甄爱军

未来写字楼供应仍非常充足，但受经济不确定性影响，部分行业持缩减规模或谨慎观望意愿，短期内市场信心修复强度有限，叠加供应连续攀升的影响，预计租赁市场竞争持续加剧，去化将进入长周期。

近日，CBRE世邦魏理仕发布《2023年第三季度上海房地产市场回顾与展望》，指出2023年前三季度，随着上海经济保持恢复性增长态势，商业地产市场预期逐步改善。

总体来看，第三季度上海写字楼新增供应持续放量，以价换量趋势延续，租金承压。零售市场方面，假期经济带动消费活力，餐饮品牌快速迭代，女装和运动等多品类积极布局。商务园区写字楼新兴赛道产业需求稳健，租金报价保持平稳。

优质写字楼租赁需求回落

2023年第三季度，共有7个新项目入市，分别位于南京西路、真如等板块，总计体量36.8万平方米。至此，2023年前三季度新增供应量接近90万平方米。

写字楼市场需求复苏步伐相较上季度有所放缓。第三季度净吸纳量为11.7万平方米，环比下降35.4%。受供需失衡影响，全市空置率环比上升1个百分点至19.7%，核心商务区空置率上升0.7个百分点至11.3%。租金方面，第三季度全市租金报价269.6元/月/平方米，环比下降0.8%。

从行业需求来看，消费品制造业需求明显提速，升至首位，占比15.9%，其中以服饰及汽车相关企业的租赁需求较为突出;金融行业需求位居第二，其中保险及投资等类别的需求占比较高;TMT行业位居第三，占比15.2%，主要以软件科技企业的租赁需求为主;第三方办公服务进一步布局，租赁需求稳中有升;生物医药行业和专业服务业的需求占比小幅下降。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务办公楼部负责人张越表示：“未来6个月，全市预计将有约65.1万平方米的新增供应入市，主要集中在新兴商务区。未来供应仍非常充足，但受经济不确定性影响，部分行业持缩减规模或谨慎观望意愿，短期内市场信心修复强度有限，叠加供应连续攀升的影响，预计租赁市场竞争持续加剧，去化将进入长周期，租金延续下行趋势，整体市场需要更长时间才能实现供求平衡。”

零售物业需求回升

2023年第三季度，上海零售物业市场新增4个项目，均位于非核心商圈，分别为上海金融街购物中心、龙华会、鸿寿坊以及上海信泰中心，总计22.8万平方米。

第三季度，零售物业租赁市场净吸纳量达15.0万平方米，创2022年以来单季新高。但全市空置率仍在走高，环比上升0.5个百分点，同比上调0.3个百分点至8.1%。租金方面，得益于核心与次级商圈的持续回暖，全市购物中心首层租金环比上行0.2%，达到33.6元/天/平方米。

分行业来看，餐饮行业需求热度回升，占比提升至47%，其中咖啡茶饮、传统中餐、亚洲食肆以及烘焙甜品等多子行业具有亮眼表现。咖啡茶饮细分赛道逐步向新中式茶饮以及健康酸奶品牌倾斜，季内茉莉奶白、Blueglass、K22以及galayogurt均积极布店，茶芭蕾上海首店亮相合生汇。此外，传统中餐类品牌持续布局购物中心商业区，需求较为活跃。时尚服饰业态占比24%，女装、运动以及潮流买手店需求活跃。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务商业部负责人希诺表示：“第三季度上海市场迎来了2023年第一波开业潮，新项目开业的亮眼表现提振市场信心。未来6个月，市场预计将迎来近70万平方米的新增供应，主要落位于包括前滩和真如在内的非核心商圈，因地制宜的定位和创新业态的融合有望持续丰富其所在板块消费场景，打造全新消费地标。此外，随着假日经济与文旅消费持续拉动市场加速回温，购物中心将持续借势假日文旅经济，发展商业新形式与新业态，抓准文化国潮、创新体验以及赛事经济等消费新热点，打造多元融合的消费体验场景，从而助力上海市场提质扩容，加快建设国际消费中心城市。”

新赛道产业青睐商务园区

2023年第三季度商务园区写字楼市场新增供应项目为3个，均在新兴规划片区，包括位于市北的静安国际·云芯科创中心，位于周康的张江基因岛（一期&二期），以及位于宝山南大的南大数智中心。供应量为22万平方米，环比增长19%，同比上涨205%。需求端出现明显复苏迹象，单季净吸纳量为10.8万平方米。不过，受去化不及预期影响，整体空置率持续走高至18.5%，环比上行0.6个百分点，同比上行3.2个百分点。第三季度末市场整体租金水平为139.2元/月/平方米，环比略有反弹。

TMT等三大先导产业青睐商务园区。其中，TMT行业以33%占比稳居需求首位，除了传统金融、传媒类软件开发，不乏新兴赛道企业;得益于大健康服务业态快速发展，医药及生命科学类需求占比达30%;工业品制造业持续火热，以21%的需求占比位居第三，并主要集中在芯片企业及机器人相关企业。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务商务园区负责人马振龙表示：“未来6个月预计仍有约42万平方米新增供应入市，主要分布在张江、金桥、市北、松江和青浦等板块。当前市场新增供应充足且类型多样，为租户提供多种选择;可租空间进一步释放和租金成本的降低，有助于激發搬迁需求的持续放量。与此同时，新赛道产业培育逐渐进入商业化落地阶段，建议业主积极关注产业链相关企业，提前布局未来产业发展。”