叶钦宇

老话说，“一铺养三代”，然而，近年来受到多种因素的影响，部分商铺从“日进斗金”到“亏空无期”。商铺是否值得继续持有，本质是对现在投资经营的钱和未来养老规划的钱进行分析策划，核心在于明晰未来的商铺和现在的商铺哪一个更值钱。而“更值钱”如何评估？我们知道，价值评估绝不是简单评价，而是要针对商铺持有人的财务现状、资产结构、规划需求等多维度进行综合评估，以求更为平衡、持续的投资决策。

一、 剖析资产症结

（一） 资产结构：姚大姐属于典型的高资产无负债家庭，投资性资产不到4%，流动性资产仅为0.3%，不考虑固定资产增值波幅，总资产收益率较低，缺乏杠杆投资。

（二） 收支结构：每月结余资金较多，有较好的金融资产规划弹性，但需要设计良好的金融投资模式。

（三） 投资分析：姚大姐商铺租金每年回报率近2%，不及金融资产的投资收益。

二、量化投资需求

只有充分认识到商铺投资的优缺点，并充分发挥其优势，才是投资制胜的关键所在。姚大姐的养老需求迫在眉睫，需要尽早做好退休规划准备。假设姚大姐退休后维持目前的生活品质，基于当前通胀水平及费用5%增长率的假设，退休后25年累计生活支出贴现值约为560万元。假设再考虑货币时间价值，则呈现出较大资金缺口，由此而来，商鋪的经营规划必然成为投资规划的主要可调控手段。

三、优化资产配置

商铺经营规划，不妨曲线救国

就目前的商铺商业模式来看，主要有三种：一是综合性商业模式;二是主题性商业模式;三是专业性商业模式。现如今投资商铺从“生产资料”属性变为“金融投资”属性居多。对姚大姐而言，变现1至2套商铺是改善家庭资产结构及未来现金流的重要手段，但不建议在当前的后疫情时代变卖。通过比对目前4套商铺的优势点、局限性、机会点、威胁点，分析所持商铺的经营业态定位、目标客群及周边项目住户群，建议把握合适时机，将1至2套非主流地段的现铺予以出售。现铺的即卖即得和投资风险小，是商铺现房销售的重点。建议可考虑通过商铺抵押贷、倒按揭等多种曲线方式进行商铺变现，由此展开更优的金融资产配置。

资产架构优化，宜早不宜迟

考虑到姚大姐流动资产投资经验不足，建议将商铺变现资金配置中长期理财产品或权益类产品，预期收益5.5%～6.3%，通过组合投资来实现资产的保值增值;每月的结余资金可配置基金定投、养老FOF基金，将资金交给“专业的人做专业的事”。由此，不仅可以全面提升金融资产的总收益率，还可以夯实姚大姐夫妇的养老规划基石，大幅增加资金弹性。

保障提上日程，未雨而绸缪

随着年龄的增大，保障需求逐渐从弹性变成“准刚需”。到了一定年龄以后，老年人的医疗需求是呈指数型增长的。建议姚大姐增配医疗险和老年人意外险，百元保费即可撬动百万保障;同时，补充年金险使其成为养老稳定现金流需求的重要保障。

通过合理的商铺经营规划和金融资产配置，经过动态平衡调整，姚大姐夫妇可开启高净值人群全新模式，乐养天年。

（作者系兴业银行上海仙霞路社区支行理财经理）