陈晓伟

在经济发展以及城市化推进背景下，购物中心作为特定的商业物业在我国的主要城市兴盛发展。与此同时，这对我国的商业物业管理模式提出了新的要求。在竞争激烈的大环境下，根据现阶段商业物管情况，如何更好地做好购物中心物业管理，并满足消费者日益提高的多样化需求是本文试图解决的重点问题。

自改革开放后，因为商业网点的问题，在一段时期以内，各地都存在着商业利润太高的情况，使得商业物业有着非常高的价格。该类供求关系的存在，使得房地产商加强了商业物业方面的大力开发，并且很快使商业物业又出现供过于求的情况。现阶段，不管是超大型城市，还是一些中小型的城市，都存在着商场较为冷清的情况，甚至部分大型商场都出现了倒闭的情况，利润下降很多，从这些现象中，可以看出一些经济规律。

商业物业管理模式概述

物业的概念。所谓的物业，其实类似于房产，均通过产权形式而存在，也属于不动产。其存在的形式分为公共以及私有。既可以自用，也可以出租。同时，物业也包含了商业以及民住，还有单一的独栋物业以及群体性物业。在管理层面，不但涵盖了全部地产，也涵盖了相关的配套设施，其特性主要为整体、耐久以及增值的等。

商业物业管理内容。对于商业物管来讲，主要为社会化以及专业化较强的行业，它被划分为服务业，其内容综合服务、经营一体的形式，涵盖了常规性的公共服务，也就是说，物管服务的对象主要有：主体建筑物与有关的设施，相关绿色环境、设备的养护、消防、车辆、安保等。对于针对性服务而言，这属于物管面向商户施行的，涵盖了日常起居、商业、文化、教育、卫生、保健设施、金融、中间服务等方面，购物中心里面还包括生活配套服务。对于委托性服务，需要结合商户个体化需要而进行的有关服务。现阶段，我国商业物业商户一般都具备百货商场、购物中心、商业步行街、专业市场、shoppingmall等业态种类，其特点表现为：首先，大。也就是占地面积比较大、规模比较大、停车场也比较大;其次，多。也就是行业、店铺、功能以及经营种类都比较多;再次，好。也就是环境比较舒适。

商业物业管理模式的优化与创新

重视先进理念，做好人才培养。对于经营性物业而言，其收入主要源自各商户的租金。而对于商业项目来讲，其功能则是助商户做好创收，让物业价值变得更高。物管企业要求拥有高素质管理团队，根据合同、优秀的管理模式与先进理念，给产权人以及使用者们在物业定位、规划以及招商方面，都提供优质的服务，从而让商业物业具备更好的经济以及使用价值。所以，物管团队在进行建设的时候，就要求适应该管理特征。不但要对常规人员做好必要的培训，还需要吸纳那些“专家型”管理人才。目前，商业建筑中已具备较高的智能化程度，同时，其自动化管理程度也在提高，主要表现在信息管理以及通讯等方面，就要求物管企业借助于先进科技来做好经营管理。

科学规划设计开发模式，实现地产与商业的双赢。在商业物业实施规划设计以前，需要实现明确经营模式与招商对象等内容，尽可能地预防今后改造耗费过高成本，让商业地产风险降低。比方说，“订单式”的模式，也就是地产开发商预先同有关的企业完成一些共同发展协议的有效签订，在收到了租赁承诺之后，再开始实质性开发。针对该类成为战略伙伴的模式，其好处就是强强联手，借助于品牌间的合理组合，打造经营层面的优势，让经营风险变得更低，也会使业主投资变得更有信心。除此之外，在物业进行开发的时候，还应做好物管前期的介入，这有利于企业科学地定位经营方向，并且为建筑结构以及外观方面的设计提出一些建议。

准确把握经营定位，凸显主体经营特色。对于房产商来讲，在开发地产的时候，准确地定位其经营方向，这显得极为重要。它要求将消费市场需求作为中心，以便在市场竞争中更好地生存下来。如果想准确地定位，不但要求适应当前市场的相关需求，还应当根据自身资源情况来进行。例如，在购物中心方面，它能够将人群、功能以及区位等当作是标准，以此完成市场定位。但是，小型的商业物业尽可能不要同这些大型物业进行竞争，只要实现“专而精”，并非做到“大而全”，要求通过自己的特色让消费者前来。如果是同质化经营，那么，只会导致商业、社会资源不必要的浪费。

重视政府规划与交通条件。做好商业布局，这属于同种商业物业构建良性竞争环境的重要前提。对于商业物业而言，特别是那些大型的超市以及購物中心等，很可能出现重复建设的情况，让资源存在着闲置甚至是浪费的现象。大型物业在进行开发的时候，就应当纳入城市规划，所以，政府也需要对其做好规划与控制，就其区位、规模以及布局等统一地加以规划。同时，综合地考量城市交通情况，以便给商业物业健康发展带来保障。

总之，在商业建筑中，物业管理属于极为重要的内容，这直接关系到商业建筑中的人们正常使用所需。通过创新并优化其管理模式，有助于构建起健康的运营模式，给人们带来良好的体验。

（银城物业有限公司）