摘 要 《民法典》是2020年国家会议表决最新通过的一部法典，并决定于2021年起开始实施。民法典是国家以法律形式来约束平等主体间的关系，用抽象规则来规范对象产生的各种行为。《民法典》的法律地位仅次于宪法，为市场经济、人们生活行为提供有效的保障，是法官在裁决案件时的准则和依据。《民法典》过去曾有三次制定，但是最后未能成功。随着社会发展，为了更好的适应现代化建设背景，依据我国国情制定了《民法典》，并予以通過。本文就《民法典》出台对国有土地房屋征收进行分析，分析法案对房屋征收带来的影响。

关键词 《民法典》 国有土地 房屋征收

作者简介：孙畅，江苏欣达律师事务所，专职律师，研究方向：房屋征收及房地产案件。

中图分类号：D923 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.12.044

《民法典》在2020的出台，很大程度上决定了人们的居住权制度。居住权属于居住对象的用益物权，在实行房屋征收的时候，居住对象有资格获得相对应的补偿。曾经在2005年，国家起草了物权法，对居住权的用益物权进行编制和规定，但是最后在人大会议表决中并未通过，有关于居住权的规定也被一并删除。在之后的十多年里，法学界对于物权法是否可以规定居住权也一直未能给出合理的答复。直到2019年才在人大会议中拟定《民法典》草案，就用益物权规定了居住权。并于最新一届的人大会议中通过审议，决定居住权的确立。

一、产权和居住权

生活中人们对于产权的认识存在一定误差，认为房子本身有产权年限。但是从严格意义上来说，真正的产权指的是基于法律的房屋所有权，在物权法和民法典中对于房屋并未作出明确规定。因此，房屋的所有权不存在期限这个说法，产权理论上不成立。但是用户居住的房屋尽管是自己置办的，但是却借用了国家的土地，用户拥有了房屋所有权，但是并未拥有土地权。房屋占用土地时，占用了国家土地的所有权。用户在居住的时候，房屋占用了国家土地，就需要取得国家的同意，获取自己房屋的土地使用权。

而居住权在《民法典》草案中有了新规定，其特点包括以下几点：

（一）用益物权

居住权是根据合同形成的一种权利，对房屋对象的一种占有权。对于房屋居住者来说，居住权无法通过租赁等形式获得收益。但是在《民法典》草案中提到了，当事人与居住权人存在约定，房屋租赁成立，但是其生活居住得到满足也可以当成一种收益，也不需要额外支付的租房费用，被当成是消极的财产增加。

（二）具有无偿性

对于居住权人来说，并不需要另外向房屋内的人支付费用。因为一旦支付，就与租赁权一样了。《民法典》草案中为居住权设置预留了部分空间，也就是居住权人在居住的过程中可以使用特别约定来变通规则。

（三）具有时间性

《民法典》草案中对于居住权的规定中，明确表示了居住权的时间问题。居住权的居住时间到了规定时间或者居住权人出现无法居住的情况下时，居住权不再存在于当前的房屋中。居住权没有继承的规定，理论上来说会根据居住权人的生存期限来判定居住权期限。

（四）具有不可转让性

居住权本身具有不可转让的性质，在《民法典》草案中规定了居住权的性质。居住权具有人身属性，这种人身属性来源于居住权人与所有权人之间的特定关系，因此不得进行转让，否则会导致人身属性消失。

二、居住权增加

除去对于产权本身的期间规定以外，《民法典》对征地拆迁等行为产生影响，形成了居住权制度。尽管社会大众对于会在日常谈及到居住权，政府等部门。但是实际上在《民法典》草案通过之前，居住权的本质并不是根据法律制定的用益物权，而是基于合同成立的权利。合同的设定居住权与现阶段的法律背景下的居住权有何差别？两者最大的差别就在于效力范围，民法典中对于居住权的规定是可以对第三人产生对抗效力的，而合同设定的居住权对于第三人并不具备这个效力和权利。举个例子进行说明，假设甲某依据法律拥有某间房屋的居住权，之后这间房屋转卖给其他人，买家想要入住，需要通过甲某的同意，因为甲某手中拥有的居住权可以对抗买主，拒绝其入住的行为。但是当甲某与所有人以合同的方式来确定居住权，房屋在转卖后，却无法使用合同与买方对抗。买方可以搬进来入住，这期间造成的损失需要从合同签订的另一方进行索赔。

居住权有对抗第三人的权利，对于拆迁方也同样适用。但是这里并不是指拥有居住权的住户强制拒绝拆迁行为，而是基于拆迁工作，个人拥有所拆房屋的居住权可以获得相对应的补偿。这一点在民法典中有明确的规定，对于不动产。动产等因征收导致用益物权无法使用，房屋的用益物权人都可以在征收后获得相对应的补偿。就目前的情况来说，国有土地上房屋征收补偿并未被纳入拆迁补偿范围内，在2021年民法典正式出台的时候，预计会有相对应的修订。

三、基于《民法典》被征收房屋后的补偿方式

根据国家对国有土地房屋征收的补偿条例中提到了，为了满足公共利益而产生的征收行为，征收的个人、单位的房屋，需要在征收房屋后，给予房屋所有权人相对应的补偿。根据《民法典》的草案规定，因为征收而导致所有人用益物权消失，需要依法给予所有人补偿[1]。居住权又属于用益物权的一种，因此在房屋被征收后，根据法律规定，居住权人理应获得相对补偿。那么基于民法典日后成立出台，在国有土地上进行房屋征收时，需要如何对房屋住户进行合理补偿，是值得考虑的问题。

（一）在公有产权房上设立居住权

从理论上来说，居住权带有人身属性，因为居住权人在房屋上与设立人存在人身关系。在《民法典》草案中对于居住权未有相关记载，也没有相对应的限制条款，因此《民法典》草案对于居住权的主体对象需要扩大解释范围。政府与征收房屋的居住权人在征收过程中形成了特定的关系，这种关系也可以看作是人身关系。在民法典实施后，政府基于国有土地房屋征收，可以集中建设一部分公有房屋，用以安置房屋被征收的居住权人。公有产权房屋的居住权期限与征收房屋剩余时间成正比，具体安排的房屋面积需要根据征收的面积和市场价位进行科学换算。

（二）提供公共租赁住房用于安置

国务院在十年前出台了关于公共租赁住房的意见，其中提到了各地区、部门需要针对指导意见大力推进工作，保障公共租赁住房建设开展。并在随后陆续出台相对应的一系列发展政策，建设一批公共租赁房屋，满足城市中特殊家庭的住房需求。在《民法典》草案出台后，可以使用政府提供的公共租赁房屋进行自我安置。在征收办房屋期间的居住期限，需要根据征收面积和实际价格进行换算。因为公共租赁房屋不具备与他人产生人身关系的性质，只能由承租人自行居住，不得以出租、转租等方式获得利益，这一点与居住权本身的特点也极为相似[2]。

（三）使用产权调换房同时安置所有权人和居住权人

在异地建造或者征收的房屋，与征收房屋的产权进行置换。被征收房屋的所有人拥有置换产权的权利，可以在产权调换的房屋上拥有居住权，用来安置被征收房屋的居住权人。负责房屋征收的部门需要与被征收房屋涉及到的所有权人、居住权人签订补偿安置协议，明确好各自的权利，尤其是在所有权人进行产权置换后获得的居住权。

（四）货币补偿

征收房屋居住权人还可以使用货币进行补偿，通常是根据房屋剩余的居住期限作为衡量标准。被征收房屋的房屋租金计算方式，需要根据周边租赁市场的价格进行综合计算，计算出实际应该补偿给居住权人的货币金额。又因为考虑到社会上房价上涨等多方面的因素，在今后的房屋租赁计算中，实际价格可以按照一定的比例进行递增。

（五）产权房屋安置

如果被征收的房屋在进行补偿计算时，发现周围的市场价格较高，并且被征收的房屋面积较大，剩余的居住权年限比较长，这样居住权人获得的补偿会更高。政府为居住权人提供的公共租赁房屋的价位，与市场房屋价格相比较会较低一些，并且多是小户型为主的房屋。这时获得高额补偿的居住权人可以选择购买面积相对较小的户型进行安置。

此外，在国有土地上房屋征收产生的影响后，如果上述的补偿方式都无法为居住权人带来实际权益损失。按照《民法典》的规定，居住权本身是无偿设立，并不需要像租赁一样支付租金等。房屋在被征收后，就是将原本属于房东的租金用在其他房屋上，经济负担并没有出现改变，因此也无需再对承租人的租赁权进行额外补偿。而居住人原本拥有居住权，并不需要另付租金，却因为房屋被征收产生了额外的租赁或者购买费用，就需要根据法律得到相对应的补偿。居住权人可以根据权益损失评估获得对应的补偿金额，但是所有权人统一进行产权置换，居住权人也可以基于所有权人选择安置居住权。但是所有权人选择进行产权置换，居住权人可否不经过所有权人获得居住权呢？或者所有权人选择获得补偿金额，居住人如何获得自己的居住权，这些问题还需要在民法典正式出台后，进行考虑和完善[3]。

居住权人与房屋也具有联系，在房屋被征收后，是一定能获得补偿的。但是具体如何补偿和很多细节都未能界定。上述的补偿方式都是基于居住权确立的，依据民法典的规定，居住权需要经过登记才能生效，也就是说，日后想要设立居住权，一定要去相關部门进行登记才能生效。

四、结论

综上所述，居住权与租赁权是完全不同的两种概念。租赁权属于债权的一种，被收租对象并不是房屋征收后获得补偿的对象，是以相对权的形式存在。而居住权在房屋上则拥有绝对权，具有用益物权。并且在民法典草案的规定下，国有土地被征收，导致居住者用益物权消失或者无法使用时，居住者应当获得相对应的补偿，具体补偿要根据实际情况进行判断。征收房屋补偿款项需要与未设立居住权时所获得补偿款项一致，否则容易出现滥设居住权，钻法律空子的情况。只有完善法律，做好征收补偿，才能确保国有土地上的房屋征收工作顺利实施。

参考文献：

[1] 钟澄.国有土地上房屋征收中政府应当注意的问题[J].中国土地，2020（09）：15-17.

[2] 蔡建英.国有土地上房屋征收补偿纠纷及对策探析[J].山西农经，2020（16）：21-22.

[3] 倪绍山，魏明月.城市化进程中棚户区改造的法律问题及应对——以海口市龙华区坡博、坡巷片区棚改项目为例[J].湖州师范学院学报，2020，42（07）：85-91.