文峙 黄彬

【摘 要】地籍管理中城市土地储备制度是城市土地使用制度改革的一种新尝试，它对于城市土地市场的健康、规划发展、促进城市土地市场的优化配置具有积极作用。但是出现在土地储备后所需要进行的土地平整是否按照要求完成、是否对收购土地由一级开发环节达到熟地标准等一系列相关问题引起社会上的广泛注意，分析这些问题并探讨解决措施。

【关键词】城市;土地储备;土地平整;存在问题;解决措施

一、关于对地籍管理、土地储备的相关理解

地籍管理：中国内地的土地储备制度采用政府收购生地，即未完成拆迁、缺少水电气热等基础设施的土地，而后经一级开发环节达到熟地标准，即土地平整，水电气热等基础设施齐全后，由招、拍、挂投入土地市场的开发模式。

土地储备是依据土地利用总体规划、城市规划的要求，土地储备机构通过征用、收购、置换、收回、转制等方式取得土地，直接或者对土地进行适度开发整理后储存起来的过程，土地储备工作重点为土地取得与收储。

二、关于当下对土地储备的意义、需求分析

地籍管理工作包括土地登记、土地确权与争议调处、土地调查、土地遥感监测、土地统计、地籍信息系统建设和地籍档案管理等。地籍管理规范化建设是将地籍管理各项工作与相应的法律、法规、规章、技术规定等认真检查、对照、完善，使各项地籍管理工作规范化、制度化的过程，是加强耕地保护和规范土地市场的重要手段，也是检查各项地籍管理工作落实情况的重要措施。对于全面提高全省地籍管理水平，依法行政，满足社会经济发展和国土资源管理的需要具有重要意义。而土地储备在地籍管理中扮演着重要角色。

开展地籍管理规范化建设是为了进一步强化地籍管理工作，以扩大地籍管理的覆盖面，促进地籍管理工作健康发展，更好地为国土资源调查、规划、管理、保护和合理利用服务，社会经济可持续发展服务。地籍管理规范化就包括国家及地方对地籍管理的明文规定及条例文件。

三、土地平整项目的基本概述

城市建设用地整理，是指在城市规划区内对经过长期历史变迁形成的城市土地利用的重新安排和布局。城市建设用地整理的产生主要是为了治理城市土地利用过于分散、整体效益差和效率低等弊病，它是从城市规划和投资的需要出发，通过权属转移来重新界定地块的范围，达到改善并凸显其经济价值的目的。城市建设用地整理的内容有：

1、旧城改造

此片区域是城市建设用地的重要内容，应特别注意对于历史文物的保护，应该考虑如何让历史文物与现代化建筑之间和谐统一地构成整个城市景观，不能让历史古迹变得与现代化建设风格迥异。

2、开发区建设

开发区的建设成为城市化进程加快的一个重要原因。但是，我国现有的开发区存在非理性的开展状态，例如大面积屯田、多征少用，规划失控、布局不合理等问题，所以应该在开发过程中，注重基础设施用地的合理布设。

3、闲置土地盘活，控制城市无序蔓延

在城市化進程的外延式发展使城市土地利用低效，出现不少闲置土地，这一方面是城市发展的错误指导思想所致，一些城市发展时盲目追求外延式扩展。

在我国城市建设用地整理整理主要由政府牵头完成，设计项目具有时期长、资金量大、计划性强等特点，所以城市建设用地的整理的程序分为以下几步：

1、选定市地整理的目标区

尽可能收集有关土地利用的社会、自然、经济信息，分析研究土地整理的潜力。仔细做好各方案的可行性研究。准备土地整理的资金和技术条件，确定土地整理的目标和要求。

2、拟定城市建设用地整理规划、报批公告

对选定目标区域，根据可行性研究的成果和收集的相关资料，拟定整理规划，并广泛征求各方尤其是土地使用者的意见，修改并并完善规划设计，报有关部门审批。

3、整理的前期准备

首先确定实施方案，确定实施的工程队，编制工程进度计划，落实各项资金，做好技术准备和各部门的协调。

4、估计整土地整理的前后地价，安排资金利用计划

需提前测量调查区域内的土地使用现状及权属情况，编造清册以备考。

5、落实整理的具体实施安排

做好拆迁以及有关拆迁安置工作，在工程结束后，进行土地评估后重新分配土地，完成城市土地整理。

6、地籍管理

上一步完成后变更地籍权证并登记，换发土地使用权证书。

7、财务结算，费用分担，资料总结

由此可见，城市土地整理的程序是十分冗杂的，也是十分需要反复论证的，在过程很复杂的各个土地整理的项目中，必然会出现许多问题。

四、土地储备与土地整理的相互联系、出现问题以及解决措施

土地储备与土地整理在概念上是属于两种不同的概念，但是在进行过程中，却又包含其中，在进行土地储备中是需要进行土地平整，这可以说是大概念下包含小概念，是有上下之分的，但是却有紧密联系。

这便是出现的第一个问题：各部门之间的协调、政府领导机构以及承包方对土地储备、土地平整的影响。这是政府公共项目普遍存在的一个问题，政府立意不明，指标不明朗清晰，部门之间互相推卸责任，导致工程项目无法按时达标完成，导致“豆腐渣”工程，不利于之前之后的工作进行与完。对于承包方，首先是以次充好，不按照规划设计要去来完成项目，同样会导致相同的结果。对于这个问题，首先应该完善其体制，健全其相关法律，做到有法可依，有法必依。其次是细致完成对此片区域的设计规划，目标要求明了，政府各部门之间的需要积极参与配合协调，成立相关职能单位或者监督单位，专职对此类项目进行负责监察监督，对发包方严格要求，拒绝不合格项目的发生。

对于规划设计的相关问题，相关土地储备和土地平整是有一定的未来规划设计的，我们在完成相关设计之前，就应该考虑此次规划对此片区域的未来影响，是否符合当地的基本情况，需要达到此片区域的最大利用效用，满足当地需求。对于这个问题就需要对前期准备工作进行分析讨论，做到物以所用，发挥最大的经济效益、生态效益、社会效益。

地籍管理中城市土地储备制度是城市土地使用制度改革的一种新尝试，它对于城市土地市场的健康、规划发展、促进城市土地市场的优化配置具有积极作用。我们更应该去重视地籍管理中的土地储备及过程中的土地平整，解决其相关问题，达到部门之间最好的默契度，完成高质量高品质的工程，达到人与自然和谐相处，社会经济稳步上升。

土地储备在当下是具有重大意义以及巨大需求的。在对于人们的生产生活成为了不可或缺的一部分，对社会经济发展，对保护生态环境起着至关重要的作用，土地储备更应该重视，完善其基本制度，对储备土地进行土地利用分析，对储备土地进行未来用途设计规划，解决其与地籍管理和土堆平整之间的上下联系的矛盾基本问题，调节后期土地平整，合理满足未来规划。

【参考文献】

1、土地储备制度对土地价格的影响及对策[J]. 董媛颖.  合作经济与科技. 2014（22）

2、土地储备计划编制和执行中存在的问题与对策[J]. 孙玲怡.  北京农业. 2016（02）

3、我国土地储备制度的缘起、发展与转型[J]. 张惠.  中国市场. 2015（47）

4、完善土地收购储备制度的建议和思考[J]. 赵婧.  工程技术研究. 2016（08）

5、对加强土地储备工作的思考——以达州市为例[J]. 陈智.  资源与人居环境. 2017（11）

作者简介：文峙，男，土家族，湖北利川人，重庆工商大学旅游与国土资源学院土地资源管理专业本科生，研究方向：土地储备与整平。黄彬，男，汉族，重庆丰都人，重庆工商大学旅游与国土资源学院土地资源管理专业本科生，研究方向：土地储备与整平。