陈 明

浙江海贸律师事务所，浙江 台州 318000

近年来，房地产市场仍旧火爆，房地产的整体价值水平也处于逐年上升状态，发展前景很是广阔，对于广大购房者而言，房地产交易无疑是购房的核心环节，但他们普遍不熟悉相关法律细则，在实际交易过程中往往面临诸多风险。如此，在购房后期很容易出现这样那样的纠纷，要想更好地防范房地产交易风险，便要求购房者多多了解相关法律，明确交易的一应流程，以有效手段保障自身权益。

一、房地产交易中存在的法律问题

（一）房屋交易合同的无效性风险

作为确保房地产交易活动循序推进的重要前提和有力保障，房屋交易合同的重要性彰明昭著，唯有强化对合同有效性、合法性的严格监督，方能更好地保障交易双方的切身权益。无效合同的后果与原因之间关联密切，对于无效的房屋交易合同，《中华人民共和国民法典》给出了确切规定，无民事行为能力人在参与房地产交易活动时，交易合同的签订必须交由专门的法定代理人来负责；限制民事行为能力人在签订房屋交易合同时，必须交由法定代理人来负责或者征得其同意，在此条件下签订的合同才是有效的，不然便是无效合同。此外，在房地产交易中，还存在诸多合同无效情形，在此着重就几种常见情形加以概述：一方当事人通过杜撰事实、歪曲真相等欺诈方式误导另一方当事人，使其形成错误认知，由此签订的有违其实际意愿的合同；一方当事人以不良手段胁迫对方，导致其生命、财产、精神等受到威胁，在心生恐惧、惶恐不安的情况下签订的合同；当事人之间恶意勾结，使得国家、集体、他人利益受损的情况下签订的房屋交易合同或当事人并非签订书面性质的合同且查无实据的，也是无效合同［1］。

（二）银行贷款审批未能通过风险

在房地产交易期间，如果买方在申请贷款时没有获得审批，卖方便会存在不过户问题，一旦在交易中显露此类情形，便要依据双方当事人事先签署的合同做出正确决断，再围绕合法权益实施其他有效对策。就常规而言，此类事件的合同约定通常可分为三种：一是如果买方存在贷款未获得审批的情况，其可以在合同约定期限内选择以现金形式加以补缺，此方法在保障卖方权益方面具有较好的效力；二是如果贷款未能获得审批，双方皆有将合同解除的正当权利，买方也可以再行向其他银行提请贷款，此方法在保障买方权益方面具有较好的效力；三是没有对贷款审批不通过或者贷款不足方作出该约定，面对此情形，应参照其他法律就双方交易者的违约责任加以辨别。在应对上述风险的过程中，买方在交易中发挥主要影响，其有责任就一应贷款事宜进行紧密追踪和关注，以期及早察觉到可能存在的风险并以有效对策将余款填补上，以防在交易期间出现类似情况。此举也正是进行风险防范的有力手段，对于在交易合同细则内没有明确标注贷款审批不通过约定的，买卖双方可以自行加以协商，增设卖方有权协助买方申请贷款的事项。

（三）交付定金后卖方不履行合同

就整个房地产交易的过程而言，买方在支付全部购房金额之前可以先行支付一部分的担保定金，在其将剩余金额一一补齐之后，此前支付的定金一般回收或者直接充当购房金额的一部分。倘若买方在支付完定金之后，在规定期限内没有按照合同约定履约，则其没有权利强制卖方将定金退回给自己，倘若卖方在收取定金之后，做出有违合同约定的行为，则要按照原有定金的双倍返还给买方。在实际交易中，此类状况屡见不鲜，当买方依循定金规定支付给卖方时，两者于此期间没有签署相应合同或制定相关协议，存在此类状况时很容易出现一方违约不想继续签署合同的问题。加上缺乏有关的条款、材料充当定金支付的有效凭据，此时，认真守约的一方很难保障自身权益，对于这一风险的防范，买卖双方于定金交付期间便应签署相应合同，留下凭证。并将房屋资料、定金数额等一应信息加以确切标示，购房时间也要一起标注在合同细则内，此外，还要严格区分好定金与订金，两者虽然只有一字之差，然而其法律效力和后果却迥然相异［2］。

（四）房屋在出租期间出售的风险

依据相关法律规定，如果在房屋出租过程中对外售卖，则承租者理应享有一定的购房优先权，所以，出租者在售卖房屋时，需要将承租者所享有的这一权利加以明确告知。还要强调的一点是，就算出租者没有将购房优先权告知给承租者，其所享有的权利依旧是有效的，最高人民法院曾就这一问题提出过确切规定——出租者在租房过程中没有在限定时间内告知承租者其所享有的购房优先权或承租者在购买权上遭受他人的侵害时，承租者可以向出租者申请相应的赔偿。因而，为规避后续可能出现的纷争问题，买方在交易期间可以向卖方提出相应要求，督促其及时同承租者做好沟通，确定承租者放弃购房优先权之后再商讨合同的签订事宜，此举也正是防范后续纷争问题、减少不必要麻烦的有力手段，需引起相应人员的重视［3］。

（五）房屋产权关系不明确的风险

作为判断房地产交易是否合法的要点环节，标的物的权属法律关系务必要给出明确清晰的界定，买卖双方需要给出相应凭证作为证实其所签订的交易合同存在法律效力的依据，签订合同者同样应享有一定权利，例如，卖方是不是真实的产权人，还有没有共有人，共有人有没有同意并委托代其行使权利等等。非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书，在委托事项中的权限内容是什么？诸如委托签订合同、确定交易价格、房款的收取、房屋的交割等等，在交易合同的签订过程中，若是存在委托事项不够细致、价格不够合理等问题，很容易给买卖双方带来诸多纷争与难题。除此之外，同样存有诸多诈骗行为，例如有人打着收购的名义将房屋买断，等获得相关房产钥匙及其法律文件原件之后通过各种借口拖延、不办理手续，而后假冒产权人通过一房多卖、多租等方式实施诈骗等违法行为，严重侵害产权人的切身利益。

二、房地产交易中的风险防范要点

（一）规避房地产交易中的合同风险

现阶段，国内房地产市场尚未配备起一整套足够完善的运行机制，且与之相关的法律条文也有待优化，因而在实际交易中时常出现一些合同纠纷问题，作为买方的购房者承担的风险往往更大。在此背景下，防范交易过程中潜在的合同风险便成为重心所在，应当综合考量房地产性质、交易双方类型等因素有针对性地应对，诸如在购置预售商品房时，一定要了解基本的房源信息，仔细查阅一应证书文件；对于二手房的交易，一定要耐心核查卖方的真实信息，尤其要核查是否存在抵押、出租等不完整产权问题，确保交易主体的合理性、转让的合法性，维护购房者的购房权等等，充分彰显合同所拥有的法律效力［4］。在合同签订过程中，务必要将交易双方的权利与义务、违约所需承担的职责等逐一划分到位，诸如对未能按规定时间交房、房屋质量同合同规定的要求不相符合等情况的处理，以免后续出现一些额外的合同纷争。

（二）优化房地产安全信息工作体系

信息技术的普及与革新为房地产市场提供了更为有利的发展环境，为了更轻松、高效地拓展房地产市场的发展范畴与规模，必须配备同房地产交易活动相匹配的信息安全体系。依托于前沿信息技术手段，致力于对庞杂交易信息的整合，促进信息资源的共享共用，若是在交易过程中察觉到有违法律规定的行为，则要立即进行整改，提高房地产交易的安全系数。在日常交易中，相关部门及管理人员必须将自身职责与义务逐一践行到位，及时公示有关的政策条文及信息数据，确保广大基层购房者可以了解到最新的房地产交易资讯，以防受到欺诈与蒙蔽。开发商、销售商还需同购房者签署必要的诚信协议，提高交易信息的可靠性和安全性，保证房地产品质，一丝不苟地打击交易中存在的违规欺诈行为，在适应购房者的购房需求的同时也让他们少一些后顾之忧。

（三）建立健全房地产配套法律制度

同其他发展历史长远的产业相比，房地产依然属于新兴的年轻产业，在配套法律制度的设置方面尚有待完善，对此，相关政府部门必须充分彰显自身引导效力，做好一应监管、引导工作。深化同市场、企业等多方主体的交流与协作，立足于对当前市场行情、实际需求、现存问题的分析之上，依托于听证会、网络建言、媒体监督等多元方式，致力于房地产法律制度的循序完善。在制度的实际执行中，各部门及人员要秉持“有法必依，执法必严，违法必究”等原则，一旦发现那些存在违规行为的开发商、中介商等，务必要给予严厉惩处，尽可能地凸显相关制度的最大效力。纵观房地产交易现状，很多人对于相关法律的了解有限，法律意识不足，且还存有投机、侥幸、取巧等不良心理动机，实际上，这些人中的很大一部分由于自身法律常识的缺乏，往往未能意识到潜在于暗处的风险［5］。因而，必须强化法制宣传教育，做好相关法律常识的科普，确保越来越多的人可以知法、懂法、守法，唯有如此，各交易主体才能更为积极主动地规避风险，防患于未然。

（四）强化诚信理念和风险防范意识

强化以诚信为主题的道德引导工作，贯彻诚信这一基本的交易准则，依托于多元高效的新旧媒介做好宣传、监督、教育工作，相关部门及管理人员必须明确自身职责，协同做好组织和引导。组织好房地产开发商、房地产中介公司的日常培训工作，特别要强化思想品德、诚信理念方面的培训，使得相关人员可以提高思想认识，在房地产交易中真正将诚信放在首位，使得各项交易工作可以按部就班推进。若是开发商、销售商、中介方在日常经营中出现有违诚信原则的行为，监管部门一定要及时给予惩治，督促其进行整改，日后再发现此类问题，则要限制其从事同房地产交易相关的工作。风险防范意识的强化同样是关键所在，唯有具备强烈的风险防范意识，才能更好地规避、抑制潜在于交易各环节的大小风险，为房地产业的长效进步、未来发展打好必要的基础。房地产企业管理人员可以参考过往的风险案例，就其中问题加以深层次剖析，协同各部门、员工学习、交流，并多多了解同行在风险防范、问题处理方面的经验，构建风险防范体系［6］。

（五）房地产交易中买方的风险防范

在选购房屋的过程中，买方需提前做好必要的准备工作，例如可以采取查询互联网、传媒信息，咨询其他购房者的评价，寻求房地产部门的帮助等途径就当前的房地产咨询、政策加以了解。切记不要在不知情的情况下盲目购买，在交易之前，最好亲自到楼盘进行参观和核查，针对那些靠自己难以把握的问题，诸如房屋品质、未来政策、未来行情等，可以向专业人员寻求建议。此外，买方在交易过程中，一定不要出现随意交付定金的情况，而应在仔细浏览合同条文、要求细节，全面把握各相关信息的基础上再做决定，对于合同中那些自己不熟悉的部分要仔细问清楚，以免受到中介、销售等人员的诱导。对于合同中提及的国家政策相关内容，可以咨询房地产部门人员的专业意见，等到合同顺利签订完毕之后，再依循有关条文交付定金，如此，才能更好地保障自身利益，免去不必要的麻烦。总而言之，对于广大购房者来说，房屋购置是一件关乎自身利益的大事，熟悉相关法律条文、强化风险防范意识、全面了解相关信息是购房的必要准备，必须引起足够重视，以免受到误导和欺骗。

三、结语

近年来，房地产交易的规范化、市场化进程不断推进，但在实际执行过程中依旧显露出诸多法律方面的问题，这便要求相关部门及人员提高警惕，加强风险防范，以有效手段将各类纠纷出现的可能性降至最低。在日常交易中，必须再接再厉、提高警惕、强化监管，正视现存问题，做好针对性防范，将一应要点逐一践行到实处，以期创设安全性更高、执行性更强的房地产交易环境。