甄爱军

9月百城新建住宅均价同比保持上涨态势，但涨幅不大。短期来看，房价大涨的概率不大。在因城施策环境下，部分房价、地价存较强上涨预期的城市仍会进一步升级楼市政策，以稳定预期。

9月房价小幅上涨

9月房价持续上涨，不过涨幅依旧维持在合理范围之内。

根据中国房地产指数系统对100个城市的新建住宅样本调查数据，2020年9月，百城新建住宅均价15643元/平方米，同比上涨3.26%，涨幅较上月收窄0.08个百分点，环比上涨0.24%，较上月收窄0.26个百分点。值得注意的是，房价环比涨幅连续39个月在0.6%以内，7月以来房地产调控政策收紧，多地调控升级，购房者置业情绪更加理性，市场预期更加平稳。

从累计涨幅方面来看，2020年1～9月百城新建住宅价格累计上涨2.46%，涨幅较去年同期收窄0.08个百分点。今年以来受疫情影响，一季度新建住宅价格累计涨幅较去年同期明显收窄，二三季度随着疫情影响逐步减弱，累计涨幅较去年同期均有所扩大。其中三季度价格累计上涨1.18%，较去年同期扩大0.1个百分点，较二季度扩大0.08个百分点。

二手房市场与新房相似。诸葛找房数据研究中心发布的数据显示，2020年9月，100个重点城市二手住宅市场均价为15334元/平方米，环比上涨0.05%，涨幅收窄0.12个百分点;同比上涨1.79%，涨幅收窄0.03个百分点。

随着疫情的影响逐步褪去，市场活跃度逐步提升，3月份开始价格环比涨幅持续扩大，自6月份以来连续4个月环比涨幅呈现收窄迹象。随着近几个月以来各地纷纷出台收紧调控政策，二手住宅市场进入平稳运行周期。

三季度楼市成交整体恢复正常。据统计，2020年1～9月，50个代表城市商品住宅月均成交面积约2835万平方米，整体仍处2015年以来同期最低位，但同比降幅已收窄至5%左右。值得关注的是，三季度重点城市商品住宅市场加速恢复，整体成交规模创2017年以来季度最高水平，同比增长约10.9%，尤其是7、8月份，在房企持续积极推盘带动下，叠加政策收紧效果尚未不明显，需求释放积极性维持高位，成交规模延续6月高位水平。

二线热点城市降温

各个不同类型城市表现略有不同，一线城市涨幅最大，部分热点二线城市则出现降温迹象。

一线城市价格涨幅较二季度收窄。中指研究院数据显示，1～9月价格累计上涨2.84%，在各梯队城市中涨幅最大，较去年同期扩大2.27个百分点;其中三季度上涨0.84%，较去年同期扩大0.31个百分点，但较二季度收窄0.75个百分点。疫情影响逐步消退后，上海、广州新房市场表现较好，市场活跃度相对较高;深圳受政策收紧影响，房价则趋于平稳。

部分热点二线城市楼市降温。数据表明，1～9月房价累计上涨2.65%，较去年同期收窄1.17个百分点;其中三季度上涨1.50%，较去年同期扩大0.08个百分点，较二季度扩大0.53个百分点。疫情后部分二线城市市场快速升温，三季度多地楼市调控政策收紧，宁波、无锡等热点城市由此降温。

三四线代表城市涨幅保持低位。数据表明，1～9月价格累计上涨1.65%，涨幅较去年同期收窄1.38个百分点，收窄幅度在各梯队城市中最大，其中绍兴、衡水、南通等地涨幅较去年同期收窄10个百分点以上;三季度累计上涨1.06%，较去年同期收窄0.13个百分点。

具体到城市来看，部分三四线城市涨幅较大。就二手房市场来说，受长三角一体化带动，嘉兴二手房价在过去一年里出现明显上涨，9月以19.6%的同比涨幅排在百城之首，三亚、南通、无锡等城市紧随其后，9月同比涨幅均超过14%。

二手房市场分化现象比较严重，部分三四线城市二手房房价则出现明显回落。诸葛找房数据研究中心发布的数据显示，9月，山东淄博以13.14%的同比跌幅排在首位，此外包括岳阳、张家口、湖州、廊坊等城市二手房价格跌幅超过10%。

四季度房价趋稳

市场主流观点认为，今年四季度房价大概率趋稳。

易居研究院的观点认为，热点城市调控政策频出，房企融资、居民房贷收紧，四季度百城房价涨幅或将收窄。目前虽然整体环境处于货币宽松趋势中，但针对房地产市场的利率、信贷等政策都未有明显放松，同时调控政策层面上仍强调“房住不炒”。三季度，热点城市频频被约谈，进一步出台调控政策，“三条红线、四档管理”、控制银行房地产贷款占比等总体层面的政策收紧也不断出现。因此，房价不具备快速上行的条件。从区域结构上来看，目前也主要是长三角等少部分地区市场较热，全国大部分地区仍处于降温态势，而随着热点城市的調控，这些较热的城市也将逐步回到合理状态。

易居研究院研究员王若辰进一步解释说，目前居民家庭资产在房产配置上受到关注，受益于货币宽松和经济复苏，核心城市的优质房产都具备较高的配置价值，但目前热点城市频频出台调控政策，四季度这些城市房价涨幅收窄的概率极高。

中指研究院有关人士也表达了类似的观点。在扩大内需战略下，促消费成为当下宏观经济发展的重要支撑点，房价、地价的较快上涨，均将一定程度上对消费存在挤出效应，由此也可以看出中央对房价、地价的管控将继续强化，房地产市场调控有所收紧，是为了更好地向实体导入资金和防范金融风险，房地产金融监管亦在不断加强。展望四季度，短期来看，因城施策下，部分房价、地价存较强上涨预期的城市仍会进一步升级楼市政策，以稳定预期。

不过，随着政策效果的逐步显现，政策收紧的空间已明显缩小。当然，在因城施策大背景下，部分城市将在增加购房补贴、强化住房保障等方面进一步加大引才力度，放宽落户限制，从而促进房地产市场发展。