李小兰

摘要不动产异议登记制度作为民法中一项重要的物权制度,我国《物权法》中首次以国家立法形式将该制度确立下来。其旨在对登记错误状态下的利害人提供一种救济手段,阻断登记的公信力,是对不动产登记的权利正确性推定的效力的中止,对不动产的真正权利人起到临时性保全措施。本文就不动产异议登记的含义、法律效力、设立该制度的必要性进行分析,以完善我国不动产异议登记制度。

关键词异议登记 不动产 异议登记的效力

中图分类号:D923.2 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2009)11-056-02

一、不动产异议登记制度的含义

异议登记制度是不动产登记中一项不可或缺的制度,是为了保护真正权利人的利益,对保障当事人、利害关系人、第三人的权利,市场交易安全,建立良好的不动产交易秩序起到积极的作用。异议登记制度在不动产登记中,属于预备登记的一种,起源于普鲁士法,为德国民法率先继受,后又为瑞士民法、日本民法相继采纳。

异议登记制度的确立,有着深刻的社会经济背景和原因。主要是随着各国对交易安全的日益重视,物权变动的公示公信原则得以确立,其在不动产领域的表现就是当真实权利人与登记权利不一致时,前者在某些情况下要让位于后者,合理信赖登记而受让财产的人能够得绝对的保护。为了更好地平衡财产关系,更正登记与异议登记也应运而生。在不动登记的实务中,登记错误是常有的事,当出现登记权利人与真实的权利人不符的情况时,应允许当事人或利害关系人申请更正。但更正登记程序要求比较严格,时间较长,在争议一时难以解决或来不及办理更正登记的情况下,还应允许利害关系人对现实登记的权利的正确性提出异议而进行暂时性的登记。这种暂时性的登记制度即为异议登记。异议登记的主要功能就是对抗现实登记的权利的正确性,即中止不动产登记权利正确性的效力和公信力效力,以维护事实上的权利人和真正的权利状态。其实质就是一种暂时性保全措施,是更正登记的前置辅助手段并不对物变动状态本身进行登记。

二、不动产异议登记的法律效力

异议登记的基本效力,是阻断登记公信力。其主要目的是保护真实权利人,但其作为实现此目的的手段,并不漠视或者不顾第三人利益,而是比较恰当地在真实权利人和第三人之间建构了利益平衡机制。异议登记的效力是异议登记制度的核心内容,最重要的原则是由于异议登记对真正权利人具有保全效力。异议登记制度就是立法者基于法律价值中公平原则的考虑,为保护真正权利人的不动产物权而设立的制度。正如前而所述,在不动产登记的实务中,登记错误是不可避免的。当登记簿上记载簿权利状态与真正的权利状态不相符合时,登记簿上的登记就是不正确的登记。这时就发生了登记物权人与真正权利人享有的物权之间的冲突。故而不正确登记的出现,真正权利人在发现登记错误之后需要申请更正登记,在更正登记之前的这段时间里,如果登记物权人将不动产转让给善意第三人,受损者主要是事实上的真正权利人。为了防止登记权利人在更正登记之前的处分行为,真正权利就需要通过申请具有临时性保全措施的异议登记,避免第三人借用登记公信力为善意取得。显而易见,异议登记是一种具有权利保全功用的临时性措施,是更正登记的一个前置程序。

三、在我国设立不动产异议登记制度的必要性

(一)设立不动产异议登记制度的必要性

在《物权法》颁布之前,关于异议登记的规定只零散地出现在一引起经济比较发达地区的地方性法规中,适用范围有限。当然,在《物权法》颁布之前,关于是否在我国设立异议登记制度的争论颇多。有的学者持否定说,也有的学者持肯定说。王利明教授对异议登记持否定态度,其理由,在我国实行异议登记制度的条件还不成熟,在这种情况下,实行异议登记,将会使登记制度以信以发挥作用。此外,实行异议登记在实践中难以操作。①与之相对应的是梁慧星教授持肯定态度,其理由,在我国,由于存在登记权利和事实权利不一致的可能性,也就存在保护事实上的权利人的必要性。虽然保护事实上的权利人的最后方式是对现实登记为更正登记,但考虑到更正程序较长,特别是真正权利人与登记权利人之间的争议一时难以解决,法律有必要建立异议登记制度,以临时性地保护真正权利人。②笔者认为,从我国物权法发展的实际需要来看建立异议登记制度非常必要。随着各国对交易安全的日益重视,物权变动的公示公信原则得以确立。登记制度除应保护动态交易安全外还应兼顾静态交易安全的保护。不动产登记公信力侧重于对动态交易安全的保护,而异议登记制度侧重于对静态交易安全的保护。在不动产登记的实务中,登记错误是常有的事,错误登记发生后到更正前,由于登记的权利推定效力与公信力,纵使登记有错误,如果第三人受让,也得受公信力的保护,真正权利人的利益就会受损害。异议登记制度的设立可以很好的解决这个问题。

(二)我国《物权法》关于异议登记制度的规定

如前所述,我国《物权法》第19条对异议登记制度作出了规定,其借鉴了外国民法尤其是德国民法的有关规定,这在完善我国不动产登记制度迈出了关键的一步。但是有关异议登记的规定不是很完善,过于笼统、缺乏可操作性。

1.《物权法》没有明确规定异议登记的效力。根据《德国民法典》第892条规定了异议登记的效力:“为权利取得人的利益,关于以法律行为取得土地的物权或者土地物权之上的物权的情形,土地登记簿记载的内容应为正确,但是如土地登记簿上记载有对抗此项权利的正确性的异议抗辩时,或者取得人明知此项权利不正确除外”,根据此条规定可以看出:一方面,异议登记具有阻却不动产登记公信力的效力。德国采用的是事后阻断的方式,即异议登记情形下,登记物权人仍然有处分该不动产的权利,如果异议登记正确,那么登记物权人的后处分行为无效,反之,则有效。另一方面,异议登记本身并无公信力,起到预警的效力。故即使第三人根据异议登记人为真正权利人,也不会受到公信力的保护。如前所述,异议登记的效力是异议登记制度的核心内容,但是我国《物权法》有关异议登记的效力并未明确规定,这将会在实际操作中引起混乱。笔者认为,我们可以借鉴德国立法经验,在立法明确异议登记的效力,对于效力的实现方式上可以采德国式的事后阻断方式为主,事前阻止方式为辅的模式,结合我国的现实情况,对特定的不动产进行特殊的保护,这样既有利于物的流通,有利于保护真正权利人。

2.有关异议登记的适用条件。根据《物权法》第19条规定,利害关系人认为不动产登记簿记载事项错误的,可以申请更正登记。而当登记权利人不同意更正时,利害关系人可以申请异议登记。我们可以看出,发生异议登记必须满足两个条件:其一,利害关系人认为登记错误;其二,登记权利人不同意更正。即将登记权利人不同意更正作为利害关系人单方申请异议登记的前提条件。那么,根据此规定,如何来登记权利人不同意更正?在实际生活中难以操作的。笔记认为,从保护真正权利人的角度出发,应该允许利害关系单独向登记机关申请异议登记,即单方申请登记。当然,有的学者认为,单方请登记会导致申请人滥用这种较为简易的程序而恶意申请,使不动产的权属处于不稳定状态,从而影响不动产的交易和损害登记权利人的利益。事实上,不允许单方申请登记,有可能牺牲的是真正权利人的利益。比如在情况特殊情况下,真正权利人未能申请异议登记,而法律又不允许单方申请异议,登记物权人处分了该不动产,致使真正权利人利益受损。笔者认为比较恰当的做法是允许单方申请登记,为防止申请人恶意滥用申请权,保证登记权利人的利益,可以在立法中明确规定,在单方申请的情况下,应要求异议登记申请人必须提供担保,如果申请人异议登记错误,可以加重其赔偿责任。这样起到暂时保全该不动产,更好的保护了真正权利人的,若异议登记错误,登记物权人有获得的赔偿的权利。

3.《物权法》有关异议登记的失效事由并未做出规定。我国《物权法》借鉴了《瑞士民法典》的有关异议登记的存续期间的规定(15日),即:“登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日之内不起诉的,异议登记失效。”这使得异议登记只在一个较短的时间内有效,若申请人在这段时间不向法院起诉,登记机关可以应异议登记名义人的请求或者主动地涂销异议登记。由此可以看出,我国物权法对异议登记的失效事由规定了这一种事由。笔者认为,《物权法》应该明确异议登记失效的事由,以便登记机构在发生一定的事由将异议登记涂销,这样使得《物权法》具有更强的操作性。

综上所述,异议登记是不动产登记制度中的一项重要制度,其能够避免因公信力的绝对化而给真正权利人利益造成难以挽回的损失,但其又不至于从根本上破坏公信力制度。因为,异议登记本身对第三人也具有公示效果,第三人虽不能仅凭异议登记而相信异议人为真正权利人,但却可以“公信”现实登记权利是不安全的交易对象,从而放弃交易。在立法上确立异议不是削弱登记的公示效果而是使登记公示之内容更全面,从而构成登记制度完善的重要表征,并充分地实现真正权利人与第三人间利益平衡。③在目前我国登记制度不完善的情况下,异议登记制度的设立有利于维护良好的交易市场,保护真正权利人。

注释:

①王利明.中国物权法草案建议稿及说明.中国法制出版社.2001.197.

②梁慧星.中国物权法草案建议稿.社会科学文献出版社.2000.160.

③孙鹏.物权公示论.法律出版社.2004.205.

参考文献:

[1]王志红.论异议登记制度在我国的构建.湖南:湘潭师范学院学报(社会科学版).2006.28(1).

[2]王利明.中国民法典学者建议稿及立法理由(物权编).法律出版社.2005.

[3]肖厚国.物权变动研究.法律出版社.2002.

[4]孙宪忠.论物权法.法律出版社.2001.

[5]孙宪忠.中国物权法原理.法律出版社.2004.

[6]于海涌.论不动产登记.法律出版社.2007.

[7]丁宇翔,寇洪涛.不动产预告登记制度与异议登记制度之比较分析.中国民商法律网.http://www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=21514.2005年9月2日.