王润莉

摘 要：管理人对债务人和他人之间未履行完毕的合同具有解除权。房产企业破产重整过程中商品房买卖合同的继续履行与解除问题，即购房者与债务人的商品房买卖问题的处理，一直是破产管理人重点关注的重点，也是易产生纠纷的问题。本文根据商品房买卖合同的性质以及管理人行使合同解除权的范围、以及合同解除的后果来分析房地产企业破产重整程序中的合同解除问题。

关键词：解除权;破产重整;商品房买卖

破产法中的合同解除权是以保障债务人财产保值增值为原则，这是设立破产解除权的立法目的。这与《民法典》合同编中规定的一般情形下的合同解除权保护守约方利益的立法目的有所不同。房地产企业重整案件中，因商品房买卖合同、租赁合同、服务合同等符合适用破产解除权条件的情形很多，涉及权益主体众多。笔者将以商品房买卖合同为例谈一下破产程序中的合同解除权，在房地产企业破产重整案件中的适用。

一、破产法中的合同解除权

根据企业破产法中合同解除权的规定，管理人行使破产解除权时，应当以保护财产和更多债权人的利益为原则，但可根据个案情况兼顾公平原则。

破产解除权适用的范围是债务人和合同相对人均未履行完毕的合同，有学者认为，债务人未履行完毕合同义务，而合同相对人已经履行完毕的合同，管理人仍可适用破产解除权，笔者认为该种说法不符合破产解除权的立法本意，扩张了管理人破产解除权的行使范围，对合同相对方的权益造成损害。

破产解除权的行使方式包括明示和默示两种。明示指的是，从破产申请受理之日起两个月内，对于双方均未履行完毕的合同，管理人可以以通知的方式决定继续履行合同或解除合同。以默示方式行使破产解除权的情形，一种是管理人未在破产申请受理后两个月内通知合对方是否继续履行合同的，视为解除合同;另一种是在收到催告通知一定期限内未进行答复的默认为解除。

破产解除权的行使期限根据破产法规定是破产案件受理后两个月内决定是否继续履行，这也是对破产解除权的时间限制。如果在此期间，管理人决定继续履行合同，继续履行合同期间，由于合同履行过程中出现的新问题，需要解除合同的，笔者认为，管理人此时不应享有破产解除权。另外，破产重整执行期间，管理人的职责是监督重整方案的执行，在此过程中管理人不享有破产法中的合同解除权。

二、适用破产程序中合同解除权的商品房买卖合同范围

（一）交付大部分购房款的商品房买卖合同

已全部交付購房款的购房人，开发商也已经交房的，不属于破产解除权行使的情形，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定，尚未办理产权证或者产权过户手续但已向购房者交付的财产，不属于破产财产。以此来看，缴纳大部分购房款的购房人，且已交房的购房合同，不适用破产法中的合同解除权。但是尚未交清购房款的，且没有交付房屋的商品房买卖合同是否可适用破产解除权的问题，法律并未规定。但上文破产程序中合同解除权的适用原则中，笔者已经论述可以结合个案根据公平原则适用破产解除权。如果购房人已经交付了70%、80%的购房款，虽然严格根据破产法的规定可以行使破产解除权，但是根据公平原则，对此类已交付大部分购房款的商品房买卖合同，不宜随意使用破产解除权。基于对消费型购房人生存权的保护，对已交付50%房款的消费性购房人商品房买卖合同，在房地产企业重整案件中也不宜随意适用破产解除权。

（二）交付定金和少部分房款的商品房买卖合同

交付定金和少部分房款，尚未交付房屋的，属于破产法中解除权的适用范围。已交付定金或少部分房款的购房人，往往还没有签订正式商品房买卖合同，仅有认购书和预定书等预约合同，此时购房人的权利尚未达到物权期待权，仅是一个合同债权，管理人有权行使破产解除权，已交付定金或者少部分购房款的购房人可以向管理人申报普通债权。

三、破产解除权的行使后果

（一）关于因管理人行使破产解除权而给合同相对方造成的损失的性质。

因管理人决定继续履行双方均未履行完毕的合同，而产生的债务属于共益债务，由债务人财产随时清偿，但是本条并未规定管理人决定解除合同时造成的损失，是否属于共益债务。在此笔者认为，要根据所解除的合同的性质和范围进行确认，对于管理人解除后使债务人财产保值增值，有利于债权人权益最大化而解除的合同所产生的损失应当属于共益债务。这也是目前司法实践中常见的观点。而关于因管理人行使破产程序中合同解除权，合同相对人主张的利息等损失，应属于普通债权。

（二）消费型购房债权是否优先的问题。

我国建设工程优先权不得对抗消费型购房人的生存权。此规定的立法目的是在于保障购房人的生存权，生存权大于其他一切债权，故在其选择继续履行合同时享有可对抗建工优先权、抵押权等的购房人优先权，但是在其要求退还购房款时，其要求返还的购房款有学者认为应认定为应为普通债权。笔者认为，既然其所购房屋符合消费性购房权人为满足生存权的需要，其房款同样具有满足生存权的需要，故应当认定为优先债权。

（三）关于解除已办理按揭贷款的商品房买卖合同的后果。

商品房买卖合同与按揭贷款合同之间并非附随义务关系，但因商品房买卖合同解除后，购房人借贷合同的目的不能实现，故有权与银行解除合同、购房人断供时，银行亦有权解除合同。关于解除贷款合同后，贷款的偿还问题，我国《商品房买卖合同》司法解释第二十五条规定，开发商应当将收取的购房贷款本息分别返还担保银行和购房者。但最高人民法院（2019）最高法民再245号判决，考虑到商品房按揭贷款商业模式，判决出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还银行，购房者不负有返还义务。

四、结语

破产程序中的合同解除权，以保障债务人财产增值保值为目标和原则，实现债权人权益最大化。因为商品房买卖合同的特性及法律对消费性购房人的特殊保护，故破产解除权的行使在商品房买卖合同领域到了限制。管理人在办理房地产企业破产重整案件过程中，应严格按照法定程序、法定期限，在法定范围内行使破产解除权。但同时也要兼顾公平原则，避免因破产解除权的任意行使，严重损害合同相对方的权益。