何 丹

（作者单位：江西应用科技学院）

与其他类型的企业相比，房地产企业拥有的固定资产、无形资产和其他不动产具有根本上的差异。在我国，投资性房地产主要是为了获取租金收入、资本增值或其他投资回报，而不是自己居住。投资性房地产在经济发展中发挥着重要作用，为投资者提供了多样化的投资渠道，也促进了房地产市场的发展和繁荣。目前，投资性房地产运用公允价值计量的过程仍然存在很大的改进空间，值得管理者和相关部门深入思考。

一、投资性房地产公允价值计量内涵

投资性房地产是指为了出租、资本增值或者既出租又资本增值而持有的房地产。在国际会计准则中，投资性房地产的公允价值计量是重要内容。公允价值是从市场参与者的角度来计量，反映了投资性房地产的实际价值和市场价格，需要依赖市场上能够观察到的交易数据和定价信息来确定。通过对公允价值的计量，投资者可以进行合理的投资决策，避免盲目决策和投机行为，减少投资风险。投资性房地产公允价值计量需要遵循专业判断原则和持续性原则，考虑投资性房地产市场的变动和风险因素，对相关风险进行合理的评估和披露，从而帮助企业更好地识别和管理投资性房地产的风险，减少风险和损失。

二、采用公允价值计量对投资性房地产的财务影响

（一）影响管理决策和价值评估

一方面，公允价值计量可以为投资决策提供更准确、及时的信息。通过及时计量房地产资产的公允价值，投资者可以更好地了解市场需求、价格趋势和投资回报等因素，以便更好地决策和管理投资。同时，投资者还可以基于公允价值制定出售、购买或租赁策略，以获得更合理的投资收益。公允价值计量有助于投资性房地产的风险管理。通过及时计量房地产资产的公允价值，企业可以更好地把握市场变化和风险，及时作出调整和决策。公允价值计量还可以为企业提供更准确的信息，以衡量和评估市场风险与信用风险。另一方面，公允价值是以市场参与者的视角来计量的，可以使不同企业之间的资产价值更具可比性，这有助于投资者和其他利益相关者更好地了解房地产资产的价值，提高决策的准确性和可靠性[1]。随着价格波动和供求关系变化，如果使用成本模式来计量资产价值，可能无法及时反映资产价值的变动情况。而通过公允价值计量，可以根据市场交易和市场价格来确定资产的价值，如此更加真实可靠。

（二）影响利润

投资性房地产的利润主要来源于租金收入和资本增值。公允价值计量可以更好地反映租金收入和资本增值的情况。对于租金收入，进行公允价值计量可以根据市场租金率和租赁合同来计量收入，使其更加准确。对于资本增值，公允价值计量可以及时反映市场价格的变动，以便评估和衡量资产的增值潜力和投资回报。由于公允价值计量直接反映市场价格的变动，投资性房地产行业的利润波动性可能较高。当市场价格波动较大时，资产价值的变动将直接体现在损益表中，导致利润波动。这对投资者和利益相关者来说可能增加了风险，需要其更加关注市场变动和资产价值变化对利润的影响。此外，公允价值计量为投资性房地产行业提供了更准确和可靠的利润信息，有助于企业作出更好的投资决策和战略规划。

（三）影响所有者权益

公允价值计量可以准确反映投资性房地产资产价值的变动，进而直接影响所有者权益的数额和结构。通过公允价值计量，资产价值的变动可以及时体现在资产负债表中，因此所有者权益的数额和比例会根据资产价值变动而发生变化。由于公允价值计量将及时反映市场价格的变动，资产价值的增值或减值情况将直接影响到股东权益的回报[2]。当房地产市场价格上涨时，资产价值增值将促进股东权益的回报增加；当市场价格下跌时，资产价值减值将导致股东权益回报减少。公允价值计量提高了房地产行业的透明度和可比性，对所有者权益的分析和决策产生了积极的影响。通过公允价值计量，房地产企业能够更准确地披露和报告资产价值的变动情况，使所有者和利益相关者更好地了解资产负债情况和所有者权益的结构，有助于投资者和利益相关者对房地产企业的财务状况和业绩进行比较和评估，提高决策的准确性和可靠性。

（四）影响企业税费缴纳

传统的税费计算方法往往是基于资产的原值计算，这种方法具有较差的灵活性。而公允价值计量可以更准确地反映资产在特定时点的价值，从而更公平地进行税费的计算。用公允价值计量房地产行业的资产价值会对金融报表和税务申报产生影响。公允价值计量下的资产价值变动会直接反映在损益表中，影响企业的利润和财务状况。对于税务申报，资产价值的计量方法可能对企业的纳税产生影响，因为不同计量方法可能导致出现不同的资产价值和相应的税款。公允价值的计量需要相关人员具备相应的专业知识和技术能力，包括评估资产价值的方法和技巧等。这对企业和税务机关来说都是一项挑战，需要进行专门的培训和学习。同时，公允价值计量可能因为市场的不稳定性和信息的滞后性而产生误差，从而影响税费的计算结果，这就需要建立健全的监管机制和市场监测体系，及时调整公允价值的计量方法和标准，确保税费的计算结果准确和可靠。

三、投资性房地产应用公允价值计量存在的问题

（一）应用条件苛刻，政策导向有失公允

一方面，公允价值计量需要可靠的市场数据支持，但在投资性房地产中，市场数据可能不够完善和透明。房地产市场的价格受到多种因素影响，包括供需关系、宏观经济政策和地区发展水平等[3]。然而，这些因素的影响难以准确衡量，市场数据的采集和分析存在困难。在这样的情况下，强制要求投资性房地产进行公允价值计量，可能会导致计量结果不准确、不可靠。另一方面，公允价值计量对投资性房地产企业的技术要求较高，但企业可能缺乏相应的技术和专业知识。开展公允价值计量需要掌握一定的方法和技巧，对市场和资产的变动进行较为准确的分析和预测[3]。然而，投资性房地产企业的主要业务是房地产的开发和管理，市场评估方面的专业知识和技术并不是其核心竞争力。因此，要求企业应用公允价值计量可能会对企业的经营和发展造成一定的困难。在某些情况下，政府可能为了满足财政收入的需要，对投资性房地产设置较高的公允价值计量标准，以增加企业的纳税额。这样的做法可能导致企业在公允价值计量过程中承受较高的成本，不符合公平公正的原则。

（二）公允价值沦为企业牟利的工具

公允价值的计量需要企业对市场价格进行评估，这个过程往往受到企业自身利益的影响。企业可能会选择有利于自身盈利的计量方法和假设，以提高资产价值和报告利润。这对投资者和监管机构来说存在一定的风险，可能导致信息不对称和市场扭曲。外部环境中一些因素的变动可能导致公允价值大幅波动，从而对企业的财务状况和盈利能力产生较大的影响。企业可能会利用公允价值计量的灵活性，选择有利于自身利益的计量时间点，以达到盈利最大化的目的。此外，公允价值的计量需要企业提供准确和完整的市场数据和相关信息，以便投资者和监管机构进行评估和监控。然而，部分企业在提供这些信息时可能存在信息选择和控制的问题，以及对市场数据的误解或信息滞后。这可能导致信息不对称现象出现，使得企业在公允价值计量中牟利。

（三）公允价值信息披露不充分

一方面，公允价值计量的具体方法和假设不够清晰和透明。房地产企业在进行公允价值计量时，需要选择适当的评估方法，如市场比较法、收益法和成本法等。然而，很多企业在披露公允价值计量的结果时没有明确说明所使用的具体方法，也没有说明为何选择这些方法，使得投资者和监管机构很难对公允价值计量的准确性和可靠性进行评估和验证。公允价值的计量需要依赖市场数据，如市场交易价格、租金水平和市场租金回报率等。然而，很多房地产企业在披露公允价值计量的结果时对基础数据的披露不充分，有些企业可能只披露了整体公允价值的汇总数据，而未详细说明数据的来源和具体计算方法，缺乏透明度和可比性[4]。另一方面，公允价值计量需要企业基于一定的假设和前提条件进行，然而很多企业在披露公允价值计量的结果时，对公允价值计量的前提条件的说明和敏感性分析披露不充分，也无法评估公允价值计量结果的稳健性。

（四）公允价值数据获取难、成本高

投资性房地产企业需要获取各种市场数据，如交易价格、租金水平、市场回报率等，这些数据对于公允价值计量至关重要。然而，市场数据的收集可能面临信息不对称、数据获取困难和不完整等问题。企业需要花费大量的时间和人力、物力去搜集这些数据，成本相对较高。投资性房地产企业需要掌握一定的评估方法和模型，对市场和经济因素进行准确的分析和预测，以支持公允价值的计量。这需要企业拥有专业的团队和高水平的人才，以及开展与之相匹配的培训并投入技术。如果企业没有相应的能力和资源，可能会寻求专业咨询机构的帮助，从而需要支付一定的咨询费用，如此，获取公允价值将面临更大的难度和更高的成本。

四、合理应用公允价值计量的建议

（一）增强公允价值计量方法应用的可操作性

第一，企业需要制定具体和明确的公允价值计量方法使用指标，以帮助评估投资性房地产的公允价值。这些指标可以包括市场交易数据、租金收益率、折现率等，并提供适当的计算方法和公式，以确保投资性房地产的公允价值计量更加客观。第二，政府或相关部门应该加强对市场交易数据的管理，确保其准确性、时效性和完整性。具体而言，审计等部门应该建立统一的数据采集、整理和公开披露机制，鼓励房地产企业提供真实、准确的市场交易数据，以支持公允价值计量的可操作性。此外，企业也要加强与相关部门（如国家统计局、自然资源部等）的合作与协调，共同制定和完善投资性房地产关于公允价值计量工作的准则，共享市场交易数据资源，提高公允价值计量的可操作性和准确性。

（二）加强市场监管，完善信息披露

首先，相关部门应该加大对投资性房地产市场的监管力度，以及对不按规定进行信息披露或提供虚假信息的企业的处罚力度。监管机构应建立健全的监管体系，加强对监管人员的培训，提升其专业素养，提高监管效能和监管水平。其次，审计监管部门应加强对投资性房地产企业的审计和评估，引入第三方机构对企业的财务状况和公允价值计量情况进行独立的审计和评估。第三方机构应具备专业素质和独立性，提供权威、准确的评估报告，为投资者和监管机构提供可靠的参考依据。再次，企业自身需要建立完善的信息披露制度，明确投资性房地产应披露的信息内容和要求[5]。要求企业按时、准确、全面地披露其资产负债表、利润表、现金流量表等财务报表，其中应包括公允价值计量的相关信息。同时，要求企业及时披露重大事项、风险提示和经营业绩等相关信息，提高信息披露的透明度和有效性。企业财务部门在核算过程中应综合采用市场交易数据、折现率、租金收益率等指标，对投资性房地产的公允价值进行计量和评估，确保公允价值计量的准确性和可靠性。

（三）提高财务人员素质，规范公允价值计量过程

一是企业应该为财务人员提供系统的财务会计、投资分析和市场评估等方面专业的培训。培训内容包括公允价值计量的基本原理、方法和技巧，以及相关法律法规和行业准则的要求。通过培训，提高财务人员的专业素质和操作能力，确保他们具备准确计算和评估公允价值的能力。二是要建立规范的公允价值计量程序和流程，明确财务人员的职责和操作要求。要求财务人员在计量过程中严格遵守准则，依据市场数据和适当的计算方法进行计量，并对计量依据和假设进行充分披露。三是鼓励投资性房地产企业聘请第三方评估机构对房地产的公允价值进行独立评估，提高公允价值计量的客观性和可信度。评估机构应具备相应的资质，按照统一的评估标准和程序进行评估，使投资者和利益相关方能够了解公允价值计量的过程和结果，增强投资决策的信心。

五、结语

投资性房地产企业采用公允价值计量能够更加灵活、真实地反映企业的财务现状，对于投资者判断其未来风险及实现资产增值具有重要作用。针对公允价值计量运用过程中的优势，管理者应该进一步给予组织资源的倾斜，以发挥其最大作用。而对于当前工作中出现的问题，管理者也要高度重视，并采取相应措施予以解决，推动企业实现高效、平稳、健康发展。