周泽海

【摘 要】本文对中美贸易战背景下对我国房价的影响的分析与近期从政治局会议重提房住不炒，国家提出“不把房地产作为短期刺激经济的手段”可得出我国房价将在短期内面临一个下行的压力。

【关键词】中美贸易战;我国房价;影响;短期预测

一、问题背景

2018年7月6日，在北太平洋上，一艘名叫“Peak Pegasus”的货轮正满载着价值2000万美元的大豆全速地冲向中国大连，她日夜无休地飞奔着，其目的是为了赶在中国对美国贸易反击战落地之前交付完船上的大豆。而在她的背后，是东西方两个超级经济体的碰撞，是新兴大国与传统霸主的博弈。

2018年上旬，美方率先对我国商品进行301调查。并以中国企业不遵守知识产权等原因为由，向中国对美出口商品征收惩罚性关税。随后，我国政府立刻响应，一方面开始与美方积极接触，摸清对手的底牌。另一方面，我国也开始准备进行贸易反击战。打，奉陪到底，谈，大门敞开。历史的经验证明，贸易战没有赢家，但美国此次蛮狠粗暴地对我国发起贸易战，其意在妄想一举打掉中国制造2025，打掉我们改革开放以来的经济成果，以巩固其自身超级大国的地位。美国来势汹汹，隔着太平洋都能感觉得到其嚣张气焰。古人有云，打得一拳开，避得百拳来。中国从未畏惧过任何形式的战争。同样，面对贸易战，中国也以强有力的手段进行还击，不论是对大豆等农产品加征关税，精准打击特朗普政府的票仓，亦或是在WTO中对美国的不正当行为提起诉讼。都是对美国擅自发起的贸易战的强硬回击。中美贸易战的一年以来国内各项经济数据均稳中向好，经济发展稳定，我国继续推进更大程度的改革，释放改革红利以对冲贸易战带来的影响。以上为中美贸易战背景，本文将论述中美贸易战对我国房价的影响与短期预测。

二、中美贸易战背景下对我国房价的影响与短期预测

笔者认为中美贸易战背景下，我国房价将在短期内面临一个下行的压力。这里以厦门做例子，同样如果拿国内一线或是强二线城市作比较，我们会发现，中国的房价有很强的周期性，那就是三年左右会经历一个小周期，包括上涨、拐点、横盘或者阴跌。

首先，我国从2014年6月一直到现在，已经在经历一个出口增长乏力、外资撤退、美元走强的大环境中了，而去年到今年的贸易战又会加剧了这个大环境对我们的影响。在这个大环境中，全球各地的美元都将回流去美国，各个国家都会发生不同程度的外资撤离的现象。最先发生危机的是外汇储备不足的新兴市场国家，如14年卢布对美元汇率暴跌，几个月跌掉了70%，去年有里拉，比索的暴跌，我国我国从去年以来，汇率上人民币虽然承压却没有节节败退，但外汇储备是不断缩减，从14年中旬到现在，我国的外储减少了四分之一，并且下降势头还在继续。

美元指数，数据来源：新浪财经（美元走强的拐点和外汇储备下降的拐点高度重合。）

但是从2017年开始，我国的M2同比增量开始下降，一路破11破10 破9到了8%左右。其实这个信号很明显，那就是我国货币环境的转向。M2减少的很大一部分原因是因为我们的外汇占款减少。首先中国是世界工厂，在出口扩张的时候，人们干工厂做外贸，赚回来1美元，我向央行换汇对成6块多的人民币，这个人民币就叫外汇占款，外汇占款就流放到市场上，我可以拿这个钱去买房，就推高了房价，而美元就成央行外汇储备。所以支撑我国货币发行的动力之一就是我国出口的强劲。

而当中美开始打贸易战，美国特朗普上台后开始号召制造业回流，美元从16年进入加息周期，三重因素叠加下，我们出口开始萎缩、美元开始回流美国，所以企业、个人、外商开始用6元多的人民币兑换一美元，那么央行就要在市场上注销6元多的人民币，外汇占款就减少了，市场上流通的人民币也少了。这样一来我们的M2增速就会下降，若中美贸易战持续，再叠加我们去杠杆，限制信贷扩张的周期，将来M2将持续下降，我们将开始经历一个胀缩转换的时期。而这个也是房价最大的敌人。

此外我们也看到了贸易战的一年以来2018年至2019年，各地土地流拍现象频发。

根据中指院和中信建投的数据，我国土地流拍率从2018年开始就急剧上升。这标示着开发商对于未来的预测偏悲观。在城市的尺度上看来土地流拍，政府下调起拍价，土拍价格降低，房企对房价的的预期减弱，最后将开始降价。在08，14和去年土地流拍高发的时间也是房地产走弱，阴跌的时候。而去年开始一线城市土地流拍率更创下了五年以来的新记录。今年广州的番禺区的祈福缤纷汇每平急降7000，在二线城市，厦门，16年融侨在翔安拍的XP04，楼面价就近3.8万元，溢价率高达130%，去年同区域内，金地和华润联手拍的X2018P03楼面价就只有1.8万，非常贴近起拍价。那么对整个楼市造成的降价压力极大。这些事实无不证明一个观点即：短期来看楼市有下行的趋势。

三、結论

结合上所述，对中美贸易战背景下对我国房价的影响的分析与近期从政治局会议重提房住不炒，国家提出“不把房地产作为短期刺激经济的手段”可得出我国房价将在短期内面临一个下行的压力。

【参考文献】

[1] 黄礼健 中美贸易战升级的原因、影响及趋势分析 新金融 2018年09期

[2] 雷达 中美贸易战的长期性和严峻性程度 南开学报 2018年03期

[3] 刘睿伣 程惠芳 外汇储备对货币政策有效性影响的实证分析 统计与决策2017年24期

[4] 赵伟 流拍“变局”下的房地产猜想  债券 2018年09期