建成后，不是每年只开四五天，而是一年365天都在‘鸟巢开放活动。”北京国际旅游汇专家顾问王兴斌说。

自去年北京奥运会结束后一年来，在“鸟巢”举办的商业活动只有寥寥三场，2009年5月1日成龙北京演唱会、2009年6月30日“英伦组合”和2009年8月8日意大利超级杯。

据了解，这三场演出和比赛活动，加起来“鸟巢”所获出租费不到1000万元。

“人家美国体育场馆一年有300天都有活动，不是比赛就是演出。”北京市体育场馆协会外联部部长姚红生感慨。

“鸟巢”的空寂，犹如巨石压顶，使得大股东北京市国资委和经营方中信集团联合体之间产生丝丝裂隙。

“鸟巢”缺陷

后奥运时期的“鸟巢”，有三种经营方式：大型演出、比赛；餐饮、住宿、购物；观光旅游。

一度拥有“鸟巢”30年经营权的是由中国中信集团公司、北京城建集团有限责任公司、国安岳强有限公司（中信在香港的子公司）、金州控股集团有限公司（美国）4家企业组成的中信集团联合体。

根据中信联合体当初设想，观光旅游只是辅助收入，一天有一两千人就不错了。主要收入来源是举办演出和比赛，并带动“鸟巢”的餐饮、住宿、购物。

华丽的“鸟巢”本没有理由比工人体育场前景差。距离“鸟巢”10多公里之外的工人体育场周末活动不断，并配有聚餐的茉莉餐厅和唐会，也有夜店Coco Banana和Mix等。每当夜幕降临，这里也成了时尚汇聚地。

但作为国家体育场的“鸟巢”，自设计始，政治逻辑就战胜了商业逻辑。而奇特的建筑结构和奥运开幕式的辉煌更使得“鸟巢”成为中国人心目中的标志性建筑和民族象征。

由于国家形象和高昂的运营费用双重门槛，“鸟巢”陷入“小活动不配，大活动太少”的空悬境地。

一场“鸟巢”球赛最低出租费200万元，如果卖不出5万张门票根本就没有收益，用一场赔一场。北京国安每场吸引的球迷不过—万多人，而地方队将国家体育场作为主场，在有关方面看来显然不够规格。

结果，原本计划入主“鸟巢”征战2009年中超联赛的北京国安队望而却步，“鸟巢”由此失去了一个持续运营体育赛事的资源。

据有关方面评估，真正适合在“鸟巢”举行的大型赛事活动每年最多10场。

没有频繁的大型演出和比赛，餐饮、购物企业难以入驻。为宏大政治形象而服务的结构设计更是排斥商业固有的规律。

“鸟巢”是为赛后商业运营留下了够大的空间，包括用于酒店建设的12901平方米，餐饮的13500平方米，以及超市和精品卖场2.3万平方米，还有2336平方米面积用于俱乐部。

但北京高策房地产顾问有限公司董事长李国平认为，“鸟巢”留给商业项目的区域普遍位于地基部分，不仅采光极差，而且由于“鸟巢”没有为餐饮服务单独设计入口，无法让那些没有购买门票的游人进入体育场进餐。

2008年10月，“鸟巢”开始对公众开放，肯德基是首批进驻位于“鸟巢”三楼餐饮区的食品企业。但肯德基很快就因为收入还不够支付场租和人工费用而撤出。

零售巨头家乐福也曾有意在“鸟巢”南侧基座下的近2万平方米商业场地里租下一块，结果很快否决。其中一大问题是交通。按照家乐福选址的交通标准，场址必须离居民区5分钟以内路程，“鸟巢”周边不仅没有居民区，即使距离“鸟巢”最近的8号线地铁口也有1000米。

中信联合体在“鸟巢”设计建造时，就曾向奥组委等部门不断提出意见。中信联合体体育场运营有限公司副总经理张恒利表示，当时意图就是最小限度地满足奥运会的需求，最大限度考虑将来运营的需求。结果提出的500多个意见，400多个被否。

如今进驻“鸟巢”的商业机构只剩下了一家卖饮料零食的商户，就是这家经营惨淡的商家，还由于在“英伦组合”演唱会上卖出了10元一杯的矿泉水，正面临整改。

疯狂营销

2009年6月30日，北京，宋祖英鸟巢演唱会举行。

“鸟巢”的业主不是北京奥组委，而是中信集团联合体和北京市国资委，在“鸟巢”总计近35亿元的投资中，中信联合体出资15亿元，占比42%，北京市国资委出资比例58%，达20亿元。

奥运会期间“鸟巢”是租给奥组委使用。奥运会后30年内，中信集团联合体拥有特许经营权。“鸟巢”如果有盈利，政府不参与分红：如果出现亏损，政府也不补贴。30年后，中信集团联合体要保证把一个设施完好、能够举办国际A级赛事的体育场移交给政府。

“鸟巢”建筑面积25.8万平方米，场内观众坐席约为9.1万个，日常维护人员上百人。这里每天的基本运营消耗超过20万元。

在中信联合体30年的运营期限内，算上改造、折旧以及维护等多项费用，累计投资将达30多亿元。再加上建造“鸟巢”时投资的十几亿，也就是要用30年的时间收回接近45亿元的成本。

这45亿元平摊到每年，“鸟巢”在人力、维护和贷款利息等成本方面年均需要投入1.5亿元，再平均到每天就是41万元。

这是一个“蒙特利尔陷阱”。1976年，加拿大蒙特利尔举办第21届奥运会，由于场馆建设的大幅超支，蒙特利尔市民为此背负了20多年的债务。之后，悉尼澳大利亚体育场在2003-2004年度亏损2400万澳元，雅典在奥运会结束后的一年中为维护场馆花费1亿欧元。

为躲过“蒙特利尔陷阱”，中信联合体全方位挖掘“鸟巢”的每一份收入，以求快速回本。

首先，是参观门票不菲，每人50元。

其次，在“鸟巢”举办一场活动，最低一级的出租费是200万元。“鸟巢”一间面积为60平方米的包厢租用30年，要价800万元，这还是友情价。

观众进“鸟巢”须安检，随身携带的瓶装水皆被没收。口渴只能去“鸟巢”内的商店买水喝，一纸杯矿泉水10元钱。

当然，“鸟巢”最可来钱的是冠名权出售阿迪达斯，一度竞标价是每年7000万元，30年总价就是21亿元。如果得以实现，“鸟巢”名称就成为“阿迪达斯国家体育场”。

但这个经营方心仪的合同，被有关部门基于国家形象的考虑而干预搁浅。

“一个国家体育场怎么可以冠名呢？”北京奥运经济研究会会长魏纪中说。

中信联合体很无奈。按当年中信联合体跟有关方面签订的“鸟巢”的建设和开发合同文本，写明可以进行冠名权运作。

不仅“鸟巢”的大名难以拍卖，里面的坐椅冠名权也不能拍卖。7月31日，坐椅冠名权拍卖开场10分钟后便宣布停拍。拍卖结束后，“鸟巢”发布声明称，活动相关方利用“鸟巢”谋取不正当商业利益，涉嫌侵权，不停止该行为将追究法律责任。

北京体育大学体育产业发展研究中心主任林显鹏直言，“鸟巢”如果不卖冠名权的话，今后很难不赔本。作为中国第一体育场，它每年放着几千万元的冠名费不要，是没有任何道理的。

中信联合体还为“鸟巢”设计了引入日场秀和大规模的晚场秀，以此来改变“鸟巢”参观缺乏内容的情况。之后，中信联合体向政府申请提高门票价格，结果是方案被搁置。

“现在已经有很多人反映，作为国家体育场，‘鸟巢门票价格太高了。”奥组委市场开发部一位了解内情的人士说。

就在经营乏善之时，中信联合体却坐等迎来了浩浩荡荡的参观人流。奥运结束后短短几个月出人意料地实现当年盈利。

北京市朝阳区旅游局副局长张福来对《凤凰周刊》说，从去年10月到今年5月，“鸟巢”日均有高达2万人的参观量，50元的门票价格使得“鸟巢”每日仅票房收入就超过百万元。据北京市国有资产经营公司的数据，在这个时间段，“鸟巢”实现运曹收入2.6亿元，其中门票收入占总收入的七成左右。

但奥运概念所带来的旅游效应正在逝去。魏纪中表示，现在旅游参观人数已大致下降到平均每天五六千人。

以今年上半年日均参观人数2万，下半年日均参观人数5000计算，全年门票收入约2.2亿元，加上场地出租费，今年收入远高于年1.5亿元的成本。

随着旅游收入的迅速下滑，要实现今后的盈利，中信联合体的希望越来越小。

“公私”风险转换

中信联合体一开始就想方设法借助政府把“鸟巢”打造成秀色可餐的“大蛋糕”，结果却是变成了“烫手山芋”。

政府对公共项目的一般招标做法，都是采取BOT（建设-经营-移交）的模式。

而对于“鸟巢”项目，2003年北京市政府为了降低企业风险，在国内首次采用了国际上流行的PPP（Public-Private Partnerships）模式：政府首先对投资项目进行公开招标，然后与中标企业共同投资建设，并且交由企业方经营，最后双方依照协议分配项目收益。一定年限之后，项目产权移交给政府。

这对中信集团来说还不够。首先说服北京市政府将出资比例由51%提升到58%（20亿元）。这样，中信集团联合体就只需承担约15亿元的项目建设投资。

然后，中信集团煞费苦心引入外资：美国金州控股。同时，中信集团在香港注册子公司国安岳强，以使项目公司——国家体育场有限责任公司享受税收优惠。

之后，国家体育场这个“公私合营”项目给予私方30年运营权，其间盈利，由私方享有。

作为进一步的保障，中信集团还与北京市政府签署了一个兜底条款：北京市发改委协调各部门帮助中信集团联合体取得利润。

但去年10月来中信联合体所做的单体项目商业开发，不但琐碎，难成规模；而且对“鸟巢”形象所带来的破坏，聚积了社会舆论的质疑。

“鸟巢”巨大的旅游观光收入，中信联合体只是坐享其成。加之，旅游收入的去向不透明，“鸟巢”各种设施遭损毁。

中信联合体与政府的PartnershiP（伙伴关系）裂变。北京市要收回“鸟巢”经营权。

前述奥组委市场开发部人士透露，政府的心思是，与其让中信联合体把北京的新地标弄糟，不如将“鸟巢”经营权由“企业”转为“政府”，进行长远性维护。

而中信联合体也乘机要价退出。

8月20日，北京市政府与中信联合体签署《关于进一步加强国家体育场运营维护管理协议》。北京市政府持有的58%股份将改为股权；主导经营场馆，并承担亏损和盈利，中信联合体放弃30年的特许经营权，但永久拥有42%的股权。

“中信联合体抛弃了‘鸟巢高昂的维护、运营负担。”国家体育场有限公司副总经理张恒利很高兴这个大包袱放下了。

魏纪中表示，与其他场馆相比，“鸟巢”的经营是最困难的，靠企业继续维持很难，还需要继续投入。收归政府以后，这个继续投入就师出有名。此外，债权债务全盘转接后，原来贷款部分，转由北京市政府与银行处理。

北京合力万盛国际体育发展有限公司董事长王辉觉得，与公司垄断下纯商业化运作不一样，政府运营会考虑更多的社会效益，一个后果是承办费用降低，大家自然会考虑把更多的精品比赛放在“鸟巢”举办。

正是租金的降格，使得“北京国际旅游汇”选择常驻“鸟巢”。

“北京国际旅游汇”在“鸟巢”10年的租金，“低得让你想象不到”，王兴斌神秘地说。

编辑 王何畏 美编 虎妹