李宗岩

关键词：房地产  融资  发展趋势

当前我国房地产在进行开发项目时资金来源主要为银行融资为主，一方面对房地产开发商和金融银行来说，存在很多的隐性财务风险;另一方面对土地开发商和投资银行之间造成很大的财务风险。现就当前我国房地产行业融资服务渠道建设现状及发展趋势问题作简要分析。

一、我国房地产企业融资现状分析

目前，我国房地产开发企业主要有的融资渠道主要有商业银行贷款、上市融资、海外房产投资基金、债券融资四个方式。长期以来，我国房地产开发企业的融资流动渠道单一，银行信贷系统背负了房地产业大量融资风险。近年来，政府开始了实施新一轮的地产宏观调控，紧缩房地产开发银行贷款的相关政策措施相继陆续出台，房地产开发企业传统融资业务渠道必将面临一次前所未有的大规模转型。

二、当前房地产企业融资存在的问题

（一）融资渠道较为单一

从目前我国房地产行业普遍存在的四种融资活动渠道情况分析来看，我国房地产开发企业目前的上市委托融资、海外委托融资、债券委托融资等除银行贷款之外的其他融资活动渠道，均由于受现行国家金融监管政策限制约束，难以充分发挥实际融资功效，导致目前房地产开发企业实际融资活动渠道日趋单一化。

（二）对银行贷款依赖过重

在过去较长一段时间里，我国房地产企业融资规模发展很快，主要依靠银行直接信贷融资来支撑业务发展，虽房产企业近几年也大力运用其他融资方式，但在短时间内难以改变以银行贷款为主的直接融资方式。根据整理分析当前我国房地产企业融资数据，可以看出绝大部分房地产企业在项目开发时自主投入资金很少，主要依靠银行贷款融资资金来保障项目开发，可以说银行信贷贯穿整个项目的开发全流程，从前期土地储备、主体建设、期房销售，到后期竣工结算。

（三）融资工具局限性限制

在当前国家对房地产行业政策调控大环境下，大部分金融机构收紧了对房地产企业的放贷政策，房地产企业也在不断开拓新的融资渠道，其中信托贷款融资因灵活性强、创新发展空间大，快速发展成为房地产行业融资的一个主流。但中国银监会《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（银监办发[2005]第212号）政策出台后，房地产信托从业门槛进一步提高，融资局面进一步受到限制。

三、传统融资渠道给房地产企业带来的影响

（一）融资渠道单一，信用风险高

由于目前传统房地产投资企业所在融资银行渠道中仅存在事实上的单一融资模式，将房地产企业投资的直接市场竞争风险和企业融资人的信用风险直接集中于传统商业投资银行，使传统银行企業承担风险难度增大，一旦房地产行业资金链断裂，引爆金融市场风险，将会对整个金融行业产生多米诺影响，更有可能会危及国民经济的健康稳定发展。

（二）宏观政策调控，资金面临瓶颈

房地产业是一个资金密集型产业，由于近期受国家宏观政策改革“从紧”的变化影响，房地产开发企业想要试图通过改变传统的向银行贷款的各种融资交易渠道从而获取巨额资金市场支持的操作难度将进一步明显加大，势必也会使一些中小型房地产开发企业的经营发展道路面临严重困境，进而严重制约整个房地产开发市场的有序公平竞争，使房地产开发企业的健康发展也将面临诸多资金上的瓶颈。

四、房地产行业融资服务渠道的主要对策和发展建议

（一）建立多层次的房地产融资体系，开创多样化金融产品

当前我国房地产企业融资的主要面临问题是如何建立一个稳定的、多层次的融资服务体系，满足不同中高层次融资企业品种多样化融资需求，关键是需要设计和推出有较大差异的、服务不同类型房产融资企业的金融融资产品，有效减少对商业银行贷款的过度依赖。笔者认为，建议可以通过以下二种方式帮助进行融资尝试：一是通过扩大企业权益债务融资规模比例，降低地产行业机构整体权益债务风险依存度;二是对资金实力雄厚的大型房地产企业，可考虑通过发行短期信托债券进行融资，而对于中小型房地产企业，可以考虑大力发展房地产企业投资信托债券基金等融资方式。

（二）健全完善房地产金融法律法规，规范融资产品

在房地产行业融资多元化的发展过程中，新时期出现的很多房产融资服务工具，如果没有采取相应的法律制度措施进行管理规范，将不利于房地产市场健康发展。所以，必须要加快建立和贯彻完善金融法律法规体系，作出严格管理规范，促使我国的房地产市场投融资规范的健康发展。

（三）积极引导对外资金融机构以及境外基金，防范外资风险

在中国加入WTO后，外资银行以及境外的房地产投资基金机构的金融服务产品和房地产开发融资服务渠道都为房地产企业敞开大门，外资企业资金的大量进入。但由于外资的市场逐利性，大量投资进入或巨额流出也将对未来我国实体经济发展产生不可估量的直接影响。因此有关监管部门必须密切高度关注外资进入房地产投资市场的最新动向，防止其对未来我国房地产投资市场发展造成直接冲击。

（四）加快金融服务行业创新驱动，开发衍生金融产品

当前，我国房地产开发的融资渠道以直接融资为主，其他融资市场尚未有效利用起来。因此，房地产企业应加大融资创新力度，在兼顾基础融资渠道的同时，借鉴国外融资经验，针对投资项目风险较高、投资金额较大、回收周期长的项目，重新打包，经过严格评估，开发各种衍生性的金融融资产品，实现个人住房房产抵押按揭贷款的资产证券化、信贷资产的债权证券化、项目经营权益的资产证券化等，让社会公众也可以成为房地产开发企业的直接固定投资者，并充分享受到房地产业快速健康发展带来的丰厚收益。

五、结束语

综上所述，笔者认为，我国政府应重点支持培育规范发展房地产信托投资业务，积极探索建立房地产产业投资信托产业基金等多种融资通道渠，构建多元化、合理的、符合房地产行业的融资渠道。在国家宏观政策调控以及银行信贷政策收紧的大环境下，房地产企业需要不断创新融资方式，丰富融资渠道，摆脱对银行信贷的单一融资局面。

参考文献

[1]高聚辉.房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望[J].中国房地产金融，2006（6）.

[2]余欣.房地产金融怎样在和谐中发展[J].中国金融家，2006，（7）.