马 娟

（江西外语外贸职业学院会计金融学院，江西 南昌 330099）

房地产市场的发展，关系到人们的居住环境和生活质量，我国房地产在经历了高速发展之后，当前国家积极加强宏观调控，对房地产价格加以控制，从而促进经济社会的和谐发展。房地产是我国经济社会发展中的重要支柱产业，其发展关系到我国经济社会的持续发展和财政收入的提升。因此，必须重视调整宏观调控的目标，分析房地产发展与我国居民消费结构和消费水平的关联性，从而为房地产业发展宏观调控提供更加客观准确的视角。

一、房地产价格和居民消费概述

1.房地产价格

房地产市场发展中，根据不同的功能和用途，可以将其分为住宅房地产。商业地产和工业地产等，住宅房地产主要是满足人们的居住生活需求，商业地产主要是满足从事商业生产活动等需求，而工业地产则是以工业生产功能为主[1]。在房地产价格与消费关系的研究中，则主要是分析城市居民的住宅房地产，其中所涉及到的房地产价格主要指的是住宅的价格。

2.居民消费

宏观经济发展研究中，国内生产总值主要是根据支出法进行核算，其中涉及到最终消费支出、资本形成等部分，最终消费中还包括了居民消费和公共消费等支出部分，居民消费支出研究的重要对象是居民消费衡量指标[2]。实践中，居民消费支出主要是人们日常生活中，为了满足自身和其他家庭成员的实际需求，经常多次的消费支出，其中不包括资本投资支出，如以增值保值为目的的支出内容。居民消费种类包括了衣食住行、医疗、文娱服务等内容。

二、房地产市场与居民消费现状分析

我国房地产行业历经了宽松发展、较快发展、调控发展、复苏发展及市场整合发展等不同阶段。目前发展阶段，经济发展水平较高的一二线城市房屋刚性需求仍然较强，但是一部分三四线城市的房屋库存严重，国家也在积极调整房地产政策，新经济常态下，很多传统行业面临结构调整改革，政策实施中也存在一些阻力，但是从长远发展来看对我国经济健康发展是有利的[3]。新的经济结构升级发展，房地产市场也存在很多不确定性，需要较长一段时间研究和破解房发展中的难题。

1.房地产市场发展现状

固定资产投资中，房地产投资是重要部分，近年来房地产总量投资不断增多，但是伴随着经济形势和政策的变化，房地产开发投资也出现了新的变化。房地产市场销售价格方面，在经历了价格快速增长变化阶段后，通过政府对房价的调控，房价得到了缓和稳定，房价增长速度较之前有所下降。

2.居民消费分析

我国城市居民消费结构处于不断变化发展中，随着经济发展和物质生活水平的提升，我国居民消费水平也在不断提升，消费类型越来越多样化，同时除了物质层面的消费，精神层面的消费不断增多，固定资产投资等比例也在增长。从城乡住房消费分析，我国住房制度的改革，居民住房消费不断增加，住房条件得到了改善和提升，我国城镇居民的人均住房面积不断增加，但是同时也存在一些不合理因素，如个人住房投机炒作等，导致住房消费支出的增加，增加了人们的买房压力，也引起了政府的重视，积极出台了一系列的调控政策[4]。

三、房地产价格与居民消费关系的理论研究

国际金融危机和疫情的影响，给我国经济发展环境产生了很大的消极影响，同时我国也在积极抑制房价，重视对房地产行业的宏观调控，我国房地产发展处于关键阶段。房地产行业对我国居民财富提升和消费模式的发展具有较大的影响。主要体现在以下几个方面。

1.财富效应影响模式

房地产价值变动，会影响到居民消费支出，房价的变动会通过财富效应的兑换情况，流动性约束，消费者的信心等影响居民的消费支出，同时，房价变化对居民消费的影响也体现在预防性储蓄效应对居民消费产生影响。

财富效应包括兑换的财富效应和未兑换的财富效应两种，兑换的财富效应，是在房价上涨后，可以将所拥有的房屋通过市场出售，从而获得房屋升值的收益来增加居民的财富总量，并带动居民消费，这种模式对房屋交易市场的活跃程度有较强的依赖性；未兑换的财富效应，主要是在房价上涨后，没有兑换增值部分，单纯是提升了房屋的贴现价值，对消费的刺激作用较小[5]。而流动性的约束效应，则体现在房价上涨之后，拥有者可以通过房屋抵押申请更多的贷款，促进居民其他消费支出，但是具体实践中会受到信贷政策等影响。储蓄效应主要是对有购房欲望的人群产生影响，房价上涨，会有更多消费者选择储蓄资金，但是对已经购房的人群来讲，也会促进其房屋投机，将更多资产投入到房地产市场，同时减少其他方面的消费。信心效应则主要是房价变动会影响到居民对经济形势的心理变化，影响居民的消费热情。实际发展中，所面临的的情况更加复杂多变，财富效应的实现，要求消费者可以更加合理地进行房屋买卖，流动性效应虽然给信贷提供了条件，但是在实际发展环境下也存在信息不对称等风险问题。

当前我国房地产市场处于关键发展阶段，拥有房产的居民可以对未来自身房产价值进行预测，居民对房产增值的信心多少，会影响居民消费过程中对自身抗风险能力的判断，房产增值的发展，居民个人财富会增加，这是房地产发展带动财富增加刺激消费的重要体现。

2.投资增值消费模式

我国经济市场发展中，也存在很多居民通过房地产市场增长和房价提升进行投机操作等行为，如各种炒房团组织的出现等，都是通过购买投资性房屋，实现自身资产的增长，提升消费水平，对其消费决策和消费结构有很大影响。我国房地产经济发展中，房屋完工消费面积的提升，推动了居民投资性房产操作行为的增加，很多人认识到了房地产的增值作用，居民可以通过受众交易性质、投资性质的房地产增值，获取一定的收益，也能获得更多可支配的财富，最终刺激居民消费行为[6]。

3.预算约束消费模式

对多数居民来讲，房产购置中，多是通过按揭付款、长期积累基金等方式，对自身其他方面的消费行为进行抑制，长时间积累足够的资金最终购买房屋，但是却对居民其他消费有很大的抑制作用，尤其是对中低层居民消费来讲，房地产经纪发展对居民消费预算的抑制作用更加明显。

因此，在房地产行业发展中，在财富预期、投资增值及预算约束等刺激作用下，使得房地产行业对城市居民的消费水平、结构、模式和消费信息都产生了重要的影响，在实践中具有复杂性和多变性。对不同类型的居民消费者，房价波动对其消费行为的影响也不同。如对拥有一套住房的居民，其住房多是满足居住需求，房价上涨时，消费者不会因房价上涨带来财富变现等出售房屋，对消费行为的影响并不大；对租赁他人房屋的消费者来讲，房价上涨会带来房租上涨，消费者会因房租增加而挤占其他消费支出；还有一类消费者是处于投资目的有多套住房的，房价上涨，这类居民的租金收入增多，也可以通过售卖房屋获取更多变现收益，消费者的预算会增多，带动消费者其他消费品的消费增多。当然，这是假定消费者都是理性消费的基础上，如果现实生活中也存在攀比跟风消费等现象，对待具体问题需要具体分析。

四、房地产价格与居民消费关系实证研究

通过对房地产行业发展和其他综合指数及产业指标的分析，了解其对我国城镇居民消费关键表征变量相关性的影响，从而更深入地挖掘房地产发展对居民消费结构及模式的影响。

1.自变量选取和研究

主要分析房地产发展对居民消费的影响，分析产业发展相关指标与居民消费模式指标的影响，对因变量和自变量加以科学地选取。样本自变量选取方面，主要涉及到以下几个方面。

其一，住宅型房地产、商业型开发投资及办公楼开发投资的完成额。如果房地产住宅投资开发完成额不断提升，市场上的住宅供应不断增多，供过于需，可以在一定程度上减少居民的房屋购买成本，与此同时，也能刺激市场上投机需求的增多；房地产行业发展中，办公楼开发数量能反映出经济发展是实际情况，办公楼开发数量的增加，也能体现经济发展处于良好发展形势，居民的收入也会得到很大程度的提升；商业性房地产投资的增多，消费场所不断增多，类型越来越多样，功能不断完善，能给居民的消费提供更多的选择[7]。

其二，小面积住房、经济适用房、高档住宅及别墅等开发投资额。不同类型的房租建设投资完成额情况，能反映出市场经济条件下房屋的供给情况。如果经济适用房开发投资的增多，可以更大程度地释放中低收入水平消费者的消费需求，高档住房开发投资额的增加，表示高消费人群消费水平旺盛，也反映出这类人群的消费实力，对整体居民消费水平的提升有重要的推动作用。

其三，房地产开发资金来源。房地产开发投资的资金来源，能反映出我国金融体系发展水平，同时，房地产行业开发资金的变化，对金融系统贷款资源的分配有重要影响，进而影响居民消费模式。同时，土地购置费用的变化，反映出地方经济发展对财政收入的影响，政府可以通过收入分配调整作用于居民的消费模式。此外，施工面积的变化，是房地产行业工程建设规模的反映，在建设中需要投入大量的人力资源、设备等，会给相关的从业人员带来更多收入，影响其消费水平。

其四，房屋销售价格指数。价格指数的变化体现是我国房价的变化情况，对指数的分析，能得到我国房地产市场交易市场发展中房价变化水平情况的相关数据，从而对消费模式加以改变，这其中也包括二手房的消费价格指数变化，都会对居民消费模式带来影响。

2.实证结果影响因素分析

住宅用房、商业楼和办公楼的开发，能促进城镇居民收入的提升，也证明房地产发展对居民收入提升有重要的作用，且对城镇居民的收入影响作用比农村更加显著；同时，房地产开发更提升居民消费结构，影响社会消费总额的变化。

具体来讲，首先，居民的持久收入是居民时消费支出的重要影响因素。要想带动居民消费，很重要的就是提升收入水平，才能更好地释放消费潜能。其次，自有住房消费的影响。房价的上涨，自有房地财富对消费的带动强度在减弱，房价上涨，对有购房需求的居民来讲，会通过节约消费储蓄财富，用来购买房屋。最后，非自有房消费弹性。非自有房的消费者多是租住房屋，需要支付房租，房价上涨会带动房租上升，在收入一定的情况下，居民的房租支出增加，其余消费会被挤占，日常消费会被抑制，因此需要关注这部分居民的居住成本问题。

五、房地产价格与居民消费关系分析的启示

1.要做好房价稳定工作

国家宏观调控中，房价政策制定必须认识到通过抬高房价增加居民消费是行不通的，稳步提升才能更好地扩大居民需求，更好地释放居民的消费潜力。同时，高昂的房价会影响到很多居民的生活，但并不能在短时间内迅速降低房价，如果房价跌落速度较快，会影响到家庭整体财富水平、收入水平，带来资产负债恶化等问题，也会导致居民消费更加谨慎，影响盗匪的积极性。因此，在未来房价调控方面，需要稳定房价，避免大起大落。要认识到稳定的房价才能更好地促进居民形成稳定的财富，缓和需求波动的变化，从而有效地提升居民的消费水平。同时，科学的房价调控措施，能带动有购房需求的人合理安排购房计划，避免因担心房价紊乱选择提前购房，带来消费超支等问题。

2.采取措施提升居民收入

当前部分地区房价较高，给居民生活带来了很大的负担，仍然有大部分人没有拥有住房，在日常消费中，要储存购房资金从而挤占其他消费，因此，要满足更多人的住房需求，需要采取措施提升居民的收入水平，针对不同居民的住房需求采取有针对性的措施。一方面，对正常有住房居住功能需求的人群，要采取积极的信贷政策，并采取征收房产控制税，减少房产投机行为。同时，还要引导居民树立正确的居住理念，引导具备消费水平的居民购买自住房，改善居住条件，对尚不具备收入水平的居民，要重视廉租房、公租房的作用，满足更多人群的住房需求，政府要加大补贴力度，避免因购买房屋过度节制日常消费的现象。

3.健全住房交易市场

要重视建立消费增增长的长效机制，重视发挥住房财富效应，增加住房资金收益，对房屋交易和租赁市场加以规范，提升住房资金的流动性，同时要重视金融机制的创新发展，积极完善住房资产金融工具，引导居民在不出手资产的同时，获取财务净值，更有效地释放房产财富。

4.积极制定配套辅助措施

近年来，为推动经济市场健康稳定发展，政府加大了对房地产市场的调控力度，出台了“限购”“限贷”等措施，在一定程度上对房产市场产生了有效的调控作用，但是具体实践过程中，需要完善相应的配套措施，要确保房价回归合理化，政府一方面要完善限贷限购等措施，还要对城市资源加以优化配置，提升房地产企业的投资效率，完善市场机制，重视建立良好的市场环境，积极推进房地产财富的转化力度。另一方面要认识到房地产是关乎国计民生的重要产业，影响到居民的利益，也是社会保障体系的重要内容，必须从民众自身利益角度分析，制定切实可行的政策措施，完善相关制度，多方面采取措施提升居民的消费能力。

六、结语

综上所述，房地产发展和居民消费水平一直备受社会关注，对经济市场的健康长远发展有重要的影响，同时对其研究也对政策制定调整有重要的作用。住房价格的波动，是影响居民消费水平、消费结构不可忽视的因素，我国住房市场中存在较大的住房需求潜力，同时也存在过度投资需求，在当前市场发展中，要建立居民消费增长机制，重视做好房地产市场的合理调控。