顾玕栋

国家1995年提出“安居工程”计划，1998年提出“经济适用房”和“廉租房”政策以来，保障性住房建设逐渐被民众关注。2009年作为直面金融危机的一年，房地产行业面临着前所未有的挑战。

现行的保障性住房让中低收入家庭对解决住房难的问题充满期待。房地产开发商也期待通过保障性住房建设，建立公司盈利新模式。

但是，近几年的保障性住房社区都设在郊区，生活配套设施不足，交通出行十分不方便，因此对于建设保障性住房这一问题，开发商必须严格按照政府规划，完善周边配套设施，满足民众生活需要。

在规划这一区域保障性住房时，有必要对保障性住房社区周边配套设施进行详细规划，深化到居民日常生活的细节。

政府在保障性住房竣工后，除了要对住房进行常规性验收，还应该请独立的第三方机构对保障性住房的周围配套设施环境，以及是否适宜居住等情况进行综合评估打分，以加强对保障性住房中出现的不规范现象的监管力度。

以下是笔者利用矩阵建立数学评价模型，通过对保障性住房的配套设施建设进行综合评估，检验除建筑本身外，此保障性生活社区是否适宜居住。

各项指标拟定的评分标准

交通便捷度A₂：

因为考虑到此模型适用的对象是保障性住房社区，针对的人群是中低收入家庭，因此私家车的数量一定非常稀少。绝大多数居民的出行方式将会锁定在轨道交通和公交车。基于这种情况，社区周边的交通便捷度成了一个决定性的因素，也因此占据了非常大的比例。

住区出入口到公交的距离a₁₁：住区出入口到达公共交通站点的步行距离不超过500米(3分)；住区出入口到达公共交通站点的步行距离500—1000米(2分)；住区出入口到达公共交通站点的步行距离超过1000米(0分)。

住区内道路宽度设置a₁₁：住区道路宽度大于6米(3分)；住区道路宽度4—6米(2分)，住区道路宽度小于4米(0分)。

住区机动车停车率a₁₃：住区机动车停车率0.5(3分)；住区机动车停车率0.3(2分)；住区机动车停车率0.1(1分)；住区机动车停车率＜0.1(0分)。

住区周边交通设施a₁₄：住区1公里范围内有轨道交通和公交车站点，出行极其方便、且道路非常通畅(3分)；住区周围无轨道交通、但是有较多公交车站点，出行较方便，道路基本通畅(2分)；住区周围仅有少量公交车站点，出行人流量大，道路非常拥堵(0分)。

市政建设A₂：

市政公用设施：包括(一)城市道路及其设施：城市机动车道、非机动车道、人行道、公共停车场、广场、管线走廊和安全通道、路肩、护栏、街路标牌、道路建设及道路绿化控制的用地及道路的其它附属设施；(二)城市桥涵及其设施：城市桥梁、隧道、涵洞、立交桥、过街人行桥、地下通道及其它附属设施；(三)城市排水设施：城市雨水管道、污水管道、雨水污水合流管道、排水河道及沟渠、泵站、污水处理厂及其它附属设施；(四)城市防洪设施：城市防洪堤岸、河坝、防洪墙、排涝泵站、排洪道及其它附属设施；(五)城市道路照明设施：城市道路、桥梁、地下通道、广场、公共绿地、景点等处的照明设施；(六)城市建设公用设施：城市供水、供气(煤气、天然气、石油液化气)、集中供热的管网、城市公共交通的供电线路及其它附属设施。

供电、供水、煤气等是城市的生命线，是群众的基本生活保证，因此，在保障性社区应该和其他商品房一样配备同样齐全的公用设施以保障生活必须。

公用设施a₂₁：市政公用设施的统一打分基准为从3分—0分，考虑到是保障性住房，所以拥有比较完善的市政配套工程就可以得3分，最差的为0分。

绿化标准A₃：

中国2010年上海世博会开幕在即，整个城市都在向建设成绿色城市努力奋斗，任何一个住宅社区，尤其是政府关注的保障性社区，更应该注重环境规划，为绿色城市的最终目标作出自己的贡献。

住区绿地率a₃₁：住区绿地率大于25％为3分，25％—20％的为2分，低于20％的为0分。

住区人均绿地面积a₃₂：住区人均绿地面积大于每人1.2平方米的为3分，每人0.9—0.6平方米为2分，低于每人0.6平方米的为1分。

居住区周边公园情况a₃₃：住区周围有公园、公共绿地等公共设施，且出行非常方便(3分)；住区较远距离有公园、公共绿地等公共设施，且出行比较方便(2分)；住区周围无公园或公共绿地(O分)。

周边配套服务设施A₄：

针对保障性住房群体的消费水平，其配套的服务设施应该以中层消费水平为准。周边不一定要有奢侈品购物中心、高档酒店和私立民办学校。应该切合实际，教育设施以公立学校为主，购物以配齐自由市场、中型超市、小型杂货店为目标，饭店等餐饮机构则以中小型饭店为主。

医疗机构(医院)a₄₁：住区周边有大型医院的，以及在住区内有社区卫生服务中心(3分)；住区周边没有大型医院，但是住区附近有社区卫生服务中心(1分)；住区周边没有大型医院及社区服务中心等医疗机构(0分)。

购物消费设施a₄₂：住区周边配齐中型超市、自由市场、小型便利店、餐馆，居民购物便捷(3分)；住区周边缺少个别消费设施，但基本能满足居民生活需要(2分)；住区周边缺乏必要的购物场所，居民购物要外出1公里以上(O分)。

配套教育设施a₄₃：住区周边配备完整的公立教育体系，如：幼儿园、小学、初中、高中、大学等教育系统(3分)；住区周围能基本满足周围居民九年制义务教育需求(2分)；住区周边缺乏必要的教育配套设施(0分)。

社区公共服务设施a₄₄：住区周边有完善的社区配套服务设施，如派出所、敬老院、居委会、东方信息苑等机构场所(3分)；住区周边仅有居委会、派出所等必要场所(2分)；社区周围缺乏必要社区服务设施(0分)。

社区(户外)活动设施A₅：

当前，上海弥漫着一股全民健身热，而中低收入家庭去高档健身会所、高尔夫球场、网球场的机会比较少，因此社区周围应该配备以户外健身设施为主，配合一些中型健身场所，如羽毛球、户外篮球场等。有利于中低收入家庭非常方便地进行户外健身。

户外健身设施a₅₁：住区内有专门的中型健身会所，并设有齐全的露天健身设施和专门场地的社区(3分)；住区内仅有个别几件露天健身器材(1分)；住区内无露天健身设施(0分)。

各类型体育设施及场所a₅₂：住区周边有正规体育场馆、健身房、室外篮球场、足球场、羽毛球馆等健身场馆(3分)；住区周边只有数量极其稀少、且规模较小或运营不规范的体育场所(1分)；住区周围没有任何体育设施(O分)。

综上所述，我们会按照评分表对Aij中的各个因子进行评价。评分的结果代以下的矩阵并进行简单的计算：

独立的第三方机构可以邀请N名专家，对需要评估的保障性住房的配套环境进行打分，每一名专家对于每一个不同的保障性住房项目的综合评价为trace(A)，trace(B)……

根据不同的专家的对于项目的打分和象征每位专家权威性的权重值。例如有3名专家，δ₁、δ₂、δ₃为3名专家的权重值，而计算所得到的T就是每个保障性住房项目最后的配套设施综合评价值。

政府和中低收入消费者可以根据T值的不同进行取合，观测该保障性住房是否适宜居住。这样，在保证生活配套设施齐全，交通出行方便的情况下，建造出来的保障性住房才更能吸引群众的关注。