王 健

（安徽省水利水电勘测设计研究总院有限公司，安徽 合肥 230088）

引江济淮工程是沟通长江、淮河两大流域，具有城乡供水、发展江淮航运、农业灌溉补水、改善巢湖及淮河水生态环境等综合效益的重大水利工程。引江济淮工程（安徽段）自南向北划分为引江济巢段、江淮沟通段、江水北送段三大段。主体工程输水线路总长587.4 km，其中利用现有河湖长255.9 km，疏浚扩挖204.9 km，新开明渠88.7 km，布设压力管道37.9 km。工程总体需永久征收土地8.23 万亩，临时征用土地15.50 万亩，征收房屋面积274.32 万m2，拆迁人口7.23 万人。工程涉及安徽省沿线共6 个市、20 个县区（开发区）、52 个乡镇。

水利工程建设征地补偿和移民安置工作，既要保障移民的合法权益、满足移民生存与发展的需求，又要顾全大局，服从国家整体安排，兼顾国家、集体、个人利益［1]。移民补偿投资编制既要考虑移民群众的切身利益，又要充分合理使用国家资金，最大限度地发挥投资效益，其补偿标准的合理与否对于移民安置工作能否顺利实施至关重要。

引江济淮工程（安徽段）征地移民补偿静态总投资312.26亿元，其中居民、工商企业、文化教育医疗卫生等单位、机关事业单位以及工业企业等有关房屋及附属建筑物和移民安置补偿投资约169.55 亿元，占总投资比例达到54.3%。合理确定被征收房屋及附属建筑物补偿方法和标准，对建设征地移民补偿投资编制工作至关重要。被征收房屋价值体现在被征收房屋以及所占用范围内的土地使用权的价值这两方面，本文以引江济淮工程（安徽段）移民被征收房屋补偿为例，根据其所占用土地性质、房屋类型，对被征收房屋移民补偿投资编制方法进行分析研究。

1 集体土地上的房屋及附属建筑物补偿

1.1 城市规划区内集体土地上的居民房屋及附属建筑物补偿

引江济淮工程被征收居民房屋所涉及到的市县，如合肥市（蜀山区、高新区）、肥西县、庐江县、枞阳县、寿县，有城市规划区内集体土地上的房屋面积52.12 万m2。根据现有地方安置政策，房屋安置对象可以选择产权调换，也可以选择货币补偿。根据有关分析调查，房屋安置对象更愿意选择产权调换安置方式［1]。

引江济淮工程城市规划区内的被征收房屋安置对象采用集中建设高层小区安置方式，其补偿标准参照产权调换方式计算。工程所涉及到各市县的城市规划区内产权调换方式安置标准：房屋安置对象按人均规定的产权调换建筑面积实行产权调换，产权调换后的剩余有效建筑面积按照单位平方米造价予以补偿；对于人均不足规定的产权调换建筑面积可按规定价格补齐至人均产权调换建筑面积；产权调换后，房屋安置对象可按规定价格申请增购建筑面积。表1 为引江济淮工程所涉及到的各市县城市规划区内产权调换方式安置标准。

表1 产权调换方式安置标准表

城市规划区内的房屋补偿单价依据合肥市、肥西县等地安置房已批复初步设计成果，并参考各市县房屋造价经济指标分析综合确定。经上述分析确定的房屋补偿单价应扣除商业用房、幼儿园、地下室等投资，费用包括建筑安装投资、必要的电梯等设备费和其他费用。

1.2 城市规划区外集体土地上的居民房屋及附属建筑物补偿

城市规划区外的居民房屋及附属建筑物按照其原规模、原标准或者恢复原功能的原则补偿［2]，补偿标准依据安徽省发改委、水利厅皖发改农经［2012]98 号文《关于公布安徽省大中型水利水电工程建设地面附着物拆迁补偿标准的通知》［3]（以下简称“皖发改农经［2012]98 号文”）规定计算。房屋及附属建筑物补偿标准见表2。

表2 房屋及附属物补偿标准表

1.3 集体土地上的工商企事业等单位房屋及附属建筑物补偿

集体土地上的工商企事业等单位主要有工商企业、文化、教育、医疗卫生、机关事业等单位。

文化、教育、医疗卫生单位的土地补偿费在居民点安置用地中统一考虑，不再单独计列；机关事业单位土地补偿费以划拨方式取得土地使用权，其土地补偿费按取得土地使用权成本价计算，费用包括区片综合地价、青苗、有关税费等；工商企业在城市规划区内的土地补偿费按照基准地价计算，在城市规划区外的则按照成本价计算。

工商企事业等单位房屋及附属物补偿按“皖发改农经［2012]98 号文”规定计算，搬迁补助费按25 元/m2计算；基础设施补偿费参照分散安置区基础设施建设费标准计算，即：6000（元/ 人）/80（m2/ 人）×667（m2/ 亩）=50025 元/ 亩。另外，工商企业还需补偿其因房屋拆迁造成的停产损失，费用按90 元/m2补偿。设施补偿及设备搬迁补偿费：文化、教育、医疗卫生单位按房屋补偿费的20%计算；工商企事业等单位按房屋补偿费的10%计取。

1.4 居民点新址征地及基础设施建设

城市规划区内集中新建小区安置，其新址征地补偿按照基本地价计算；城市规划区外，新址征地补偿按照区片综合地价计算，并考虑青苗补偿费用。基础设施建设费根据安置点设计成果或类似工程已建安置房统计成果确定。引江济淮工程基础设施建设费标准：农村集中安置、分散安置分别按18000 元/人、6000 元/人计算；合肥市城市规划区23500 元/人，其他城（集）镇集中安置按21000 元/人计算。

1.5 不同安置方式补偿投资比较

引江济淮工程城市规划区内采用集中建设高层小区安置方式，补偿标准参照产权调换方式，其人均建设用地为35 元/m2；若采用集镇多层安置方式，补偿标准按照城市规划区外集体土地上的居民补偿标准，其人均建设用地为80 元/m2。表3 为引江济淮工程合肥市高新区城市规划区内不同安置方式补偿投资比较表，可以看出高层小区安置方式的补偿投资比集镇多层安置方式增加3.21 亿元，投资增加比例94.0%。

表3 城市规划区内不同安置方式补偿投资比较表

2 国有土地上的房屋及附属建筑物补偿

2.1 国有土地上的居民房屋及附属建筑物补偿

国有土地上的被征收居民房屋的补偿，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格［2]。

引江济淮工程涉及到国有土地上的居民房屋主要分布在肥西县、桐城市、枞阳县境内，均以出让方式取得，其搬迁安置采用货币化补偿安置。补偿费用由有资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，综合考虑被征收房屋所处的位置、房屋结构、新旧程度等状况，并根据地方规定考虑搬家费、临时安置等费用［4]。

2.2 国有土地上的工商企事业等单位房屋及附属建筑物补偿

国有土地上的工商企事业等单位主要有工商企业、文化、教育、医疗卫生、机关事业等单位。

文化、教育、医疗卫生、机关事业等单位的土地是以划拨方式取得土地使用权，土地补偿费按取得成本地价计算。房屋及附属物补偿、搬迁补助费、设施补偿及设备搬迁补偿费、基础设施补偿费等补偿标准参照集体土地上的工商企事业等单位补偿。

工商企业的国有土地使用权以划拨方式取得，其土地补偿费按照成本地价计算，房屋及附属物补偿、搬迁补助费、设施补偿及设备搬迁补偿费、基础设施补偿费等补偿标准参照集体土地工商企业；国有土地使用权以出让方式获得，其上房屋及附着物按照评估价补偿。

3 工业企业迁建补偿

工业企业迁建按照技术可行、经济合理的原则确定工业企业处理方案，可就近复建或异地搬迁，对不需要复建和国家明确关停的企业，给予一次性补偿［5]。引江济淮工程所涉及到的工业企业，其土地使用权获取是以划拨方式和出让方式，划拨方式分为无偿划拨和有偿划拨。对于以无偿划拨形式取得土地使用权，不再计列土地补偿费，仅对地上房屋及附着物进行补偿；对于以有偿划拨方式取得土地使用权，应对土地、地上房屋及附属建筑物进行补偿；其补偿标准参照集体土地上的工商企事业等单位补偿。对于其土地使用权以出让方式获得，其上房屋及附着物按照评估价补偿。

4 存在的问题

（1）在引江济淮等线性工程中，部分被征收主房房屋面积较小而其他附属物较多的情况下，以费率形式计算，如房屋装修补偿、其他附属物、设施补偿及设备搬迁补偿等投资时，存在投资估算不足。

（2）引江济淮工程被征收居民房屋面积和安置人口数量大，实际实施过程中多以集中高层安置为主，并存在大量“小人口”（即不在征地转户在册人口中）、临时安置时间较长等问题，导致各个地方实际支出的补偿投资要比移民补偿批复投资多出较多。

（3）国有土地上的部分房屋补偿采用评估机构的评估价直接列入建设征地移民补偿投资中。而当前我国评估机构执业质量不高、管理不规范，出具的资产评估报告不能满足评审要求，评审专家不信任等问题较为突出。

5 结论及建议

建设征地移民补偿投资，要以实物调查指标为依据，结合移民安置规划设计，按照国家法律、法规等有关文件规定进行编制。

（1）在编制被征收房屋及附属物补偿投资过程中，应依据国务院令第679 号文，按照其原规模、原标准或者恢复原功能的原则补偿。针对实施过程中，提高标准部分投资补偿，如“小人口”、长时间的临时安置补偿等，不应纳入水利工程建设征地移民补偿投资中。

（2）针对城市规划区内集体土地上居民房屋及附属建筑物补偿，借鉴引江济淮工程，参照地方有关文件规定可适当提高标准计列补偿费用。

（3）随着市场评估体系逐渐完善，为了能够确保评估机构的评估报告的公正、准确，可在实际的征收评估过程中，采用多家评估机构进行综合评估，并做好相互监督、相互矫正的工作，最后评估成果需经编制移民安置规划的设计单位进行审核后，方能纳入建设征地移民补偿总投资。