郇　丽

敏感二套房

3月5日上午，温家宝总理在政府工作报告中说，对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

一时间，媒体、网络的论坛、贴吧纷纷传递这条消息，有的说官方已经松绑“二套房贷”，有的说温总理讲话扫清了房地产市场阴霾等等。如果这消息是真的，最欢欣鼓舞的是房地产商。

SOHU中国总裁潘石屹在接收《京华时报》记者采访时说：“温总理在这次政府工作报告中，明确了对第二套房的按揭贷款要比照第一套房的执行，对房地产市场是一个重大的利好消息。”

潘石屹的言论立即招来强烈的反驳，财经评论人牛刀在其博客中写道：地产界的专家一起来炒作温家宝的讲话是可笑的。凭潘石屹的水平，不可能理解不了温家宝总理的讲话和已经出台的政策的一致性，蓄意歪曲到如此的地步，其误导市场之心，昭然若揭。

这一年多来，房地产市场的交易胶着状态，房地产市场上救市与不救市的激辩是一股不小的力量，空方始终在呐喊：“投资者要坚持住，千万别买房。”地产界又总在吆喝房价到底论。

自从房地产无缘于“十大振兴产业”，“二套房贷”成为地产界最大的期盼，也成为市场激辩力量最热闹的话题。

按照官方解释，“二套房贷”指第二次贷款购房不享受优惠利率，优惠不优惠之间利率相差50％，月还款相差几千。目前5年期以上的贷款利率为5.94％，打7折后为4.158％，而上浮10％为6.534％。以30万元贷20年期为例，按照等额本息还款法，首套房月供1843.015元，本金加利息总额为44.23万元。二套房月供为2242.728元，还款总额为53.83万。

这是“二套房贷”松绑与不松绑最直接的账本诱惑。所以，潘石屹们觊觎“二套房贷”重启房地产市场不是没有道理的，“二套房贷”松绑将是一股不可小觑的市场推动力。

市场对“二套房贷”的敏感也源于“二套房”的定义，什么是“二套房”，给了市场太多的想象与操作空间。由于征信系统的缺失，银行不好认定是否是第二套住房，是否是为了改善生活的自住房。据记者了解，在“二套房贷”限制政策出台之后，银行房贷业务量缩减了一半，一些银行对其优质客户已经开始执行利率7折优惠政策了。

真假“小阳春”

今年2月份以来，北京、上海、深圳、广州、天津等国内一线城市楼市成交量均出现回暖，被市场称为“小阳春”。

中国指数研究院发布的最新中国房地产内参显示，在2月23日至3月1日期间，在其重点监测的全国30多个城市中，成交量环比上升的城市个数占到近90％，环比下跌的仅有厦门、福州、温州、蚌埠4个城市。北京、天津、上海等十大重点城市成交量全面上涨，其中环比涨幅最小的是苏州，为8.48％；环比涨幅最大的为成都，达到85.88％；其次是杭州、重庆，分别为61.20％和56.87％。

无论这些房屋成交数统计是否有误导，也无论以“周成交量套数”来判断房地产市场量价回升是否科学，更无论“小阳春”的成因如何，这种久违的温暖若有政策助推，“小阳春”或可延续，或者真能迎来房地产市场的反弹。

久违的温暖让市场更加敏感，对一条消息的传递如此之快与沸腾，以致于3月5日下午，银监会主席刘明康不得不出来说明，“总理原意并非松绑二套房贷，媒体对松绑二套房贷是一种误读，二套房贷政策没有改变。”

但中央财经大学中国银行研究中心主任郭田勇对眼前形势另有看法，他认为，尽管政策表述没有发生变化，但相比以前，可以预见银行对二套房的放贷标准将会继续松动。

虽然未被纳入“十大产业振兴规划”，但房地产业寻求进一步政策支持的努力仍在继续。全国工商联房地产商会关于振兴房地产的提案已经递交两会。商会认为，目前全国空置房屋的数量将会出现较快上升，2008年末商品房空置面积达到1.64亿平方米；2009年有可能达到3亿－4亿平方米，是往年空置面积总量的2-3倍，房地产市场衰退的形势已经非常严峻。

价涨还是跌

大连万达集团董事长王健林表示，目前房价尽管经过了多轮调整，但依然过高，未来2年将继续缓慢调整。而目前市场上9成的企业都将经过调整而被整合，剩下的房企面临的局面将是和其他行业一样正常的竞争，有的房子能卖出去，有的房子卖不出去，房价相对平稳。

建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森认为，现在交易量的上升到底是不是“小阳春”，我认为不要过早地下结论，应该再过两个月看看，没有三四个月的持续稳定，这种结论就为时过早了。

牛刀说，上海要买房子的朋友真的不要着急，上海房子多的是，而且各种价位的房子都不缺。如果5月份不能有效放大成交，那今年上海房价将有一个剧烈的下挫，9月一些积压在炒家手上的楼盘将迎来抛盘的高峰。

其实，综合来自于地产商的信息来看，日子并没有如全国工商联房地产商会说的形势那么严重，在“地产大亨”看来，救市还早得很。

中国社科院金融研究所易宪容说，如果开发商能够顺应全球经济的周期性调整，降低房地产企业利润预期，让房价降低到绝大多数住房消费者有支付能力的价格水平上，那么房地产市场的需要就能够释放出来。