江 逸

摘要：房地产企业的生存与发展离不开畅通有效的融资渠道，使得现存的主要依赖于银行贷款的单一间接融资渠道需要不断拓宽。特别是在次贷危机下，如何借鉴发达国家金融创新的经验，探讨中国房地产行业金融创新融资具有重要意义。

关键词：次贷危机金融创新融资房地产

一、当前我国房地产企业面临的融资问题

(一)房地产企业融资渠道相对单一

目前，我国房地产业资金主要来自银行贷款。一方面，银行掌握了充足的资金，并且资金的供给也相对稳定，对于资金需求量大。周转期长的房地产业，银行是其最为稳定的资金来源；另一方面，同国家政策是密切相关的。国家对于房地产企业限制较多，通过直接渠道进行股权、债权融资需要更多的手续，受到很多的法律以及国家政策上的阻碍，这就使得企业并不能同外国企业一样使用更多新的融资渠道进行融资。造成了融资方式较为单一的现状。

但是由于房地产企业融资一味地依靠银行贷款，致使房地产开发的资金来源过分集中于银行，使银行承担过多的风险。从我国房地产市场的运行来看，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程，这样，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。并且商业银行无法也不敢无限满足房地产业多角度多层次的资金需求，房地产开发的资金得不到保障制约了房地产行业的生存和进一步发展。

(二)房地产融资市场体系不健全

目前，我国房地产融资市场体系并不健全，市场存在严重的资金供求失衡，造成了企业融资成本过高的现状，很多企业铤而走险，借助地下金融或者进行资金“寻租”。这些不正常现象反映了由于房地产融资市场体系的不健全所导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等诸多问题。而在国外。除信贷一级市场以外，还存在比较发达的信贷资产证券化以及信托证券等二级市场。在二级市场上，通过创新传统信贷工具，住宅融资的渠道可以扩展到各种长期资金经营机构和个人投资者对信贷证券化资产的投资资金。这种资金来源多样化正是我们所要借鉴的，努力构建一个提高房地产金融资产流动性的市场体系。

(三)企业资金的周转受地方政府主义影响

目前我国房地产企业存在盲目融资的现象，大部分企业不结合自身的实力展开融资，或者大部分企业在进行融资时只是大概估算一个数额，这就为企业融资带来了隐藏的泡沫风险。并且这种融资需求并不完全是市场化运作的结果，有很大一部分是地方政府所推动。我国在20世纪90年代后期，开始发展房地产业，主要是为了增加内需、刺激经济。结果是房地产业带动地方GDP高速增长，也给地方政府创造了一个巨大的新财源。但随着房地产行业和社会整体经济的发展，地方政府视房地产业不再是一个简单的支柱产业，而是产业的全部。推动房地产业的发展，一些地方政府人为地制造需求，比如，大规模对城市进行拆迁，积极推进房改。

二、次贷危机对我国房地产行业金融创新融资的启示

(一)美国次贷危机不会影响我国房地产行业金融创新融资的进程

从美国的创新实践我们可以发现，金融创新是商品经济发展的客观要求，它促进了金融产品和金融行业的深化，降低了融资成本，提高了资本利用率，对社会经济发展起到了非常积极的作用。实际上，这次危机的根源并不在于金融创新的本身，而是美国的金融监管体制存在重大缺陷，放纵了相关市场主体使其违背了“注重风险控制”的原则。金融创新本身没有错，问题关键在于金融监管是否能同步跟上。若是美国金融监管到位了，高风险的次级贷款及其金融衍生产品在市场上就不可能发展到当今这么大的规模。所以首先应肯定房地产行业金融创新融资的积极意义，不能因噎废食。在现阶段我国金融机构产品品种单一、服务简单、利润严重依赖于传统业务和简单中间业务的情况下，开展金融创新尤为重要。只有加强金融创新，才能有效减少系统风险和市场风险，确保国家金融安全。

(二)加强房地产行业金融创新融资的风险控制

贷款发放机构通过打包方式转嫁给其他金融机构的风险，在其交易对手面临经营危机风险加大时，会通过利益链条的传递危及到自身。金融创新甚至使得风险更为集中和隐蔽，增强了风险对金融体系的破坏性。所以在房地产金融融资创新的过程中，首先应将风险管理理念放在首位，还要建立完善的风险管理和反馈制度，并使之机制化。确保能够跟踪并反馈市场的变化，以便于风险管理度的进一步完善。

三、当前情况下。我国房地产业融资创新的选择

(一)加快住房抵押贷款证券化

根据资产证券化的定义，住房抵押贷款证券化是指发放住房抵押贷款的金融机构将其持有的抵押贷款，汇集重组成抵押组群，经过担保和信用加强，以证券形式出售给投资者的融资过程。住房贷款证券化对传统金融中介初级产品深加工，可使银行风险经由资本市场分散给广大投资者，增加了资产流动性，从根本上解决银行“短贷长存”的矛盾。同时有利于银行进一步扩大信贷规模、改善资产负债结构，提高其经营效益。通过抵押贷款证券化可以将风险市场化，加速间接金融向直接金融的转化，其结果是房地产金融的资金来源更加多元化，分散了投资风险，促进房地产金融市场健康发展。

(二)建立房地产投资信托基金

房地产投资信托基金是由基金公司和其他发起人向不确定的投资者发行受益凭证，将社会上的资金集中起来，汇集成具有一定规模的信托财产，并由信誉良好的信托机构充当募集资金的托管人，对房地产证券和房地产项目开发进行直接和间接的投资。

由于房地产开发投资规模大，使得房地产开发需要投入大量资金，而且房地产的经营运作及相关业务又有很强的专业性，要求投资者具备专业知识，这形成了中小投资者难以逾越的障碍。房地产投资信托基金将分散于公众的资金集中起来，交由专业的基金管理人进行房地产投资。进行投资物业的多样化，对房地产投资风险有效分散，有效保证了投资者的资产组合效益。促进房地产行业的健康方法：另一方面通过开发企业获得投资信托基金，拓宽了融资渠道，减少了对银行贷款的依赖。

例如，2007年GE Commercial Finance Real Estate把在内地2000万美元投向“中信资本，万科中国房地产开发基金”，2008年3月金地集团与瑞士银行下属瑞银环球资产管理集团达成了协议，将共同发起建立针对中国住宅开发市场的房地产投资平台，即成立一个离岸公司，在美国和欧洲融资，转向投资国内房地产市场。

(三)加强海外融资

近年来流入房地产行业的境外资本有所增加。主要是与国内相比，海外市场的上市要求相对宽松：再且欧美一些国家房地产业的发展已基本上处于饱和状态，其利润空间不大，相比之下，我国的房地产业尚处于初期发展阶段，无论发展前景，还是利润空间都相对较大；中国加入WTO后，

国际金融一体化进程加快。外资带给境内房地产业的还有国际规范性运作、先进的经营管理经验和市场化竞争。因此有必要加快外汇管理体制的改革，利用和规范外资是房地产融资体系中需要妥善处理的一个问题。

(四)鼓励房地产企业发行公司债券

房地产公司债券是房地产企业为筹措资金而向债券购买者出具的、承诺按一定利率支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证。是一种重要的信用工具。对于开发周期长、投资额度大的房地产企业，发行债券是一种较好的选择。在金融危机形势下，投资人对信用风险持极其谨慎态度，相对于其他融资方式，公司债融资不仅具有其独特的功能，而且从发行到交易，信息更透明。监管更严格，因而具有良好的安全性。在公司债的市场上，可供企业借债的对象众多，市场化操作更为规范。事实上。停滞数月的公司债发行已有回暖的迹象。例如，2008年5月，万科A发布公告称，发行不超过59亿元公司债券的申请，经证监会发行审核委员会工作会议审核。获得有条件通过。这在很大程度上缓解了万科的资金窘境。

虽然我国房地产债券市场有所发展，但其发展处于一个初始阶段。存在较多问题。主要有：1.安全性低。我国虽然已经建立了公司债券的信用评级制度，但未严格实施，缺乏对信用机构、会计师事务所等中介机构进行有效的监控法规，不少中介机构对公司债券的评价缺乏客观的标准，致使某些不良业绩的企业在财务方面弄虚作假：2.收益性低。利率政策规定房地产企业债券利率不高于同期银行存款利率的40％，实际发行时往往不超过20％。中国人民银行多次下调银行存款利率，使公司债券和银行存款的利差越来越小，再减去利息税，债券的收益已经不能补偿公司债券的风险。3.房地产债券设计品种单一。近几年发行的房地产债券大部分是3年期，固定利率。到期一次还本付息。虽然考虑到项目开发周期，但这样做一方面不利于企业规避市场风险，到期形成较大偿债压力：另一方面使得投资者没有可选择的投资品种。

四、结语

随着经济的发展，我国房地产企业融资方式已逐渐现代化，但是房地产企业融资方式的拓展依然是一项艰巨的工程。为房地产企业开辟更多的融资渠道，既是降低企业金融风险的重要手段，也是房地产企业自身发展的需要，更是发挥房地产业作为国民经济支柱产业作用的要求。在美国次贷危机的警示下，我们应在建立好风险防范机制的基础上，不断拓展金融创新融资机制。