黄　颜

[嘉德置地]

嘉德置地集团是亚洲最大的上市地产公司之一，总部设在新加坡。它的核心业务包括房地产、酒店和服务公寓以及房地产金融等，分布在亚洲、澳洲、欧洲和美洲的主要门户城市。

新加坡嘉德置地旗下服务公寓和酒店网络遍布全球60多个城市。凭借其雄厚的产业资产和商业知识，新加坡嘉德置地也逐渐为客户提供收费制的产品和服务。

新加坡嘉德置地的上市控股子公司及合资公司包括莱佛士控股、雅诗阁集团、嘉茂信托以及在澳大利亚和新加坡上市的澳洲置地。

[凯德置地]

凯德置地(中国)是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。凯德置地(中国)是一家致力于高品质住宅和商用房地产投资与开发公司。自1994年进入中国以来，就一直活跃于中国房地产投资与开发市场，目前在华总投资规模已达到200多亿人民币。

凯德置地一贯倡导以人为本，尊贤重仕的企业文化，竭诚为客户提供最好的产品和服务。最大的优势源自强有力、有丰富国际经验的管理团队，及具有奉献精神和专业素质的优秀人才。

[发展历程]

凯德置地集团早在1994年即进入了中国市场，最先选择的是上海和北京两个城市。其后的5年，凯德置地在上海开发了不少项目，呈现快速发展的态势，但在北京却没有做任何项目。但凯德置地一直没有放弃北京市场，而是耐心地等待机会。机会终于在1999年姗姗而来。那一年，在福利分房制度取消等消息释放之后，北京房地产市场终于走出低谷，开始了走上了上扬之势。

当时，凯德置地与新加坡政府投资公司联手买下了一个停滞的项目，并全盘改造成了现在CBD核心区内的著名的“雅诗阁”酒店式公寓。在此之后，凯德置地又买断了燕莎附近的“福景苑”的部分股份、改制管理了赛特后面的“丽舍”，这些住宅项目均被改造成了出色的酒店式公寓。

从2002年开始，凯德置地把在中国发展的重心从上海逐渐扩大到了北京，在经历了两年多的收购和成功改造不良资产之后，凯德置地逐渐对北京市场的环境有所了解。2003年，凯德从北辰集团手中购置北五环奥运村附近一块地，“上元”成为了凯德在北京第一个自主投资开发的房地产项目。2004年，开始着手开发其在北京的第二个住宅项目——位于北京中央别墅区的别墅项目：卓锦万代。2005年初，凯德置地斥资18．7亿元一举收购位于CBD核心区长安街沿线的中环世贸大厦AB栋，并继续斥巨资进行升级改造，改造后的大厦将更名为“北京凯德置地大厦”，将是长安街沿线的国际甲级写字楼。同样在2005年初，凯德置地斥资5亿余，投标获得位于北京东二环东直门桥头的海运仓B1地块，将建设地标式建筑综合体——北京来福士广场……

2005年年中，新加坡嘉德置地集团旗下的嘉德商用产业有限公司与深国投商用置业有限公司和深圳市深国投商业投资有限公司签订协议，将投资其在国内15家以沃尔玛为主力店的商场。这是自去年底嘉德置地与深国投签署国内6家商场台作框架协议后再次携手。根据这项协议，这15家以沃尔玛为主力店的商场分散在中国各地，总面积超过66万平方米。目前，嘉德商用产业有限公司在中国的商场数将扩张到21家，面积达926万平方米，总资产约65亿元。

不仅如此，在过去的几年里，嘉德置地一直积极致力于房地产基金的业务。集团旗下的“嘉茂信托”和“嘉康信托”的收益也不断地超越着市场预期。“嘉茂信托”是新加坡第一支上市的房地产信托投资基金，而“嘉康信托”是新加坡第一支商业房地产信托投资基金。集团还成立了像嘉德商用产业新加坡基金和嘉南商用产业日本基金这样的私募商用产业基金。

目前在中国，嘉德置地集团自1994年以来通过其在华的全资子公司——凯德置地中国控股集团，不断建造高品质住宅和商业房产，总开发业绩已超过了200亿元。

[业态分析]

对于业界许多关于国际地产品牌“水土不服”的疑惑，毛大庆表示“我们没有水土不服”。房地产是一个非常本土化的行业，甚至是一个非常本地化的行业。所以在投资建造每个不同的项目，都会根据它所处的环境，给予不同的定位。正是考虑到这些因素，凯德置地采取了“多元本土化”策略。毛大庆认为本土房地产企业与国际地产企业过招的市场环境在逐渐充分，并且公平性的充分过程在明显加速。而本土化意识是国际地产品牌的最大挑战，无论在哪一个国家或地区，外来的地产品牌都不可能成为当国或当地房地产市场的主导，占主体地位的一定是本国的房地产企业。所以，国际地产品牌本土化的过程同时也是本土化企业与国际化接轨、学习国际品牌先进经验和管理模式的过程。毛大庆说：“我希望不再听到别人把我们唤作是外来的，我要求我们的员工从理念上首先要把自己当成是本土的企业。‘打成一片是最终的理想状态，而最终受益的也将是众多的房地产消费者。”

颇有学院派风格的毛大庆，曾在国外生活工作了很多年，对于发展别有“中国特色”的北京房地产市场，他认为分为了三个阶段：第一阶段是完全计划的“分房时代”；第二阶段是，半市场化的计划时代，集团购买为主的时代；第三阶段，则是真正的小业主购买占市场主体的阶段，这才是真正市场化的阶段。从北京市场来看，进入第三阶段的时间还很短，可以说发展速度是相当惊人的，仅仅用了三、四年的时间就完成了国外房地产可能走了十几年、甚至是几十年的路。

当然，惊人的速度也伴随着土地政策、交易透明、法律环境跟不上市场发展的问题，2004的政策年可以说是开始解决这些不适应问题步伐加快的开始。毛大庆认为，2005年可能是一个阶段性的转折点，经历了市场更加规则化、政策更加透明化、管理更加法规化以及从土地开发无序到有序的调整，北京的房地产市场化已经渐入佳境，开始了从初级阶段到中高级阶段的转折。这同时也意味着，北京的房地产市场还存在着相当大的成长空间。他表示，鉴于北京房地产市场的巨大潜力，凯德置地未来五年内，将在北京市场上投入更多。

[经营之道]

从上海到北京，从住宅到商用房产，凯德置地近11年来在中国的发展轨迹无不体现了集团“集中、平衡、规模”的战略。

“集中”就是只致力于发展房地产相关业务和打造产业链，而不涉及其他领域；它既包括了首先发展地区中心，然后辐射、带动周边地区的拓展模式，也包含了把握时机、集中优势力量、优先抢占市场的业务拓展模式。“平衡”不仅要在各项业务(如住宅、办公楼和商场)之间力求均衡，而且要保持各地区之间的发展平衡，不把“鸡蛋都放在同一个篮子里”。至于规模，凯德置地坚信房地产公司的长期发展必须具备一定的规模，形成规模效应，才能吸引更多优秀人才的加入“规模”指的是扩大房地产业务规模。房地产公司的长期发展，必须具备一定的规模。

今年“调控政策”实施以来，住宅市场发生了比较大的变化，一些资本开始将目光转向商业地产。但是，投资商业物业和住宅开发相比，对专业水平和资金实力的要求更高。在这个领域的竞争，凯德置地可能比多数本土企业更具优势。

[结束语]

2005年上半年，在经过收购、拿地、合作等一系列“腾挪转换”之后，凯德置地在北京的投资达到78亿元人民币，在短短一年内翻了一番。此时，距2004年4月正式启动北京业务，不过16个月。中国市场已经成为嘉德置地的重要业务增长点，是集团发展的巨大引擎。业绩报告显示，嘉德置地2005年上半年的收入中11．2％来自中国，达13．25亿人民币，较2004年同期上升了14．20％。

随着房地产业的宏观调控、金融政策改革和一系列政策的出台，相信会有更多国际上的资金进入国内，国内的开发商也应该更快更好地跟国外窗口接轨，更好的发展中国的地产事业，建立自己的品牌，迎来地产业真正的“牛市”。北京良好的市场前景和宏观调控下日趋健康理性的市场环境，也将为地产业营造出非常适宜发展的土壤，使地产业平稳快速的扩大业务，同时也相信北京将成为凯德置地在中国北方业务的核心。