徐志强 黄炜

摘 要：近年来，随着南昌城市建设不断发展，作为房地产税收组成部分的二手房交易税收逐年增长的同时。受各种因素制约，存量房交易中涌现出纷繁复杂的各种新问题，现实税收征管会面临一系列困难，这些困难和问题亟待有效解决。

关键词：存量房 税收征管 对策 建议

一、二手房交易税收现状

二手房成交面积的高速增长。以南昌市某区为例，2016年二手房成交套数为2877套，而2017年1至10月湾里区二手房成交套数达2910套，2016年，湾里区二手房累计成交面积为150014.5平方米，2017年1至10月累计成交面积达165071.5平方米，盖过上年全年的成交数量。二手房交易的品种和类型增多。2013年之前，走入二手房市场的多半为居民住宅，而现在伴随经济的发展，越来越多的商铺、写字楼、厂房等流入二手房市场。房产交易类型也由原先单一的买卖，逐步衍生出赠予、置换等多种形式。

二、当前二手房交易税收征收管理存在的问题

（一）合同交易价格偏低

二手房交易一般是自拟协议私下成交，这种情况隐蔽性较强，实际成交价格很难控制；另一种是通过中介机构交易，这种情况相对透明一些，但是中介机构为了招揽生意，往往会协同纳税人隐瞒收入。通过隐匿收入，从而降低房产交易环节涉及的营业税，城建及教育费附加，最大限度的偷逃税款。

（二）信息资料缺乏，税源不清

在实际工作中，税务机关对存量房房源信息的检索、梳理、登记和日常征管工作很难按既定要求一一落实，各种分户资料、档案信息往往残缺不全，加上部门之间信息传递不完整，难以建立税源登记档案和税源数据库。

（三）监督制约机制不完善，影响税负公平

交易双方为了减轻税收负担，经常不如实申报交易价格，其提供的销售合同等佐证材料也往往有水分；各部门之间独立操作，既无信息共享，也无监督机制。

（四）税收优惠政策的擦边球，影响交易行为的真实性

对于异地购房者，地税部门无法严格审核、把关。导致少数人钻税收政策空子，少缴税款，造成办税工作效率偏低。

（五）房地产开发商将自留房以二手房名义销售，申报价格偏低

个人购买开发商销售的自留房，申报缴纳契税时，存在申报价格偏低现象，而且房管部门仅凭个人缴纳的契税税票即可办理产权过户手续，这样的话即存在开发商销售自留房销售不入账的现象，造成其他地方各税缴纳延误甚至的流失。

三、二手房交易税收征管建议

（一）认真审核申报价格，严把销售价格关

对当地房价进行定期测定。改进税法宣传手段。通过典型案例彰显税收违法的现实危害，提高纳税遵从度，提高涉税风险控制意识，畅通群众监督、举报存量房交易相关虚假申报和其他涉税违法行为。鼓励纳税人在存量房交易中能提供完整、准确的涉税佐证材料，准确计算应纳税额，如实申报。对合同价明显低于正常市场价又无正当理由的，依法核定征收税款。

（二）注重分散税源管理，完善税收信息建设

采用“先税后证”的控管措施，牢牢把握二手房交易税源的关键环节，加强和当地房产、土地管理部门的信息沟通，在信息交换中确定真实的销售收入。利用征管系统建立二手房产交易台账，并通过信息比对，对办结的已成交房屋价格进行纵向比对，完善二手房信息的分析方法。

（三）规范中介执业标准，促进税收公平公正

引进中介机构评估，作为计算契税、增值税、土地增值税、个人所得税的重要参考。购买中介服务的形式，政府部门为中介机构提供相应的数据资料，据以测算评估价格，加强对中介机构的监督。加强地税部门与住建局、物价局及房屋中介所之间的协同合作，进一步完善评估系统内的数据。

（四）严格执行税收政策，及时办理减免税

严格审核纳税人提供的减免税申请资料。由专人将享受税收减免等税收优惠的房产信息录入统一的征管信息系统，建立减免税信息库和减免税电子信息档案，建立跨部门统一的房屋交易数据库，纳税人进行存量房交易时，必须先依法缴纳各项税费，或提供税务部门开具的免税证明，才能办理不动产权属登记。

（五）认真评估涉税数据，采取有效监督措施

充分利用現有税收征管手段和税源数据库的信息，对纳税申报、税款入库数据进行多维度的比对，组织开展对房地产中介行业的专项纳税评估。充分发挥税务部门现有的稽查职能，对纳税评估发现的疑点问题进行重点稽查，依法严厉打击二手房交易税收中的各种违法犯罪行为。采取受理举报与主动查处并举的方式，进一步畅通群众对存量房交易采取假合同、虚假赠与等手段骗取税收减免以及房产中介机构弄虚作假的举报渠道。

参考文献：

[1]王敏加强“二手房”税收征管助推地税“二次创业” 江西地税 2017（10）.

[2]南昌市地税局关于应用房地产估价技术评估我市城区非住宅存量房交易和存量房租赁申报计税价格的公告 2017年9.

[3]李会联、宋春红：我国二手房市场信息共享系统构建研究工程管理学报，2013（1）.