张宇华 浙江安吉农村商业银行股份有限公司递铺支行

不同的商业银行，对抵押资产制定的标准不同，但大部分银行都以抵押资产的合法性为主要原则，然而在抵押资产的某些方面（比如抵押资产的变现能力，及内在价值等），未制定有效措施；基于计量净值计算，在对抵押品变现能力的分析过程中，往往由于未进行全面考虑，而忽视变现可能产生的税费；对于抵押品的评估而言，采用不同的评估方法，其评估结果极有可能存在差异。

一、商业银行抵押资产的概述

针对于抵押资产而言，是指第三方为担保商业银行有关业务（比如质押及抵押等），以此来缓解信用风险的权利。依据相关资本协议，可以将抵质押品划分为以下几类，既是应收账款、房地产（分为商用类及居住类）以及金融质押品等。基于相关规定，且针对于商业银行，可以将抵质押品划分以下内容：运输工具、在建工程、房屋以及土地使用权等。在对抵押资产进行管理时，需对其公允价值进行计算，依据合适的抵押率，能提高违约成本费用，且能降低发生违约的情况，由此能降低客户的信用风险。

二、商业银行贷款抵押资产价值评估管理存在的问题

内部评估能力有待提升：针对于抵质押品而言，由于缺乏专业的评估人员，以至于商业银行不能有效判断评估方法的合理性，及不能有效判断评估结果的合理性，在这样的情况下，无法对抵押资产价值进行再次审核，由此抵押品的价值只能基于评估机构的评估结果，最终导致资产评估价值与资产实际价值存在一定的偏差。另一方面，有关抵押资产的内控制度不够完善，参与评估的人员职业素养参差不齐，未认真落实对抵押资产的评估，在评估过程中，缺少合法性及合规性，在此情况下，不仅给抵押品的价值带来风险，也提高了抵押品来源的风险。

对于抵押资产价（房地产）值评估而言，所采用的评估方法不够合理：针对于房地产的评估方法而言，主要包括收益估价法、比较估价法以及成本估价法等。对于抵押品的评估而言，采用不同的评估方法，其评估结果极有可能存在差异，主要是由于在评估过程中受到多方面参数的影响，比如市场环境及价值特征等。针对于现如今的评估技术而言，主要基于市场交易原则，对于抵押品的评估较于理想化，在交易市场不活跃，及未识别相关法律规定的情况下，在较短时间内，就对抵押品的变现能力作出决定，由此会导致评估价值与抵押品实际价值不符，进而不能降低借款人的信用风险。基于计量净值计算，在对抵押品变现能力的分析过程中，往往由于未进行全面考虑，而忽视变现可能产生的税费，比如抵押资产转让税费（房屋契税及土地增值税等）。与个人住宅相比而言，商业用房所要缴纳的税费更高，在此情况下，致使商业用房存在以下的缺点：其流动性较差，商业用房的变现能力较低，存在的抵押风险更高，由此导致抵押资产净值不抵债。

三、商业银行优化资产评估与风险管理的策略

提高内部评估能力：对于商业银行来说，为有效防范抵押资产价值评估风险，应提高管理人员的风险管理意识，制定有效的风险管理机制；为巩固商业银行内部评估，及确保抵押资产评估价值的合理性，且在对抵押资产价值进行评估时，不受到评估机构评估结果的影响，应建立一批专业的评估团队，并组建相应的监管部门；另一方面，为确保有效审查及判断抵押品，应加强对信贷人员的培训，培训相关的专业知识，以此来提高信贷人员的工作水平，在此情况下，还能避免不合理现象（比如在对抵押品价值进行评估时，主要基于外部评估机构的评估结果）的发生。对于抵质押率而言，应谨慎审理其上限值：对于商业银行而言，为有效确定抵押价值（比如清算价值及贷款价值等），应充分考虑贷款期间抵押资产的损失情况，为确定合理的抵质押率上限，应充分结合多种因素（比如抵押资产在变现过程中所涉及的税费等），并有效结合外部环境（比如市场环境及经济环境等）与风险情况等，对抵质押率上限进行合理的调整，通过这样的方式，能提高借款人的违约成本费用，且能降低抵押资产评估价值的风险。

把抵押资产管理划入综合风险管理体系：为提升对信用风险管理的水平，及巩固对抵押资产的管理，对于商业银行而言，应将抵押资产管理划入综合风险管理体系。依据相关的规定，进而确定资产估值的主体，并明确对抵押资产的估价方法，及相关的评估流程，针对于第三方的评估结果而言，应有商业银行专业人员进行审核及确认；为有效制约信息系统，及避免抵押业务上存在风险，应在信息系统中融入业务管理规则，对于不同级别的业务人员，给予不同的权限；当抵押资产存在过高比例时，对于同一类抵押资产而言，极有可能带来集中性的风险，在这样的情况下，要采取有效的防范措施进行管理；当对抵押资产进行测试时，应充分结合其风险情况，及抵押资产的重要性，结合抵押资产的测试结果，以此来制定应对信贷风险的措施。

四、结论

通过以上的分析可以得知，为有效防范抵押资产价值评估风险，应提高管理人员的风险管理意识，制定有效的风险管理机制；为确保有效审查及判断抵押品，应加强对信贷人员的培训；为有效确定抵押价值，应充分考虑贷款期间抵押资产的损失情况；为提升对信用风险管理的水平，及巩固对抵押资产的管理，应将抵押资产管理划入综合风险管理体系；为有效制约信息系统，及避免抵押业务上存在风险，应在信息系统中融入业务管理规则。