佘渝娟 马德军 徐相莉 胡长灵

（重庆科技学院建筑工程学院，重庆 401331）

2020年7月，中华人民共和国住房和城乡建设部（以下简称“住房和城乡建设部”）等7部门联合印发《绿色建筑创建行动方案》，指出要大力推广绿色住宅建筑，提高住宅健康性能，让更多人了解绿色住宅的益处，形成绿色、积极、健康的生活方式和社会氛围。但我国绿色住宅发展缓慢，主要是因为其产生的增量成本普遍较高，制约了其发展进程。因此，在全寿命周期视角下对绿色住宅的增量成本构成做全面的研究，会对绿色住宅大规模推广和健康发展起到积极的促进作用。

一、全寿命周期下绿色住宅增量成本概述

（一）全寿命周期下绿色住宅增量成本的基本概念

1.全寿命周期的划分

绿色住宅增量成本贯穿于住宅项目整个寿命周期内，且每个阶段特点和构成各有不同。为系统而全面地解释绿色住宅增量成本，应首先对全寿命周期的阶段进行合理划分。目前，多数学者将全寿命周期划分为前期、施工建造和使用维护3个阶段；少数学者在此基础上将拆除回收阶段独立出来，共划分为4个阶段。由于绿色住宅在拆除回收阶段的成本与传统住宅的拆除费用差异不大，我们认为不用对其做单独考虑，采用传统的全寿命周期3个阶段的划分方式，即前期阶段、施工建造阶段和使用维护阶段。

2.绿色住宅与绿色住宅增量成本

绿色住宅是绿色建筑中主要的建筑类型，在国际上也叫绿色生态住宅、可持续发展住宅等，因角度不同其定义有着多种说法。一般认为，遵循生态平衡原则，在可持续发展理念的指导下，通过将建筑物的资源消耗和对环境的污染降低到最低限度，来获得一种高效、节能、环保、舒适、健康的居住环境，进而实现小区社会、经济、环境协调发展的住宅都可以称为绿色住宅[1]。

传统住宅是指在当前的市场环境下，满足国家或地方强制性标准要求的住宅。绿色住宅不同于传统住宅，它的建筑标准要求往往更高，其成本自然也较传统住宅成本有所差异，通常把这种差异视作绿色住宅的增量成本。绿色住宅的增量成本主要来源于3个方面：一是增加的技术措施，如可再生能源系统和中水系统的利用等；二是强化型技术手段，即对高效率设备的使用，如采用强化保温设施和选用高效的风机和水泵等；三是交互影响，可能产生正增量成本，也可能产生负增量成本，如维护结构强化保温设施会减少空调系统负荷，从而减少对空调设备的投资[2]。为此，我们将绿色住宅增量成本定义为：从项目的角度出发，在满足国家或地方强制性标准的前提下，因选择了高于强制性标准的技术方法和措施，在全寿命周期内相较于传统住宅所增加的成本。用公式可表示为：绿色住宅增量成本=绿色住宅成本-传统住宅成本±交互成本。

（二）绿色住宅增量成本的特性

1.寿命周期阶段差异性

绿色住宅本身就存在全寿命周期性，而绿色住宅增量成本也必然伴随在绿色住宅的整个寿命周期。我们根据已获得绿色住宅标识的项目实例及相关数据[3]发现，增量成本在全寿命周期各个阶段均具有差异性，且有着各自的特点。如节能与能源利用在前期阶段费用很小，可忽略不计，而在施工建造阶段增量项目数量较多，费用占总成本比重较大[4]。

2.系统性

绿色住宅增量成本是由全寿命周期各个阶段的增量成本构成的，且各阶段的增量成本互相联系，体现出绿色住宅增量成本的系统性。有研究发现，有关绿色住宅的可行性研究对增量成本有着重要影响：越早开始可行性研究，就越能够因为充分考虑到项目的各种因素，而对设计方案进行优化，从而降低其增量成本；反之，可行性研究开始得越晚，后期产生的增量项目就越多，增量成本就会增加。

3.与评价等级的正相关性

我国目前对绿色住宅等级评价主要以2019年住房和城乡建设部颁布的《绿色建筑评价标准》（GB/T 50378-2019）为准。该标准将我国绿色建筑分为4个星级，不同级别产生的增量成本差别较大。根据翟博文[5]等学者的调查数据得知，基本级绿色住宅几乎不产生增量成本，一、二、三星级绿色住宅平均增量成本分别为23元/m2、68元/m2和171元/m2。每提高一个星级，绿色建筑的增量成本占总造价的百分比提高一倍以上[6]。可见，绿色住宅增量成本与评价等级之间存在明显的正相关性。

4.隐蔽性

隐性成本，普遍认为是一种隐藏于经济组织总成本之中、游离于财务审计监督之外的成本，是由于经济主体的有意或无意行为造成的，具有一定隐蔽性的将来成本和转移成本，是成本的将来时态和转嫁的成本形态的总和。在对绿色住宅增量成本的识别分析过程中，有些增量成本隐藏于绿色住宅总成本之中，难以进行统一的分析处理。与显性增量成本相比，隐性成本具有潜在性较强、不易识别和难以管控的特点，很容易被忽视和遗漏，体现出绿色住宅增量成本的隐蔽性。这种具有隐蔽性的成本就是绿色住宅增量成本中的隐性成本。

二、绿色住宅增量成本的影响因素

（一）不同寿命阶段对增量成本的影响

前期阶段对绿色住宅增量成本有着关键性的影响，该阶段所产生的增量成本一般只占建造成本的3%—5%，但是对项目全寿命周期成本的影响却可达到70%—80%，有的甚至可达到80%—90%[7]，表现出占比小，产出结果影响大的特点。在施工建造阶段，为实现项目目标安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居等目的所采用的技术措施是产生增量成本的最主要来源，这一阶段的增量成本占到全寿命周期成本的30%左右。使用维护阶段是绿色住宅在全寿命周期中能耗最高的时期，占到了整个生命周期的60%—80%，同时也是绿色住宅价值集中体现的阶段，这一阶段的增量成本主要受前期阶段、施工建造阶段的方案设计和技术采用的影响。

（二）评价标准对增量成本的影响

我国绿色住宅所涉及的相关评价标准主要有《绿色建筑评价标准》和《健康建筑评价标准》（T/ASC02-2016）等，截至目前，指导性最强的还是《绿色建筑评价标准》。该标准将我国绿色建筑分为基本级、一星级、二星级和三星级共4个等级。项目根据自身实际情况选择不同的星级，就对应了不同的要求和规则，所采用的技术措施就会不同，增量成本因此出现较大的差异。一般来说，选取的星级越高，产生的增量成本就越大。

（三）时空差异性对增量成本的影响

随着绿色住宅在我国的不断发展，与此相关的决策知识能力、设计水平和人员素质趋向于理性化、标准化和规划化，绿色住宅产品技术由原来的新技术变为成熟技术，绿色住宅增量随之降低。从2012年到2019年，我国绿色住宅平均单位面积的增量成本由一星级60元/m2降低到23元/m2；二星级 120元/m2降低到 68元/m2；三星级 300元/m2降低到 171元/m2[5，8]。 可见，时间差异会带来绿色住宅增量成本的差异。

不同地区经济发展水平和市场环境会直接影响绿色住宅全寿命周期各个环节的增量成本[9]。通常情况下，同类型、同星级的绿色住宅，在经济发展水平、市场环境不同的地区产生的增量成本会有较大差异。例如，根据江苏省内的相关调查，在不改变绿色住宅类型和星级目标的情况下，苏州、无锡、南京等地的平均单位面积增量成本低于盐城、南通、淮安等地[10]。可见，空间差异也会导致绿色住宅增量成本出现差异。

由时空差异因素而产生增量成本是隐藏于绿色住宅总成本之中的。这类增量成本具有较强的潜在性，不容易察觉和识别，很难做到固定可控。

三、全寿命周期绿色住宅增量成本识别

基于前文对绿色住宅成本特性和影响因素的分析，我们以全寿命周期不同阶段划分为主线，隐性成本构成为补充，对全寿命周期绿色住宅增量成本进行全面识别。

（一）按全寿命周期阶段的划分进行识别

绿色住宅增量成本贯穿于建筑的全寿命周期，对绿色住宅仅做某一个阶段的增量成本识别是不科学的，而笼统识别总增量成本又是不合理的。我们在对满足《绿色建筑评价标准》，且符合安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约和环境宜居5类指标的增量成本进行识别后，按照绿色住宅全寿命周期的3个阶段，将全寿命周期绿色住宅增量成本分类归纳如下。

1.前期阶段增量成本

前期阶段增量成本是项目投入建设前所产生的增量成本。该阶段的增量成本又可以分为决策和设计阶段所产生的成本。

（1）决策阶段增量成本

决策阶段的工作是通过对绿色住宅方案的比较和决策，对绿色住宅项目的绿色技术、经济合理性、环境影响性、能源消耗水平等方面进行评估，分析项目的可行性，以此提高绿色住宅的经济效益、环境效益以及社会效益。在决策阶段，对绿色住宅与传统住宅成本比较所产生的增加额就是此阶段的增量成本。

（2）设计阶段增量成本

设计阶段的工作是对绿色住宅方案做进一步的优化，通过全面考虑项目的质量、功能、环境、资源等因素，满足绿色住宅的安全耐久、生活便利、环境宜居和资源节约等标准；同时对绿色住宅室内的光、声、风、热等环境进行相关软件模拟，确保健康舒适性能的可运行性。在设计阶段，在不断纠正设计偏差，进行优化设计从而选出最佳方案的过程中，绿色住宅多出传统住宅的成本额就是此阶段增量成本。

2.施工建造阶段增量成本

施工建造阶段是项目具体实施的阶段，也是资金投入最集中的阶段。绿色住宅在该阶段主要通过实施绿色技术措施，让住宅性能满足绿色建筑评价标准的5类指标要求，由此产生的高于传统住宅的成本就是此阶段的增量成本，具体包含以下5个方面内容。

（1）满足安全耐久的增量成本

为达到安全耐久标准，会着重关注建筑的安全性能和材料的耐久性能，具体体现于绿色住宅的地理位置、结构安全耐久性以及居民居住安全设施等方面。在安全性能上产生的增量成本，主要用于提高抗震性能、加强安全防护设施、设置防滑措施以及采取人车分流措施等；在耐久性能上产生的增量成本，主要用于提升住宅适变形的措施和使用耐久性好的建筑材料。

（2）满足健康舒适的增量成本

为达到健康舒适标准，需要全方位考虑室内环境的空气质量、水质、声环境与光环境、热湿环境等。实现健康舒适的增量成本主要用于改善室内空气品质、水质、温和的声环境与光环境等方面。

（3）满足生活便利的增量成本

为达到生活便利标准，必须综合考虑道路交通规划、住宅配备智能化服务系统以及物业管理等方面。实现生活便利的增量成本主要用于对出行、服务设施、智慧运行、物业管理等方面的建设。

（4）满足资源节约的增量成本

为达到资源节约的标准，需要对土地、能源、水资源和绿色建材等进行合理利用。满足资源节约的增量成本主要用于以下4个方面。第一，节地与土地利用。绿色住宅用地不仅要满足住户的日常需要，还需要合理规划用地，节约集约利用土地，节省项目占地面积。通过采取措施合理开发地下空间，提高地下空间使用率，可以有效组合绿色住宅各个区间的功能，增大土地资源的利用效率。这一过程产生的成本为节地与土地利用增量成本。第二，节能与能源利用。绿色住宅主要通过采用一些节能的材料和设备，减少在使用维护阶段中的能耗，如通过使用一些可再生能源，如太阳能、风能等，降低绿色住宅在使用阶段的能耗。这一过程产生的增量成本主要体现在围护结构、空调系统、照明系统、可再生能源利用等4个方面。第三，节水与水资源利用。绿色住宅以节约用水量为出发点，对生活用水、绿化灌溉采用先进的设备进行节水处理，如使用具有节水功能的淋浴器、水龙头，使用自动喷头式绿化植物灌溉设备等，降低水资源使用量；或科学、合理地利用雨水、生活污水等来提高水资源的利用率，减少水资源的消耗，如收集雨水进行绿化灌溉等。这一过程产生的成本为节水与水源利用增量成本。第四，节材与绿色建材。绿色住宅的节材体现在对建筑材料的选择上，在施工建造过程中，选择可再循环材料、可再利用材料以及利废建材来减少对新材料的消耗，达到节约材料的目的。如回收金属材料、石膏制品等；或选择绿色环保型建筑材料降低对环境的污染，起到保护生态环境的作用。这一过程产生的成本为节材与绿色建材增量成本。

（5）满足环境宜居的增量成本

为达到环境宜居的标准，场地生态景观和室外物理环境是关注的重点。通过合理布局建筑物及景观、建设绿化用地、规划场地地表和屋面雨水径流等措施实现对场地生态与景观环境的保护和修复；利用绿色技术措施对室外的噪音、光、风等进行优化处理，改善室外物理环境，营造良好居住环境。在这一过程中产生的成本为环境宜居增量成本。

3.使用维护阶段增量成本

（1）维护管理增量成本

使用维护阶段是全寿命周期中持续时间最长，也是最能体现绿色住宅价值的阶段。为达到绿色住宅在使用维护阶段的安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约和环境宜居等5类指标性能要求，需要对在建造过程中应用到的设备系统，如太阳能系统、空调系统等采取定期维修、保养和更换等措施，由此产生的成本就是维修管理增量成本。

（2）资源节约增量成本

在施工建造阶段，为达到资源节约标准所采用的节水、节能相关绿色技术或设施，让绿色住宅在使用阶段实现了对水资源以及其他能源的节约，相对于传统住宅而言降低了使用成本。例如太阳能系统的应用可以减少住宅使用者对电、燃气等能源的消耗。因此，这一阶段的资源节约是绿色住宅的负增量成本。

（二）隐性成本的识别

隐性增量成本除潜在性强的、不易察觉和难以管控的增量成本外，还包括在“按全寿命周期的阶段进行识别”中无法直接识别或整体识别的成本。因此，有必要对绿色住宅隐性成本进行补充识别，具体包括以下4个方面内容。

1.时空差异产生的成本

时空差异产生的成本是典型的隐性成本。随着一些新技术的逐渐成熟和新产品生产规模的不断扩大，绿色住宅相关材料和配套产品的价格持续下降，其增量成本也随之逐年降低，从而减少了绿色住宅的成本，即产生的是负增量成本。一般情况下，经济发展水平高、市场发展成熟的地区增量成本也相对较低，如华东地区的绿色住宅增量成本会低于西北地区。因此，地区的经济发展水平和市场环境影响着绿色住宅增量成本。

2.技术咨询服务成本

在建设过程中，绿色住宅项目常常需要向相关的绿色建筑专业咨询单位进行技术咨询。这类咨询服务主要包括：在项目前期阶段对参与项目的规划和调查、绿色住宅的信息和报价等提供信息；在施工建造阶段对绿色住宅采用的绿色技术、新材料采购、施工工艺等提供技术支持；在使用维护阶段对绿色专用设备的维修、更换以及生活垃圾的处理再利用等提供指导性的服务。这些过程会产生技术咨询服务成本。

3.认证成本

与传统住宅建筑相比，绿色住宅在完成方案设计后，可申请对项目施工设计文件的预评价，以便更早地掌握项目可能实现的绿色性能，起到及时优化、调整方案或技术措施的目的。若不进行项目预评价，则可在项目施工建造后、投入使用前或投入使用一年时间后再向有关部门申请绿色建筑评价。这些过程会产生认证成本。

4.其他隐性成本

由于我国的绿色住宅发展还不够成熟，有些成本属于在目前无法体现，但未来可能成为影响绿色住宅发展的增量成本。例如，绿色金融服务中的绿色保险已在一些绿色住宅案例中开始使用。这类保险是为了保证项目后期能够有效达到预期的绿色建筑星级目标而采取的保险服务措施，在实施此措施中会产生相应的成本。

（三）绿色住宅增量成本构成体系

我们以全寿命周期不同阶段划分为主，隐性成本的识别为辅，对绿色住宅增量成本构成进行了全面识别，构建出覆盖绿色住宅项目不同寿命阶段、兼顾显性和隐性的不同角度、满足《绿色建筑评价标准》的安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约和环境宜居等5类指标要求的全寿命周期绿色住宅增量成本构成体系，见图1。其中，绿色住宅隐性成本可能发生于全寿命周期的某一阶段、部分阶段或者全寿命阶段，由于其有可能发生、也有可能不发生的非显性特征，不能直接表现在周期性成本中，也难以直接识别，因此用虚线、虚线框以示区别。

图1 全寿命周期绿色住宅增量成本构成体系

对增量成本构成的研究，是进一步准确而合理计量的基础。在图1的基础上，我们梳理出绿色住宅增量成本计量的基本量表，见表1。就现阶段的绿色住宅发展现状而言，绝大部分增量成本为正数，但也有少数增量成本类型呈现负数，即就某项指标而言，绿色住宅的开发建设成本相对低于传统住宅的开发建设成本。例如，节材措施可能会降低绿色住宅施工建造成本；节能与能源利用和节水与水资源利用措施可能会降低住宅使用阶段的维护成本和使用成本。

表1 绿色住宅增量成本计量量表

四、结语

我们基于全寿命周期理论，对绿色住宅增量成本进行了界定，分析讨论了绿色住宅增量成本所具有的寿命阶段差异性、系统性、评价等级的正相关性与隐蔽性等特性，从而得出绿色住宅增量成本主要受到不同寿命阶段、评价标准和时空差异性的影响。同时，在对上述成本特性和影响因素分析的基础上，以全寿命周期不同阶段划分为主线，以隐性成本构成为补充对绿色住宅增量成本的构成进行了全面识别，构建出覆盖绿色住宅项目不同寿命阶段、兼顾显性和隐性的不同角度、满足《绿色建筑评价标准》5类指标要求的绿色住宅增量成本构成体系以及计量表。该体系可为绿色住宅的进一步研究和推广应用提供重要参考。有关绿色住宅增量成本的计量也是业界关注的焦点，是值得继续深入探讨的研究方向。