孙南剑

（泰古旅（上海）创意设计有限公司，上海 200000）

0 引言

青县控制性详细规划编制，采取分层弹性的控制方式对各个地块提出各项专业指标和风貌协调上的指引，让各地块有规可循、有法可依同时和周边地块的发展做到有力的协调，发挥地块最大效益。

1 项目概况

青县中心城区是全县政治、经济以及文化活动的中心。本规划重点补充强调控规体系内容，提出容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、停车位等控制指标体系；制定土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求；划定基础设施用地的控制界线（黄线）、各类绿地范围的控制线（绿线）、历史建筑的保护范围界线（紫线）、滨水岸线保护范围界线（蓝线）。

2 单元控规控制方式及规划编制方法

2.1 控制性详细规划单元控制方式

2.1.1 定性控制

确定建设用地性质功能，用地性质分至中类、小类。考虑到规划具有一定弹性，每项规划时间实施过程较长。随着国家经济和社会发展的不同阶段和城市建设相关政策的不断完善，客观需要控规用地性质需具备一定多功能兼容特性。

2.1.2 定量控制

需要确定每片、每块建设用地的量化指标。注明其用地面积、建筑密度、容积率、绿地率、建筑限高等数据指标，控制用地的开发强度和环境质量。

2.1.3 定位控制

确定大、中、小类的城市用地，特别是小类以下建设用地或建设项目规划的具体位置、界限或范围。

2.1.4 定质控制

城市风貌特色与环境景观。明确建筑空间和艺术的处理原则，比如建筑形体、体量、色彩、高度、建筑材质、艺术风格等，使控规能够比较准确把握规划用地与城市整体空间环境之间的关系。

2.2 编制方法

采用刚性与弹性刚柔并济的单元式编制方法，在控制强度级别基础上进行多层级别的管控，强制性、规定性、指引性方面的分级控制模式达到实施控规过程中的科学性、合理性和适应性。因此，通过引导控规单元数量（如：单元-街区-地块、地块-单元），使控规适用于不同规模城市。

图1 “控规-单元控规”层次体系

3 控规单元层面单元控制体系建设

控制单元是控规控制的法定层次和地块层面指标修编的最小平衡单位，其控作用主要是对地块转让、出让的必要条件也是规划管理人员按照地块出让、转让程序所发出规划选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的法定依据，也是城乡规划法对地块做出法定判断的必要准则。

地块层面地块的划分则是在保持该地块用地性质的完整性和周边环境协调性的基础上，合理考虑土地的权属问题，将控规单元按照规划合理管控和引导的形式划分，并对各个地块在单元的管控形式下进行统一编号。

4 控制性单元规划应用实践

4.1 规划区域现状分析

规划范围东至104国道改线（京沪高铁），西至规划西外环路（东马桥村），南至团结渠（双靳路），北至唐窑干渠（规划北外环路），规划范围面积6237.7hm2。中心城区规划人口规模35万人，规划城市建设用地面积48.5km2，控制中心城区人口过度集中，合理引导人口向新区分布。城区现状道路呈现较为清晰的方格网状路网格局，已形成“东西两环，三纵一横”的干路网框架，现状支路建设相对滞后，断头路、规划区域现状认知错位交叉多，路网不成体系。通过详细梳理，发现四方面主要问题：

（1）研究区域为中心城区，集中城市重要公共职能，中心城区发展饱和使得公共服务配套跟不上城市发展的步伐。

（2）土地建设密度过大，开发量不足，土地利用不集约。

（3）道路交通整体结构完善，但局部区域交通出现错位交叉、断头路等，需要形成主、次、支完善的交通体系。

（4）中心城区生态环境在破环-恢复中循坏，需彰显山水田园的城市生态。

4.2 管理单元内容与应用实践

4.2.1 现状认知

（1）集约用地：合理控制开发强度，有机组织城市主要功能安排，落实各项用地，形成紧凑、协调的空间肌理。

（2）塑造特色：城市格局融合水系网络，充分挖掘滨水自然景观，塑造“北方水乡”城市的独特风貌。

（3）保障民生：建立完善的公共服务配套体系，提升城市建设品质，实现宜居宜业的城市发展目标。

（4）搭建系统：建立顺畅、符合中心城区实际情况的交通体系和高标准的城市基础设施体系，保障城市运行的高效。

本次规划重点强调落实城乡总体规划，吸纳相关规划内容，补充控规体系，转化为法定管理文件，强化规划目标集约用地、强化特色、完善支撑、保障民生；规划强调土地的兼容性和开发过程的弹性，体现“硬体开发”与“软体开发”的有机结合，规划实施过程中，做到总体控制局部灵活；作为中心城市区域，各功能分区和公共配套重点控制其用地性质和空间布局。

4.2.2 空间布局与功能定位

中心城区空间布局过程可概括为“一核两心，四区八片；显水透绿，指状拓展”的组团城市布局结构：“一核”指城市综合服务核心。“两心”位于青西片区的文体休闲中心和位于青东片区的商务文教中心。“四区”至西向东包括西部城区、中部城区、东部城区和开发区。“八片”指将四区进一步划分为八个功能片区。“显水”指以南运河、唐窑干渠、八团渠、二支渠、工商渠等河渠为主干，其他支渠为分支形成纵横交错的水网体系。“透绿”指以河流水系、对外交通廊道为依托形成一条运河生态景观带和六条连接郊野的生态绿楔。“指状拓展”依托交通性主干路，以主城区为掌心，向外围片区指状拓展的空间形态。

表1 因子权重细化及赋值

主城区主导功能为综合服务、生活居住，辅助功能为盘古主题休闲旅游。青西片区主导功能为商贸流通、健康养老，辅助功能为配套商业、居住。城北片区主导功能为科技孵化、现代服务，辅助功能为生产服务及配套商业、居住。城南片区主导功能为生活居住、休闲娱乐，辅助功能为配套商业。青东片区（包括开发区青东园区）主导功能为综合服务、装备制造，辅助功能为生产服务及配套商业、居住。渠北片区（包括开发区渠北园区）主导功能为加工制造、生产流通，辅助功能为配套商业、居住。

4.2.3 精明增长

从“单核”到“多核”。以中心城区为核心，城市功能以商业配套服务为主，结合周边道路及环境景观绿化水系相互交织形成分散式组团格局城市，进行中心城区功能疏解、人口迁移，形成复合型城市组团格局。

预测土地价值，确定主要用地功能，合理考虑综合交通、生态环境、现状区位和现状建设等因子在土地价值评定中的作用，对各因子进行权重比对、叠加，计算现状土地综合评定分数，评定分数与土地未来的开发价值成正比，如表1所示。青县中心城区现状高价值土地主要集中在生态环境好的滨水两岸及交通密集的中心城区域。部分地区现状土地价值较低。基地土地价值高低，秉承“小街区、密路网”的基本原则，对中心城区的公共职能和人口进行疏散，并以邻里中心、15分钟生活圈理念布局公共服务功能，织补开敞空间和静态交通设施的不足，按照城市双修（生态环境的修复、城市更新），推进中心城区棚户区改造，旧住宅区的综合整治和生态修复。以滨水生态环境为特色，以绿色产业为途径，打造市民出行和服务设施建设，最终形成精明增长科学规划，各功能片区各具特色布局的规划用地形态。

4.3 规划控制

单元控规强调规划研究从粗放型向精细化的规划转变，规划控制的内容以单元控规为核心，以单元地块的具体内容控制和实施为准则，是规划管理部门决策、管理和执行对地块进行审批、查处的重要依据。

4.4 控规单元划分

规划范围划分为31个控制单元，作为规划编制和管理的基本单元。

表2 控制内容及方式

依据规划区域主体功能性质、建设引导的需求，对不同用地功能进行功能上的分类控制。在用地单元层面主要是从地块区域结构、用地功能性出发进行功能定位、规模控制、人口测算、服务设施等方面进行整体合理的引导和管控。街区层面主要是对单元地块层面管控的落实，具体的控制手段以刚性管控为主、弹性为辅的相结合方式彰显规划的合理性。

5 结语

本文详细介绍控规编制流程和注意事项，对青县建立城市更新单元规划制度，以全新理念推进青县城区单元控规的实施性工作。在满足政府对青县城区用地管控时，合理完善公共服务、市政设施等配套设施，通过土地功能、容积率等规划政策手段的调配，实现单元内各项目的均衡发展。