吴立波

2004年9月2日，银监会正式发布《商业银行房地产贷款风险管理指南》（以下简称《房贷指南》）。

《房贷指南》正式稿基一继承了2月26日求意见稿的内容：个人住房贷款的月还款与收入比仍控制在50％以下，但房地产企业从银行贷款自有资金比例的台阶，从30％提高到50％。

此时的中国房地产行业正与宏观经济一样处在一个微妙的时刻：一方面，过热势头得到遏制，投资增长速度明显下降；但另一方面，房价总体仍在上升，国家统计局8月19日公布的数据显示，1-7月，中国商品房平均销售价格为每平方米2724元，同比上升12.9％，为1996年以来同期的最高增幅。

银行总体波澜不惊

《房贷指引》发表后，各大银行的总体反应是波澜不惊，但小银行的反应却不尽相同。

中国工商争胜地上海分行金山支行房产信贷部经理章征认为，工行以前对于房贷的把关就比较严，审核条件也已经按照银监会和央行的有关要求进行，所以《房贷指引》基本上不会造成工行政策的什么变化。

中国建设银行上海分行一位房地产信贷部经理也表示，《房贷指引》对建行基本没有影响。“比方说个人房贷不能超过三套，支出收入比不能估计《房贷指引》对一些为了拼抢市场而放松要求的小银行影响大一些。”这位从业多年的房产信贷部经理坦言。

确如建行人士所言，《房贷指引》对于小银行的影响就显得小一些。华夏银行黄埔支行一位信贷管理人员的说法与大银行明显不同：“小银行风险承受能力比较差，没有那样的资金实力，泡沫我们消化不了。华夏银行因为前期错误的决策造成现在的巨大风险，所以现在的要求会严一些。现在我们要求贷款后存一定比例的定期存款做保证金，全部利率上浮10％。”

但同是小银行，广发行上海分行一位信贷人员的表示并不相同：“前一阶段房贷我们已经收得比较紧，所以指引出台后也没有收得更紧。紧缩政策对我们的影响已经过去，我们个人房屋信贷现在比以前更忙，做的业务更多了。”

个贷政策先紧后松

复旦大学房地产研究中心副主任华伟认为，面对今年上半年开始的宏观调控，各商业银行对房贷业务的反应基本上是先紧后松。

华伟分析，对于国有大银行而言，由于领导是行政任命，所以在监管当局的紧缩政策出台后，大国有商业银行自上而下各层领导的第一反应，就是几乎一刀切地坚决执行，以避免承担风险和责任。

在《瞭望东方周刊》采访过程中，广发行上海分行有关房产从业人员透露，在7月前的一段时间，上海工行和中行几乎就停止了发放个人房屋信贷，房贷审批通过率极低，除非个别贷款成数很低、价格不高的一手房。而从上海房地产中介神州房产传来的消息也证实，5、6两个月，银行对中介公司上报的贷款申请通过率一度下跌到10％。在广东，4月间，建行广东分行为了控制房贷不良率的上升，曾一度停止部分分支行的房贷业务。

中行、建行、工行等国有大银行严控房地产贷款的同时，不少小银行把它看成千载难逢的市场扩张机会，纷纷逆势而上，开始蚕食大行的房产市场份额。根据人行数据，截至2003年年末，上海个人住房贷款余额为1709亿元，其中股份制银行的房贷增幅高达156％。

对此，各大行也没有等闲视之。因为即便存在潜在风险，但房地产贷款，尤其是个人房贷，还是商业银行最优质的资产。

到2003年末，中国房贷市场份额最大的工商银行，个人住房贷款收息率一直保持在99％以上，个人住房贷款不良率仅为0．19％，2003年个人住房贷款利息收入达148亿元，比上年增加28亿元：而人民银行的数据表明，上海银行业2003年个人房贷的不良率仅为万分之三。

而且在银监会《银行资本充足率管理办法》限定下，房产开发贷款的风险资产权重为100％，个人住房贷款的风险资产权重为50％，在总量控制的情况下，银行在个人房贷上可以获得更多的贷款额度。

相对于整体达20％的不良贷款率，在如此优质的房贷资产面前，大银行不可能始终袖手旁观，把市场和长期利益拱手让给小兄弟们。

于是，从今年7月份开始，各大商业银行只能重新杀一个回马枪，修正自己的对房贷尤其是个人房屋信贷的态度。《瞭望东方周刊》调查发现，在资金吃紧的大背景下，7月份以来，各大国有商业银行纷纷对个人房贷进行解冻。

故而，华东师大房地产研究中心陈伯庚教授认为，《房贷指引》的出台，实际上只是对前一阶段政策的再次明朗化并正式固定下来而已。

但是，对于中央监管当局而言，问题却没那么简单。

银监会左右为难

如果银监会的政策只需要解决房地产信贷的风险问题，那是比较容易的，但对于中国银监会等金融监管当局而言，它在考虑房产和银行行业风险问题的同时，还必须兼顾宏观经济的稳定和增长。而这两个要求在目前是明显存在矛盾的。

华伟认为，目前的宏观经济增长的动力已经出现明显的不利因素。

在投资需求被宏观调控政策明显打压的情况下，近两年最大的两个消费热点——房地产和汽车因为宏观调控、信贷收紧而受到明显抑制，汽车行业已经出现了大面积的库存积压和增长下滑；对于外贸而言，上半年逆差仍达68亿美元。作为支持中国经济增长的三驾马车，投资、消费和出口都出现丁颓势迹象。

但另一方面，中国消费物价指数仍然呈加速上升态势，居民消费价格(CPI)上半年同比上涨3．6％。这就需要提高利率并控制货币发行量，但这可能对消费，尤其是对信贷依赖较深的房地产和汽车等耐用消费晶的消费造成进一步不利影响，打压经济增长。在此情况下，银监会对房地产信贷风险的控制多少显得“投鼠忌器”。

银监会在《房贷指引》正式发布的同时解释，由于近年来房地产贷款的迅速增长，加之当前房地产开发商主要依赖银行机构贷款，一旦市场逆转，银行机构的不良资产将大量增长。而目前国内商业银行识别、衡量、监测和控制房地产贷款风险(包括房地产开发贷款和个人住房贷款)的手段和能力明显不足。所以银行需要未雨绸缪，加强风险控制。

对于房地产行业而言，风险确实是存在的——近年持续的价格高速增长，确实让全国—亡下觉得不踏实。仅2004年1—7月，我国商品房平均销售价格同比就上升12．9％。

但是，从宏观经济增长和各地方政府“经营城市”需要而言，对房地产行业的打压又必须慎重，不能引起价格大幅度下降。否则可能引起宏观经济增长的不稳。

在这种情况下出台的《房贷指引》，显得小心翼翼，既保持宏观调控的一贯姿态，但又不敢进一步采取措施。“实际上，《房贷指引》没什么新内容。”也难怪一位银行人士也这样评价。

“如果结合银行最近对房贷逐渐有所放松的情况，在一定程度上，《房贷指引》可以看作银监会在规范中积极发展房地产行业的举措，而未必是一个限制措施。”华伟评论。

实际上，这正是监管当局的意图。在2004年年中工作会议上，银监会主席刘明康提出“全面、准确、积极地理解和把握中央宏观调控政策，既要抑制投资膨胀，又要保护和扩大消费需求”，就再清楚不过地表达了这个意愿。