秦佳丽

稳楼市政策正在超预期释放。2月20日，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）下调25个BP至3.95%。而在农历新年前夕，四大一线城市已对限购政策实施局部松绑。

多位一线城市置业顾问向本刊表示，受益于节前政策利好及低基数，其负责楼盘在春节假期呈现阶段性升温迹象。从企业布局来看，更多地方国企开始跻身一线城市头部阵营。

有业内人士认为，伴随5年期LPR大幅调降，楼市已经迎来“政策底”。如果后续网签数据能够持续回温，楼市“小阳春”将在3月底至4月份兑现。

稳楼市政策超预期一线楼市春节日均销量升温

和房贷利率相挂钩的5年期LPR利率下调25个基点以来，一线城市商业房贷利率也同步调降。以利率向来居高不下的北京为例，北京丰台区某头部房企项目置业顾问常旭（化名）向本刊证实，目前北京城六区内首套房贷利率调降为4.05%，二套为4.55%；非城六区首套房贷利率调降为3.95%，二套调整为4.5%。据其介绍：“按照最低利率计算，假设100万元商业房贷、还款期限30年，一个月能省下150块左右，总共能省下大概5万块。”

由于政策新近出台，常旭介绍，目前（截至2月21日）其所负责项目的到访量及咨询量尚未掀起水花，市場反应需要时间。“年前北京对降首付等方面释放了一波政策利好，当时市场的确有反响，成交情况有明显提升。最近很多客群刚刚回京，市场反应还需要一段时间，政策效果应该会有一定滞后。”

实际上，受返乡置业、假期出游等因素影响，春节假期为一线城市的传统销售淡季。不过，受节前系列提振政策及低基数影响，2024年春节假期一线城市的成交数据呈升温迹象。

北京市通州区某国企项目置业顾问王银（化名）向本刊表示，通州区“双限”政策取消后，客户到访量明显增加。农历新年期间，其所在项目也轮流值班候客。“大年初三那天我值班，接待了十几组客户；整个春节假期，项目认购数量大概十几套。”

大年初十正式开工当天，王银对一组年前的蓄客记忆犹新，“这组客户去年年底就有在通州买房的意向，现在有了购房资格，因为工作的地点距离项目比较方便，这次下班了特意过来看看。这类以前被拦在限购门槛外的客户，是目前观望通州楼市的主力军。”王银表示，“按照‘双限政策，以前在通州购房普遍需要3年社保或纳税证明，现在只需要一个劳动关系证明。虽然具体细则还没有明确，但总归是利好，等春节收假、客户陆陆续续回京，今年应该也会像往年‘小阳春那样拉升一波行情。”

北京通州区执行近9年的“双限”政策曾有“史上最严限购令”之称。在通州区落户和就业的家庭想要购买商品住房，除了需要符合北京整体限购政策，大多还需要满足在通州落户、社保或纳税需满3年的要求。直到2月6日，北京市住建委和通州区政府解除“双限”，购房客群符合北京整体限购政策即可。

北京优化通州购房政策外，一线城市在春节前夕集体松绑限购。其中，广州对120平方米以上的住宅放开限购；上海松绑外环以外非本市户籍单身人士限购；深圳实施落户即可购房，非深户籍人群社保或所得税缴纳年限从5年降至3年。叠加2023年底四大一线城市打出的“降首付、降利率、调普宅标准”组合拳，市场需求端迎来密集提振政策。

位于深圳龙岗区某品牌房企项目置业顾问罗瑞（化名）向本刊表示，由于其所在项目即将加推新盘，节后开工的客流量确实比年前大，正月初九当天其负责项目的到访量接近30组，实际成交量也有所上升。在罗瑞看来，限购政策松绑显然为深圳楼市起到提振作用：“之前因为社保年限不够，很多有意向的客户缺购房资格，这类客户容易在这个时候选择出手。”

不过，在罗瑞看来，目前深圳升温是阶段性表现，想要判定整体市场是否已经触底回升，还需要观摩这种升温行情能够持续多久。“目前市面上能选的房子比较多，很多客户也会来回对比，存在观望心理；市场也容易出现部分楼盘持续火爆、部分楼盘冷清的反差现象。”

机构统计报告显示，今年春节楼市处于缓慢修复阶段，整体表现平淡。据中指研究院数据，其间25个代表城市新房日均成交面积较去年春节假期下降约27%，不过，一线城市日均成交面积同比增长108%。其中，上海、深圳、广州的日均成交面积分别为0.44万平方米、0.32万平方米、0.15万平方米，较去年春节假期增长126%、125%、87%。

新增房源入市带动交易回升地方国企亮相一线梯队

在业内人士看来，一线城市春节假期成交情况一定程度上取决于前期新盘供应节奏。上海中原地产首席分析师卢文曦向本刊表示，与去年相比，2024年春节假期上海新房的成交量的确有增加，这与市场供应节奏密切相关，现在上海每月都有一批集中供应的楼盘，供应速度快，因此成交量也大。

“今年春节上海的新房市场的成交量大概3000多平方米，与去年1000多平方米相比，增量很明显。但是结合常规春节的交易数据来看，普遍在1万平方米左右，对比之下今年假期的成交量不算高。”卢文曦补充道。

本刊了解到，赶在春节前，上海优化非沪籍单身人士限购的同时，积极推出了2024年第二批新房。网上房地产信息显示，上海该批次上线了4632套房源，备案均价为74604元/平方米。其中，绿城外滩兰庭项目、保利滨江天珺等4个项目备案均价均超过“10万+”门槛。

聚焦高能级城市的房企布局，在北京、深圳两大核心城市，房企销售回款向少数公司集中的趋势仍然延续。本刊查询克而瑞榜单统计，2024年1月，由大兴发展、中海地产、城建发展构成的北京房企权益销售规模TOP3阵营，成交金额合计81.39亿元，较去年同期TOP3阵营增长46.68%；由深铁置业、鸿荣源、华润置地构成的深圳房企权益销售规模TOP3阵营，成交金额合计37.69亿元，较去年同期TOP3阵营增长68.86%。

在“强者恒强”趋势下，更多地方国企现身一线城市头部梯队。由于新增房源集中入市，大兴发展、浦开集团分别以38.11亿元、63.7亿元的权益销售额位居今年1月份北京、上海销冠。其中，“新面孔”浦发集团登顶上海楼市销冠，得益于旗下浦开云璟项目的强劲销售。据了解，作为新近入市的热门红盘，浦开云璟项目紧邻浦东足球场，1月份项目销售套数达到619套、销售面积6.95万平方米，销售金额达62.99亿元。

楼市“小阳春”或推迟显现3月底有望迎来成交高峰

目前一线城市项目仍在稳步推盘。比如，深圳住建局此前发布的一季度计划入市商品房清单，今年前3月待入市项目共有19个，共计12386套，预计供应房源面积117.5万平方米，中海新都荟、卓越九珑等网红项目已拿证入市。

与此同时，不断优化的供需两端政策致力于推动房地产市场企稳。在业内人士看来，伴随城市房地产融资协调机制下“白名单”项目逐渐落地，叠加近期五年期以上LPR大幅下调等提振政策，今年“小阳春”兑现的可能性较大。

卢文曦就此表示，目前政策层面对房地产市场的呵护非常直观，商业银行对“白名单”项目的批复很快速，五年期以上LPR下调25个基点超过市场预期，让购房人能减少总支出，对购房心理有很大推动作用。

“现在几个一线城市都对限购做了不同程度的优化，为提振市场做铺垫。今年‘小阳春出现的关键需要看接下来市场的恢复程度。”卢文曦介绍，“比如，常规情况下，上海周一至周五的二手房网签套数在500套左右，周末可以达到600～700套。從新近（正月初十）数据来看，上海的二手房的网签套数大概404套，已经有比较明显的恢复。如果后续的网签数据持续回温，今年的‘小阳春兑现的可能性很大。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向本刊表示，此次LPR超预期下调，即央行在年初通过“降成本”的方式将政策红利一次性释放给购房者，不论是月供比较敏感的刚需购房客群，或是存在“卖一买一”需要的置换客群，都能够在需求端产生较大的提振作用。

在李宇嘉看来，目前楼市已经迎来“政策底”：“目前各类该有的政策已经大体释放完毕，与降息相比，其他政策很难有‘降成本这种直观的效应。之前很多客户观望情绪浓厚，现在政策一步到位，能够促进需求释放。”

他补充道，尽管当前居民收入预期较为疲弱，但与结婚、入学、养老等伴随的置业需求始终客观存在，叠加政策利好并参照历史规律，3月份通常会迎来一波成交高峰：“今年‘小阳春依然会来临，不过考虑到春节长假较晚及去年高基数影响，可能推迟到3月底至4月份政策效果才会逐步显现。”

（文中个股仅为举例分析，不做买卖建议。）