【摘要】通过对辽宁省房地产市场调查，分析房地产市场供需状况，具体利用商品房销售量与批准入市量对比及对购买人群的分析，同时也分析了二手房销售市场保持高位运行原因，从而得出结论：促进商品房销售是急待解决的问题。

【关键词】房地产市场；商品房；销售量；入市量；存量房；交易量

近期通过对辽宁房地产企业及有关政府部门进行走访，对辽宁房地产市场从房地产供需两方面进行研究，在调查资料的基础上，对辽宁房地产市场商品房、存量房供需状况加以分析，对希望了解辽宁房地產市场的人们起到参考作用。

随着全国房地产市场大环境的整体回暖，以及辽宁省房地产新政的积极推动，辽宁省房地产市场总体保持良好发展态势，商品房销售市场同比增长明显，二手房交易市场继续保持增长态势。

一、商品房入市量同比大幅度下降，商品房销售量与批准入市量基本保持平衡。

2013年、2014年两年的房地产销售量的下降，房地产开发量也在大幅度减少，2015年前三季度，辽宁省新建商品房批准预售面积3405.30万平方米，同比下降26.3%，9月份降幅较8月份扩大0.1个百分点。其中住宅批准预售面积2537.47万平方米，同比下降27.3%。数据显示，全省新房入市总量基本符合市场需求，相比去年入市速度有所放缓。主要原因政府出让土地量减少，尤其住宅土地供应量的减少导致商品房入市量比去年大幅减少。其次，由于房地产市场刚经历萧条期，房地产开发企业投资比较理性，尤其对于规模相对小的开发企业，资金不够雄厚，投资比较谨慎，不会轻易购地开发，目前正在开发的房地产企业是资金比较雄厚的央企和地方企业，这样就大大减少了房地产开发的数量，同时也就减少房地产入市量。

2015年前三季度，辽宁省房地产销售量比去年同期呈现增长态势，商品房交易面积3284.9万平方米，同比增长4.8%，其中住宅交易面积2537.47万平方米，同比增长6.4%。数据显示，商品房交易面积同比延续正增长趋势，增幅有适当提高，说明目前商品房销售市场总体状况良好。

通过对商品房销售量建筑面积3284.9万平方米与商品房入市量建筑面积3405.30万平方米对比，商品房销售量与批准入市量基本保持平衡。

二、商品房的购房者中首次购房和刚需比例增加，投资者比例减少。

通过调查2015年前三季度辽宁房地产市场，商品房交易套均面积呈现减少态势，住宅交易套均面积93.6平方米，环比减少1.2平方米，同比减少0.8平方米。数据显示，商品房交易套均面积呈现减少态势，同比、环比增幅均呈下降趋势，套均面积降低，说明购房者中首次置业、刚需比例增加，目前房地产需求还是以刚需为主，投资者比例减少。

改善住房人群还是处于持币观望阶段，由于房地产市场价格比较平稳，没有明显的大的变动趋势，改善住宅的人群还在等待，待确认房地产市场价格不会下降后，改善住房的人群就会着手购买房地产，当房地产市场价格有明显的上涨趋势，加上人们买涨不买跌的从众心理，就会有投资者投资房地产。

三、存量房交易量增加，交易面积以中小面积为主。

目前辽宁省二手房市场整体比较活跃，交易量始终处于高位运行，价格增长趋势比较明显。2015年前三季度，存量房交易面积1911.6万平方米，同比增长31.7%，增幅较1-8月份提高2.2个百分点，成交额866.72亿元，同比增长41.5%，9月份增幅较8月份提高2.5个百分点；其中住宅875.78亿元，增长71.3%，增幅提高23.5个百分点。存量房成交套均面积81平方米，9月与8月份相比持平，同比也持平；其中住宅成交套均面积75平方米，9月与8月份相比持平。总体来看存量房交易套均面积变化不大，说明中小户型二手房在市场中较受欢迎。数据显示，二手房销售市场保持高位运行。

分析二手房销售市场保持高位运行原因如下：

1、放松营业税征收的“紧箍咒”，对市场的积极效应十分显著。

以前住宅房地产征收营业税规定购买超过5年的二手房交易时免收营业税，辽宁省房地产新政为购买超过2年二手房交易时免收营业税，这一政策出台后，增加二手房入市量，同时大大降低二手房交易成本，促进二手房市场活跃，增加二手房房地产交易量。

2、教育资源的整合有利于二手房交易量的增加。

以沈阳市为例，沈阳市中小学重新整合，教学质量较好的中小学合并师资、设备比较薄弱的中小学，使得重点中小学的学区扩大，学区房的房源增加，人们能够通过购买学区房使孩子上重点中小学，孩子毕业后出售学区房的增加，购买学区房孩子上学的家庭也增加，从而增加了二手房的交易量。

3、沈阳市地铁的开通也促进二手房的交易量增加。

沈阳市未来还有先后开通多条地铁线路，促进地铁口附近的二手房交易，大城市出行越来越堵车，地铁给人们出行带来便利、快捷，尤其对于年轻人上班一族居住在地铁口附近，是他们的首选，他们多数人步入职场不久，购买私家车负担比较重，乘地铁上班既节省时间又减轻经济负担。所以，沈阳市地铁的开通也促进二手房的交易量增加。

四、分析与总结

从上述数据来看，辽宁省新建商品房批准预售面积同比虽然呈现下降趋势，但仍略高于销售量。在这种情况下，已不存在去库存作用，如果后期入市量高于销售量，房屋积压现象将加重，还是要采取措施，达到去库存目的，促进商品房销售量是急待解决的问题。

从数据来看，辽宁省存量房成交面积、成交额、成交套数增幅保持高位，说明存量房交易市场继续活跃表现。9月初的“省7条”再次对存量房交易环节进行放宽，包括方案制定、税费优惠等政策，将会继续保持存量房市场良好发展态势。

作者简介：

贾忠革（1968.5-），女，辽宁沈阳人，辽宁城市建设职业技术学院，大学本科，教授，研究方向：高等职业教育，房地产经营与估价。