摘要：近年来存量房交易量价齐升，购房人通过房产信息平台查找房源成为常态化操作。房产信息平台在提供便捷看房服务的同时，也充斥着大量虚假房源问题，造成购房人的困扰。为规范存量房房源发布行为，市、县房地产主管部门可以通过研发存量房房源核验平台，以房源核验为抓手，加强房源的管理，建立规范有序、透明高效的存量房交易市场。

關键词：存量房;虚假房源;房源发布

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）07-0056-03 收稿日期：2022-06-07

作者简介：慕早，无锡市房地产市场管理和监测中心。

虚假房源问题困扰存量房交易市场多年，屡禁不止。统计显示，超六成受访者遇到过虚假房源，其中近八成虚假房源来自房产信息平台。如何杜绝虚假房源，建立行为规范、信息透明、交易安全的存量房交易市场，已成为市、县房地产主管部门亟待思考和解决的问题。

1 存量房房源发布过程中存在的主要问题

（1）发布虚假房源信息。部分中介机构为吸引眼球，增加来人来电量和网络流量，发布房屋价格虚假的房源信息;或是有意隐瞒房源抵押、房屋性质暂不符合上市交易条件等情况。

（2）房源挂牌价格虚高。部分中介机构及从业人员为多获佣金，炒作“学区房”等概念，引导房东将“学区房”以明显高于正常价格挂牌展示。

（3）未及时清理下架已经成交的无效房源信息。目前房产信息平台上很多房源都是重复的，有的价格标得很低，或者是很多年之前的价格，吸引购买人或者租客。包括一些知名的房产信息平台上，也挂着十年前的房源信息，不仅误导了购房者，还有“钓鱼”的嫌疑。

2 虚假房源产生的主要原因

（1）中介机构原因。作为存量房房源信息的掌握者，中介机构和经纪人的服务水平和理念参差不齐。看起来物美价廉的虚假房源可以吸引客户，获取客户电话，从而借此机会向客户推荐其他房源，所以部分中介机构和经纪人受利益驱使热衷选择发布虚假房源这一方式。

（2）购房人原因。作为购买人总是希望买到物美价廉的房子，房产信息平台抓住购买人“捡漏”这一心理，在平台上展示虚假房源，吸引购买者浏览。购买人没有获得真实房源的渠道造成信息不对称，难以甄别房产信息平台发布的房源信息，也难以全面掌握所售房屋的基本情况，尤其是房屋权利的隐形瑕疵，如房屋漏水等质量问题或抵押、查封等非质量问题。

（3）房产信息平台原因。房产信息平台作为存量房房源发布平台，有些为高额的平台费选择在审核环节放水，未尽到相应的房源发布审核责任。

虚假房源损害了消费者的知情权和选择权，浪费了消费者大量的成本，更为严重的是对于房地产市场的秩序、经纪行业诚信具有冲击性。

3 规范房源信息的具体建议

2016年8月16日，住房城乡建设部、国家发展改革委、工业和信息化部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会七部门印发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房〔2016〕168号）。在规范中介服务行为部分明确指出：“（二）加强房源信息尽职调查。中介机构对外发布房源信息前，应当核对房屋产权信息和委托人身份证明等材料，经委托人同意后到房地产主管部门进行房源信息核验，并编制房屋状况说明书。房屋状况说明书要标明房源信息核验情况、房地产中介服务合同编号、房屋坐落、面积、产权状况、挂牌价格、物业服务费、房屋图片等，以及其他应当说明的重要事项。（三）强调加强房源信息发布管理。中介机构发布的房源信息应当内容真实、全面、准确，在门店、网站等不同渠道发布的同一房源信息应当一致。房地产中介从业人员应当实名在网站等渠道上发布房源信息。中介机构不得发布未经产权人书面委托的房源信息，不得隐瞒抵押等影响房屋交易的信息。对已出售或出租的房屋，促成交易的中介机构要在房屋买卖或租赁合同签订之日起2个工作日内，将房源信息从门店、网站等发布渠道上撤除;对委托人已取消委托的房屋，中介机构要在2个工作日内将房源信息从各类渠道上撤除”。

在完善行业管理制度方面明确指出：“（七）提供便捷的房源核验服务。市、县房地产主管部门要对房屋产权人、备案的中介机构提供房源核验服务，发放房源核验二维码，并实时更新产权状况。积极推行房地产中介服务合同网签和统一编号管理制度。房地产中介服务合同编号应当与房源核验二维码关联，确保真实房源、真实委托。中介机构应当在发布的房源信息中明确标识房源核验二维码”。

由此看出，该文件明确了房源核验管理工作的职能部门为市、县房地产主管部门，并且为房源核验管理工作指明方向，即房源信息尽职调查和房源信息发布管理。

上述规定为拔除虚假房源的“顽疾”，提供了政策依据，但实践中如何 “落地”，各地有不同探索。笔者从工作实际出发，认为应通过“互联网+”技术，打造存量房房源核验平台，以网签权限为抓手，依托与不动产登记簿的信息共享，通过对“发布人（中介机构或个人）”和“房屋”的实时监管，加强对存量房房源发布的管理，减少虚假房源的发布，营造规范有序、安全透明的存量房交易市场。

一是规范房源发布主体。发布房源信息的中介机构必须取得有效的《房地产中介机构备案证书》，且在发布存量房房源信息前，应当核对委托方的身份信息和权属证明，并取得委托人同意委托发布房源的书面材料。

二是尽职调查房源信息。受托中介机构应该通过存量房房源核验平台申报拟售房源信息，输入权利人身份信息、不动产权证信息后申请房源核验，通过与存量房买卖合同网签备案系统、不动产登记簿等系统信息的比对，最终显示核验结果。存量房房源核验平台应当实现自动核验小区名、建筑面积、用途、所在楼层、建筑年代、抵押权状况、居住权状况信息的功能。如果权利人提供的身份证明信息、不动产权证号与不动产登记簿一致，且该房源的不动产登记簿信息中不存在存量房买卖合同网签备案信息、查封登记、异议登记、预告登记等限制转移信息的，则房源核验通过。

三是生成房源核验编码。房源核验通过后，受托中介机构填写拟售价格、联系人、联系电话等信息，提交后生成核验编码及二维码。核验编码和二维码具有唯一性，同一房屋委托多家中介机构挂牌销售或在多个房源发布平台挂牌，核验编码和二维码应具有唯一性。

四是公示和查询房源核验信息。核验完成并生成房源核验编码的房源将在市、县房地产主管部门指定的媒体平台进行公示。公示的核验信息应包括：核验编码、小区名、建筑面积、用途、所在楼层（高/中/低）、建筑年代、抵押权状况、居住权状况、拟售价格、中介机构名称、从业人员和联系方式等。

五是发布房源核验信息。中介机构无论在实体门店还是房产信息平台发布房源信息，挂牌房源必须标示房源核验编码及二维码。房源信息与验证信息不一致或房源未经验证的，不得发布。意向购房人可通过手机扫描二维码或登陆市、县房地产主管部门指定的媒体平台后输入唯一的核验编码，查验和获取公示核验信息。

六是撤销房源核验信息。房源核验完成后，存量房房源核验平台实时共享，根据存量房网签备案系统、不动产登记簿的信息，如果出现该房源已办理存量房买卖合同网签备案手续、不动产登记簿新增限制交易信息、不动产权证书失效等情况，存量房房源核验平台将在1个工作日内自动撤销房源核验信息，有效确保房源依法可售、真实委托、真实状况、真实在售。

除此之外，市、县房地产主管部门应该积极与中介机构管理部门、市场监督管理部门、网信部门联动。市、县房地产主管部门负责建立和完善房源网上核验通道和查询房源核验码通道，方便交易当事人核验房源;市场监管部门负责监管中介机构不得发布虚假房源信息;网信部门负责督促网络信息平台履行主体责任，严格平台准入机制，审核管理房源信息，完善平台网页功能，建立平台信用惩戒制度。

通过规范中介机构房源发布行为、压实网络平台主体责任，加大房源核验的政策宣传等途径，提醒消费者使用房源核验功能，建立使用者监督机制，有效维护自身合法权益，形成市场自律、政府监管、社会监督互为支撑的协同监管格局，推动存量房交易市场持续健康发展。