曹旖旎 湖南大学经济与贸易学院

从全球主要国家的经济发展轨迹来看，房地产在其中起到了重要的作用。房地产具有消费品与投资品的特点，房价的波动影响着居民的消费行为以及经济的运行。自20世纪80年代以来，东南亚各个国家、日本以及中国香港等地的房地产价格出现了较大的波动，并对国家经济、国民消费产生了较为明显的影响，引起了学术界的广泛关注。美国2006年次贷危机的爆发，不但对美国的消费者产生了巨大的影响，而且还进一步引发了全球金融危机。由此可见，房价波动对居民消费乃至国民经济都有至关重要的影响。

一、文献综述

目前，国内外学者对住房价格对居民消费的影响进行了不同的研究。在各国不同的发展阶段，住房价格对居民消费的影响并不完全一致，主要的影响因素是住房价格对居民消费的挤出效应和住房价格对居民消费的财富效应。

（一）针对不同收入家庭，住房的挤出效应表现不一

商品住房具有投资属性以及消费属性，同时由于住房本身是一种生活必须消费品，并且其涉及金额较大，对于不同收入的居民而言，住房在其家庭资产以及收入中的占比不一样，因此导致的消费的变化也不一样。对于高收入家庭而言，住房作为生活必需品的需求有所降低，更多是作为一种投资品体现其投资价值。而对于中低收入的居民而言，住房是一种生活必需品，占其消费支出中的比例较大，房价的高涨会抑制居民在其他消费领域的支出。

（二）房价对居民消费的财富效应研究

虽然有不少研究认为房价的上涨抑制了居民的消费，但也有很多学者认为房价的上涨带来了家庭资产的上涨，增加了家庭的总财富，从而促进了居民的消费。由于我国房地产市场在2009年、2014年以及2017年经历了高速的上涨期间，在此期间家庭的资产也呈现上涨，我国学者对房地产带来的财富效应也进行了研究。Color（2013）认为，房价上涨可能既有财富效应，也有房奴效应。在房价持续稳定上涨的情况下，财富效应大于房奴效应。在财富效应的影响下，居民消费支出呈现出持续扩张的趋势。周建山（2013）认为中国房价具有显著的财富效应。房价的上涨带动了家庭资产的增长，并进而促进了家庭日常消费开支。桁林（2013）通过实证分析认为，房价的财富效应在一线以及二线城市更为明显。房价上涨导致资产增加，而租金上涨也提高了一些居民的收入，促进了他们的消费。王凯等人（2019）认为，不断上涨的房价将产生财富效应，进而推动家庭消费。然而，房价上涨的财富效应是时变的。房价上涨的财富效应是1998-2009年十年间最显著的，2017年以后房价上涨的财富效应减弱。

（三）房价对居民消费影响的传导机制研究

关于住房价格对居民消费的传导机制，大多数学者认为住房价格是通过信贷市场的影响传导到居民消费的。住房作为具有一定价值的固定资产，可以用来抵押，信贷市场通过放宽或者收紧信贷约束，影响居民的消费支出。

同时，也有学者认为宏观因素的变动导致了房屋价格波动以及居民消费的变动。Kim（2018）认为预期收入以及金融市场的约束情况会带来居民消费以及房价的波动。Moberg（2019）认为股票等资产市场的波动、借贷的约束、金融市场自由化程度、衍生品市场的发展等因素会共同导致房价波动以及消费的变化。李春风等（2018）认为房价的金融属性，比如对房价的过度乐观，会加强不同居民的非理性消费行为，对储蓄进行挤出，进而影响居民的消费。

（四）文献述评

从文献回顾可以看出，关于房价波动是否能促进或抑制居民消费，目前尚无统一的结论。不同宏观因素也在影响着住房价格波动对居民消费的影响机制。从研究中，也可以看到大部分的研究基于实证样本进行分析，但是由于我国房价变化较大，政策变动较多，一定时期的样本并不能完全反应房价与消费的关系。然而，由于缺乏理论指导，实证分析不能充分解释这种时变效应。同时，大部分的研究采用的是线性的模型来研究房价波动与消费的关系，并没有充分反应在不同因素作用下房价对消费的不同影响。

二、理论分析

（一）财富效应分析

图1 第一类家庭的消费选择

Uxy 是无差异曲线，m1n1是预算曲线，两条曲线在 a 点相切，然后 a 点代表消费者在预算曲线下可以获得的最大效用。当房价上涨时，居民的资产价值增长，家庭财富增加，第一类家庭获得的租金等收益也有所增长。资产上涨的收益变为当期收益后，预算曲线M1N1移动到M2N2，在该预算约束下，与无差异曲线相切与B点，从图中可以看到，在B点时，消费者可以消费的商品X与Y更多。

而房价上涨带来的收益能否转变为当期的收益，成为居民真正的资产财富还受到以下情况的影响。

（1）房屋的流动性。

（2）房屋抵押市场的成熟度。

（二）挤出效应分析

房价上涨对消费的挤出效应不是单向的。假设消费者有两种消费品，横轴X表示住房消费数量，纵轴Y表示非住房消费数量，对于这类家庭来说购买住房是刚性需求，因此当房价上涨时，这类家庭面临的预算约束线MN1就会移动到MN2，在新的预算约束水平上，与其相切的无差异曲线水平相对低一些，消费的住房X和非住房商品Y更少。

图2 家庭的消费选择

同时房地产的挤出效应通过以下三种效应作用于消费者的行为：

第一种效应就是成本效应。房价上涨，生活成本增加抑制消费。

第二个效应是信心效应。房价上涨，对房价下跌丧失信心，抑制消费。

第三个效应是预防性储蓄效应。对于潜在的购房者来说，存钱买房的必要性，所以要抑制当前的消费。

三、结论

（一）缩小居民收入差距

收入差距是房价波动影响居民消费财富效应的一个不容忽视的因素。各收入阶层的比例也直接影响房价波动的财富效应，或者低收入群体和高收入群体的比例增加，房价波动对低收入群体的敏感性降低，财富效应减弱，挤出效应增强。因此，缩小收入差距也可以有效地增强房价波动的财富效应，并延缓挤出效应。分配制度不合理是我国收入差距扩大的根本原因。要缩小收入差距，就必须完善我国的收入分配制度。

（二）合理调控房地产市场

房地产具有投资和消费的双重属性。近年来，我国房价上涨的主要原因是投机行为，投机行为不能有效促进消费增长，反而会导致计划购房者或租房者放弃购房，从而削弱房价波动的财富效应。特别是在新型城市化加速阶段，我国对自住改造住房的需求仍然旺盛，保持住房价格增长速度与居民收入增长速度相匹配非常重要。

（三）完善多层次的住房保障体系

加快住房租赁市场的发展，支持住房企业向出租和销售两种模式的转变，一方面，购买商品房存量可以减少市场存量，有利于缓解目前房地产市场存量压力较大的局面；另一方面，透过增加公共租住房屋供应及提供资助，有助透过房屋租赁市场解决有住屋困难人士的住屋问题，以及促进房屋保障制度的完善。

（四）创新消费信贷模式

一个完善的信贷抵押市场可以为消费金融提供一个强有力的渠道，不仅可以使居民对自己未来的收入有信心，通过借贷缓解当前的流动性约束，而且还可以促进金融机构对金融产品的改革与创新，逐步建立起通过信贷平滑消费的强有力机制，从而真正意义上提高居民的消费率。