甄爱军

对于自住购房者来说，趁着房价下跌，房贷利率下降，正好是从容选房、买房的好时机。可以利用市场偏冷的时机，以较低的成本购房。

2023年楼市“量价齐跌”

房产市场已经成为拖累中国经济增长最主要的因素，房产调控政策也从严厉打击炒房行为，转向了支持房地产市场健康发展。2023年，各地出台了大量的政策，刺激房产消费，但房地产市场下滑的情况仍然在延续。

根据国家统计局公布的最新数据，无论是销售面积还是销售额，均出现了不同程度的回落。就销售面积而言，2023年1—10月，商品房销售面积为9.3亿平方米，同比下降7.8%，降幅较1—9月扩大0.3个百分点，10月单月商品房销售面积为0.8亿平方米，同比下降11.0%，较上月降幅扩大0.8个百分点。其中，1—10月住宅销售面积为7.9亿平方米，同比下降6.8%；办公楼销售面积同比下降12.6%；商业营业用房销售面积同比下降15.1%。

在销售额方面，2023年1—10月，商品房销售额为9.7万亿元，同比下降4.9%，较1—9月下降扩大0.3个百分点；10月单月商品房销售额为0.8万亿元，同比下降8.1%，较上月降幅收窄5.5个百分点。其中，1—10月住宅销售额为8.7万亿元，同比下降3.7%；办公楼销售额同比下降17.3%；商业营业用房销售额同比下降13.0%。

就房价表现来看，整体价格呈现下行趋势。据中指研究院数据，截至2023年10月末，全国100个城市新建住宅平均价格为16195元/平方米，环比上涨0.07%，同比下跌0.02%。一线城市新建住宅价格环比上涨0.15%，同比上涨0.37%；二线城市环比上涨0.04%，同比上涨0.01%；三四线代表城市环比持平，同比下跌0.60%。

二手房市场则全线下跌。据中指研究院数据，截至2023年10月末，全国100个城市二手住宅平均价格为15486元/平方米，环比下跌0.45%，同比下跌2.88%。一线城市二手住宅价格环比下跌0.27%，同比下跌0.51%；二线城市环比下跌0.48%，同比下跌3.25%；三四线代表城市环比下跌0.49%，同比下跌3.39%。

政策放松为大概率事件

2024年，房地产市场的下跌趋势在政策干预下可能会放缓，但房价上涨的概率也不高，政策进一步放松的预期仍然存在。

由于多数城市调控政策已相对宽松，10月房地产政策出台频次较9月有所下降，其中杭州、上海部分区域优化限购政策，上海、北京先后优化首套房公积金贷款认定标准，多地执行公积金首套房“认房不认贷”。11月以来，各地需求端政策继续优化，如昆明取消了省外限购，广州公积金贷款执行“认房不认贷”等。另外，近期中央及监管部门多次提及加快“三大工程”建设，配套措施有望加快落地，供需两端政策发力，有利于促进房地产市场平稳运行。

从整体来看，“认房不认贷”政策落地后，2023年10月多地市场情绪回落，政策效果持续性不足，房价普跌、一线城市政策优化预期等因素依然制约着购房需求释放节奏。当前，“稳房价”“稳预期”才能更好地促进房地产市场修复。

业内人士认为，从政策趋势来看，未来政策还有可能进一步放松。比如北京、上海、深圳有望按照因区施策原则，优化限购政策，广州限购政策亦有进一步优化空间；北京、上海优化普通住宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率等亦是重要方向。

另外，在信贷政策方面，依然留有“后手”。2023年11月7日，中國人民银行副行长张青松在国际金融领袖投资峰会上表示，房地产行业出现调整是自然现象，当局会谨慎地防范调整过快过急，衍生出不必要风险，同时对中国房地产市场相当有信心。同日，有全国性媒体发文表示，人民银行积极落实中央金融工作会议指示精神，持续加力推动“第二支箭”（民营企业债券融资支持工具）支持民营房地产企业融资。

购房可择机出手

当然，短期内市场仍然无法改变低迷态势。中指研究院预计，成都、杭州等政策优化力度较大的城市市场活跃度有望保持一段时间，若一线城市政策进一步优化，一线城市市场有望逐渐企稳恢复，而多数二线及三四线城市市场调整压力仍较大，短期市场或延续低迷表现。

从楼市变化趋势来看，中指研究院认为，一方面，临近年末，企业或将加快项目推盘节奏、加大营销力度，进而促进部分需求释放；另一方面，核心城市二手房销售恢复情况得到保持，有望带动新房市场活跃度提升，叠加当前相对宽松的政策环境及去年低基数效应，房地产市场有望逐步企稳。

对于自住购房者来说，房价下跌、房贷利率下降正好是从容选房、买房的好时机，可以利用市场偏冷的时机，以较低的成本购房。对于房产投资者来说，降价出售多余的房产，回笼资金，增加资产流动性，是比较明智的选择。

目前，存量房贷款利率出现了比较明显的下调，贷款买房者不必急着提前还贷。虽然贷款利率仍高于储蓄利率或固收产品，但差距没那么大。购房者如果选择不提前还贷，会让自己手里的资金变多，可以增加投资的选择。

我们在股市篇中谈到了2024年的投资机会，由于当前股市正处于底部，所以可以选择通过定投权益基金来获利。当然，考虑到目前部分银行股股息率仍在6%以上，超过目前存量房贷利率水平，因此可以考虑把资金投在高息股上面，进行“套利”操作。