住房租赁市场发展研究
2019-12-12王立军白纪年李鹏
王立军 白纪年 李鹏
摘 要：本文通过建立住房租赁市场个人租赁需求和供给的决策模型，研究影响住房租赁市场需求和供给的主要因素，并以此为基础分析我国住房租赁市场的发展特点和金融支持情况。基于理论和事实分析，本文认为居住期限是影响我国个人租房的重要因素，房价涨幅对个人住房租赁供给具有重要影响。建议大力发展机构租赁，稳定个人住房租赁预期，完善租金价格形成机制，规范发展住房租赁金融，健全住房租赁政策体系，促进住房租赁市场健康发展。
关键词：住房租赁;房地产市场
中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：1674-0017-2019（3）-0004-06
一、引言与文献综述
培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。党的十九大报告明确指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。在政策支持推动下，我国住房租赁市场发展速度加快，金融支持力度明显加大，但也出现了部分城市租金价格上涨过快、部分平台风险暴露等问题。在此背景下，有必要深入研究住房租赁市场的发展特点，规范金融支持方式，以促进住房租赁市场健康发展。
叶剑平（2016）跟踪研究发现，制度和个体行为约束是造成我国房地产市场“重购轻租”和租赁市场不发达的主要原因，并建议从提高承租人支付能力、加大空置房屋租赁供给、降低交易成本三个方面发展住房租赁市场。金郎、赵子健（2018）从全国住房租赁市场供需分析入手，认为供给端存在适租房屋供给不足、租赁市场层次化不够、供给主体结构不合理三个突出问题，而需求端存在流动性、临时性、过渡性三个明显特征，共同导致住房租赁市场结构性矛盾突出，建议加大土地供给、完善登记备案制度、建立市场诚信体系、培育专业租赁机构等。夏磊（2017）梳理了2016年以来中央与18个省级地方政府对住房租赁市场的各类政策支持，集中在加大土地供给、鼓励房地产开发企业进入租赁市场、推进REITs试点、税收优惠、立法推进租售同权等，并以住房自有率法和流动人口法测算了“租购并举”政策对未来房地产市场冲击影响。包歌、许余洁（2018）分析了我国现行住房类证券化市场的现状和困境，认为国家应通过出台整体框架方案、创建新的租房体制、在重点城市开展创新試点、积极推动金融市场创新改革等方式做深做活房地产长效机制，推动住房租赁类REITs落地生根。石海峰（2016）、孙杰（2017）、隋钰冰（2017）等人结合英德美日等发达国家经验，认为最值得我国借鉴的有以下几点：一是需要建立完备的法律体系，除规范租赁市场行为外，更主要的是要在医疗、教育等方面保障承租人与产权人享有同等权利;二是主要发达国家政府和机构提供的租赁住房占比普遍在40%以上，起到稳定租赁供给的作用;三是政府通过对低收入者或提供租赁的产权人提供补贴或税收抵免，积极培育租房租赁需求;四是发达国家成熟的REITs市场吸引了大量社会资本参与到住房租赁市场中。总体而言，国内研究以政策综述、案例剖析和措施建议为主，很少涉及模型或量化分析。
二、住房租赁市场理论分析
在住房租赁市场，个人既是主要需求方，也是主要供给方。因此，需从需求和供给两个层面分析影响个人租房或者出租的影响因素。
（一）个人住房租赁需求
建立一个简单模型来讨论个人住房方式选择问题。假定为解决个人居住问题，个人既可以贷款购房，也可以直接租房。在不考虑居住权利等其他因素的前提下，选择购房还是租房，主要取决于个人居住一定时间后的净资产大小。
假设房屋价格为p，面积为s，房屋总价值P=ps，首付比为x，房贷月利率为i，贷款期限为n，房屋贷款D=ps（1-x），采用等额本金法按月归还贷款，每月需要偿还的本金B=D/n，第m个月偿还的利息为I。
这表明居住期限较长时，买房是更优选择。由于我国城市人口初次就业后，长期居住概率较大，所以这个结论意义非常重要，说明个人买房背后具有深刻的经济动机，反映了个人资产的优化配置。
如果考虑房屋升值和货币收益，即持有住房资产和货币资产具有差异性，会对购房或者租房产生影响。前者会提升个人购房意愿，后者则会因选择租房获得更多货币收益。需要注意的是，在上述模型中，我们没有考虑相关约束条件，包括首付约束限制和收入约束限制，即psx
通过上述讨论可以看出，影响居民住房方式的主要因素是居住时间以及约束限制。因此，住房租赁需求主要来源于短期居住和被动居住。短期居住人群，最典型的是以农民工为代表的流动人口，其工作和居住时间都有很大的不确定性，因此租房更加合理;如为孩子上学方便，在学校旁边租房居住的人群，也主要是因为居住时间短，租房更加便利。被动租房人群主要是因为收入等经济方面的约束，难以购买商品房的人群，既包括过渡性人群，比较典型的是大学生群体，也包括长期租住人群，比如保障性群体。
（二）个人住房租赁供给
据统计，居民个人出租房屋在住房租赁市场占比达89.5%，是住房租赁市场供给的最大来源，所以本文主要分析影响个人出租房屋的因素。假设个人持有一套可供出租的房屋，有出售、出租和闲置三种选择。如果房屋出售，个人资产增值收益来源于房屋出售资金带来的收益，为便于比较我们用货币基金收益率i来表示。如果房屋出租，个人资产增值收益主要来源于租金，用租金回报率r来表示。在闲置情况下，个人资产增值收益为0，考虑到房屋价格变化，我们用p来表示房价变动带来的收益率变化，通常即住宅价格变化。由于持有房屋需要交纳物业费等固定费用，我们用c来表示房屋持有成本占房屋总价的比值。此时，在个人收益最大化下，个人选择取决于i、p+r-c、p-c三者大小的比较。
当房价不变时，个人出售与出租取决于i和r-c的大小，由于c相对固定且较小，所以主要比较i与r的大小。如果i>r，也就是说如果货币基金收益率高，那么应该出售，反之应该出租。当房价上涨时，个人出租房屋不仅可以享受出租收益还能享受房价增值收益。此种情形下，个人出租房屋会是更优选择，但需要强调的是，当房价涨幅显著高于货币基金收益率、租金回报率的时候，个人可能忽视租金收入，选择闲置房屋。当房价下跌时，个人出售房屋将是最优选择。下表列出了2013年以来的一线城市租金收益率、住宅价格变化情况。
从表1中可以看到，2013至2017年一线城市房价平均涨幅明显高于租金回报率和货币基金收益率，个人持有房屋要优于出售房屋，而且不一定出租。同时，租金回报率低于货币基金收益率，也说明许多人出租不是为了获得租金收益，而是为了获得房屋升值收益。过去20年房价持续上涨，是形成个人先购房后出租行为的重要原因。如果房价大幅波动，将影响个人出租行为和预期，增大个人住房租赁供给的不确定性。因此，为稳定住房租赁市场，在稳定个人租赁的基础上，需要大力发展机构租赁。
三、我国住房租赁市场发展特点
基于上述理论分析，本文从需求、供给、价格、政策四个维度，并结合市场发展实际，分析我国住房租赁市场的发展特点。
（一）租赁需求缓慢增长
我国居民住房拥有率较高。根据FT Confidential Research的季度调研数据，超过90%的受访城市居民拥有自己的房屋。所以，租赁需求增长主要来源于流动人口和高校毕业生，这与个人租赁需求理论分析结果一致。假设流动人口和高校毕业生中租房比例保持相对稳定，那么流动人口和高校毕业生的数量增长可以在一定程度上反映租赁需求的增长情况。从表2可以看到，我国流动人口和高校毕业生总体已经企稳，增长相对平缓。受此影响，未来租赁需求也将呈现缓慢增长的态势。
从结构上看，全国租赁需求还呈现出地区分化和群体分层的特征。在地区分化方面，流动人口流入地和高校毕业生就业地等人口净流入城市的租赁需求会更加突出。同时，由于一些城市房价相对于收入较高，如图1所示，对购房需求产生较大抑制作用，从而增加租赁需求。
由于不同群体在收入水平、消费偏好、租房期限等方面存在差别，租房需求也存在明显差异。如，高收入群体能够承担起高额租赁费用，选择居住高档公寓。中等收入群体对居住环境、房屋大小和独立空间都有一定的诉求，愿意多支付一些租金以享受更好的居住品质。而低收入群體对房租敏感度高，愿意为降低居住成本选择群租房等。
（二）租赁供给更加多元化
租赁市场供给主体包括个人出租、公共租赁和机构出租。其中个人出租自有住房居于主要地位，不少居民将自有的空闲存量住房通过房产中介、个人直租等方式向租户出租。由于住房租赁市场的信息不对称等原因，租赁双方直接达成交易的比例较低，绝大部分租赁交易通过房地产中介或者“二房东”转租实现。为了保障特定人群的住房权益，政府投资建设了具有福利性质的公租房。截至2016年底，已有1126万户家庭住进了公租房。需要指出的是，为提高保障和服务水平，公共租赁保障模式逐步向货币化和市场化转变，实施实物保障与租赁补贴并举，鼓励保障对象通过市场租房，支持政府管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理。
随着政策支持力度加大，住房租赁企业快速发展，进一步丰富了租赁市场供给主体。住房租赁企业管理更加规范、专业，对于提高租赁住房质量、扩大租赁市场规模、规范发展租赁市场具有积极作用。根据租赁企业是否持有出租房屋的产权，可以进一步分为产权式出租和非产权式出租。前者房屋来源主要是通过改造商业用房、新建租赁用房等，能够有效增加租赁住房供给。后者房屋主要来源于个人自有住房的收购，虽没有直接增加租赁住房供给，但实现了个人出租向机构出租的转变，仍具有积极意义。此外，还要看到相对于产权式出租，非产权式出租对于租赁市场的影响较为复杂。首先，在收购个人房源的时候会增加租赁需求，对租金上涨具有助推作用;其次，租赁企业大量收购房源所需要的资金一般会借助金融机构，可能引发金融风险;再次，收购房源再出租的模式，租赁企业房源成本较高，降低了竞争优势，影响可持续发展能力。
（三）租赁价格分化明显
由于各地租金价格差异较大，本文选取一线城市和部分二线主要城市来观察租金价格变化情况。根据这些城市的二手住宅月度平均租金，先计算年度平均租金，然后计算同比涨幅。2013年以来，除北京和合肥租金持续上涨外，其他城市租金都呈现出有涨有跌的特点，由于住房租赁需求一般相对稳定，说明租金价格的变化主要体现了当地住房租赁供给的变化。
2018年1-8月，10个城市租金都较年初明显上涨，平均涨幅达到25.3%，这可能与资本进入租赁市场争抢房源有关。租金上涨，增加了租户负担，引起社会高度关注，为衡量负担程度，我们测算了10个城市2017年租金收入比。具体方法是：月度平均租金×城镇住房平均面积×12/人均城镇居民可支配收入，其中2017年城镇住房平均面积采用国家统计局数据，为36.6平方米。
从图2可以看到，有6个城市的租金收入比超过了30%，其中北京达到52.9%，说明租金负担较重。这在一定程度上解释了北京房租上涨之后所引发的社会广泛关注。另一方面，目前住房租赁市场的租金回报率呈现逐年下滑态势，如图3所示。2018年，北京等一线城市的租金回报率在1.6%左右，与1年期定期存款基准利率相当，明显低于理财产品回报率，对住房租赁企业的诱惑力相对有限。如果要吸引资本持续进入，改善租赁供给，需要提升租金回报率，也就是说在房价稳定的背景下，租金的提高具有必然性。但租金提高会让已经不堪重负的租户更加困难，进而引发社会关注和政府加强调控，使租金变动陷入两难状态。
（四）租赁政策与金融支持力度加大
与住房保障体系较为完善的发达国家相比，截至目前，我国尚无专门规范住房租赁市场的法律。近两年，随着住房租赁市场逐步发展，住房租赁市场政策日益丰富，涵盖了从租赁住房供给、运营、承租人出租人权益保护等多方面的政策体系。从政策层次看，从2016年国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》到十九大报告，住房制度从“购租并举”转向“租购并举”，住房租赁市场的重要性明显增强。从政策覆盖面来看，包括建设住房租赁交易服务平台、推行统一的住房租赁合同示范文本，试点集体土地建设租赁住房，创新住房租赁综合管理和服务体系，实行租购同权、租购同分，鼓励发展现代住房租赁产业，加强承租户的权益保障，引入租赁市场纠纷解决机制、金融支持政策等多个方面。从政策主体看，各省“因城施策”，出台住房租赁具体政策：如广州提出“鼓励发展现代住房租赁产业”，长沙、南京、郑州等多个城市提出“租购同权”，杭州提出“租购同分”。
伴随租售并举的房地产长效机制等政策出台，住房租赁的金融支持也迎来快速发展。一是与地方政府部门和房地产开发企业签订战略合作协议，提供综合授信支持。据公开信息整理，目前共有7家商业银行在近30个城市展开了各类住房租赁金融支持。二是针对个人推出“租金贷”等金融产品，提高个人租房选择便利性，但部分参与“租金贷”的住房租赁企业挪用资金，引发金融和社会风险，需要密切关注。三是支持发行住房租赁证券。我国住房租赁证券主要包括资产支持票据（ABN）、专项公司债、商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）、租金收益权资产支持证券（ABS）、房地产投资信托基金（REITs）等。以REITs为例，我国类REITs市场已经发展迅速，2017年发行规模为319亿元，同比增长2.5倍。
四、国际经验借鉴
从主要发达国家经验看，较为成熟的住房租赁市场有以下几个共性特点：
一是政府和机构在租房供给方面发挥重要作用。以最早建立现代住房保障体系的英国为例，二战后到上世纪80年代以前，英国保障住房以政府建设为主，建造量约占同期全部新建住房的45%。此后，英国开始改革住房保障体系，引入各级住房协会，政府逐渐退出，以各自拥有和管理的社会住房占全国住房总量衡量，近40年间前者由2.1%增加到10%，后者则由29.2%下降到8.4%。德国于上世纪80年代初达到人口峰值，之后30多年人口基本维持负增长，但同期社会房屋存量仍增加1100万套，其中约1/3由德国住房合作社建造。
二是法律体系较为完备。德国以《住房建设法》《租金水平法》《住房租賃法》《私人住房补助金法》等法律，为社会保障性住房供给、补贴中低收入者、规范租赁市场等提供了完备的法律框架。英国、美国等国家也立法保障承租人与产权人在医疗、教育等方面享有平等的市民权利。上世纪30年代以来，美国在住房市场的立法超过30项，逐步建立了与住房保障市场发展相适应的法律体系。
三是政府提供补贴或免税政策。以德国为例，政府既对以低租金出租房屋的房东给予15-30年不等的长期低息贷款，又对中低收入租房家庭进行货币补贴，初步统计租房补贴可覆盖约80%的租房者，同时提供住房租赁的机构还享有所得税和公司税的折旧扣除优惠，以减轻税收负担。美国1974年起即对有租房需求的低收入家庭提供租房券，且租房券可在全美流动和交易。此外，多数州还规定，房屋持有者在出售房屋时，如果其在持有房屋的任意5年内至少2年居住，在其出售房屋时可以享受一定金额的税收抵扣。
四是房地产金融支持丰富。发达国家成熟的REITs市场吸引了大量社会资本参与到住房租赁市场中。如德国于2007年把REITs写入法律，并规定当REITs投资于房地产的资产比例不低于75%或75%的项目总收入来源于房地产时，可免除开发商的公司所得税。美国对REITs实施“穿透性税收待遇”，规定租赁型企业的收益与损失可以冲抵所得税应税收入，从而避免了双重征税。
五是行政管理合理适度，防止房租过快上涨。德国2013年出台《出租权利修改法案》，规定房屋出租3年内房租涨幅不得超过15%。法国2012年颁布政令规定每年房租上涨幅度不能超过同期房租年度变化参考指数;部分法国城市还规定，对有空房不出租的会处以罚金，且罚金逐年提高，空置第一年罚金为住房市值的10%，第二年为12.5%，第三年为15%。美国加利福尼亚州、华盛顿特区、新泽西州和纽约市等对房屋租金的上涨幅度均有所控制。
五、结论与建议
通过上述研究分析，本文主要结论如下：一是居住期限是影响个人租赁需求的重要因素，我国个人住房租赁主要以短期需求和被动需求为主，但受房价收入比约束，长期租赁需求也在增加，同时不同城市的租赁需求差别较大;二是我国个人住房租赁供给具有较大不确定性，发展机构租赁是培育住房租赁市场发展的重要方向;三是部分城市租金价格变化陷入租赁回报率较低和租户承担压力较大的两难境地，不利于租赁市场的稳健发展;四是住房租赁市场政策体系日趋完善，金融支持住房租赁力度明显加大。
为促进住房租赁市场健康发展，建议：一是深化供给侧结构性改革，坚持“因城施策”原则，加大住房租赁土地供应，提高租赁市场机构化水平，鼓励和规范个人租赁供给，对低收入人群通过政府购买服务等方式提高租赁服务市场化水平，有效满足租赁客户的不同需求;二是改善房地产市场调控，促进房地产市场价格平稳，稳定个人住房租赁预期，同时加强教育引导，鼓励个人合理选择居住方式;三是完善租金价格形成机制，既要发挥租金价格的市场调节作用，又要加强租金价格变化引导，协调好住房租赁供求双方的关系，对符合条件的租户可以实施货币化补贴，提高租户的承受能力。四是加强社会保障部门和金融监管部门的协调，在加大金融支持住房租赁的同时，有效防范住房租赁市场潜在的金融风险。五是继续完善住房租赁政策体系，推动租售同权，保障租户合法权益，健全住房租赁市场监测统计体系，为培育和发展住房租赁市场提供有力保障。
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Research on the Development of Housing Leasing Market
WANG Lijun1 BAI Jinian2 LI Peng3
（Yinchuan Provincial Sub-branch PBC，Yinchuan Ningxia 750001）
Abstract：In this paper， through the establishment of the housing leasing market individual decision model of supply and demand， we study the main factors influencing the housing leasing market supply and demand， and on this basis， we analysis the development characteristic of our country housing leasing market and financial support. Based on the theory and facts analysis， this paper argues that living period is the important factor that affect China's personal housing， and housing prices rising has important effects on individual housing leasing supply. Therefore， this paper suggests to vigorously develop institutional rent， stablilize personal housing leasing expectations， perfect the rent price formation mechanism， standardize the development of housing leasing finance， and improve the policy system for housing leasing， to promote the healthy development of the housing leasing market.
Keywords：housing leasing; real estate market
責任编辑、校对：罗慧媛
