摘要：目前，房地产企业在发展过程中出现了较多的并购情况，这一情形对于中小房地产企业的生存空间造成了影响，限制了中小房地产企业的进一步发展，所以中小房地产企业必须在这种情况下进行发展改革，以求在激烈的市场竞争下获得良好的发展空间。本文主要就新收入准则对中小房地产企业的影响进行分析，并且提出中小房地产企业在新收入准则背景下的发展策略，希望能够为中小房地产企业的进一步发展提供有效建议。

关键词：新收入准则：中小房地产企业：影响：对策

一、引言

政府为了与国际财务报告准则全面趋同，并且有助于企业加强合同管理、规范经营行为，提升收入信息的质量、透明度及可比性，促进企业管理水平的提升，在2017年7月5日颁布了《企业会计准则第14号一收入》，这一准则又被称为新收入准则。新收入准则的颁布对于中国境内的各个企业都产生了较大的影响，特别是房地产企业更是受到了巨大的冲击。如何在新收入准则的背景下进行房地产企业发展市场的进一步拓展就成了现在中小房地产企业亟待考虑的一个问题。

二、新收入准则对中小房地产企业的影响

新收入准则与旧收入准则最大的不同就是以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准。中小房地产企业在进行房屋的销售时，一般将房屋的销售模式分为两种，分别为期房模式和现房模式。这两种不同的房屋销售形式一般都要求业主交付一定数额的预付款，而房地产企业的财务人员在进行会计处理时不会直接将这些预付款算入在收入中，而是在业主交付了剩余的房款之后，财务人员才会将其一起算在收入中，这时就会产生相应的房屋税费。而在新的收入准则中规定相关商品控制权交给业主之后，确认房屋需要缴纳相关税费。确认收入的时点提前，使得房地产企业需要提前缴纳税款，从而导致了房地产大量的资金外流，极易造成房地产的资金链断裂，产生一定财务风险。

三、在新收入准则背景下房地产企业的应对策略

（一）调整商业战略，拓宽融资渠道

在现行条件下，中小房地产企业所面临的最严重问题就是融资困难。为此中小房地产企业在发展中必须时刻了解政府对于房地产企业发展的要求，并且及时依据市场发展的形式来进行自身发展战略的转变，不错过任何国家对于房地产企业的扶持政策。此外，中小房地产企业也需要及时地借鉴欧美房地产企业在新的收入准则情况下所采取的各种融资方式，以保证自身企业在新的发展形势下能够获得足够的发展资金，从而不断拓展发展的市场。例如，土地典当、租赁权融资以及过桥贷款等。中小房地产企业获得足够的发展资金，就能够保证自身具有强大的发展动力，进而扩大自身的发展市场。

（二）调整合同条款，规避收入风险

中小房地产企业在销售房屋时，一般都会遵照国家的法律法规进行相关合同的制定和签署。这种房屋建筑合同的签署对于帮助房地产企业获得应得的经济效益、保证中小房地产企业的发展空间有着重要的作用。但是随着新收入准则的颁布，中小房地产企业早先制定的一些合同条款出现了不适宜继续进行执行的可能性。新收入准则规定，在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相關商品的控制权时，确认收入。在满足一定条件时，属于在某一段时间内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务。所以中小房地产企业要想在新收入准则背景下实现可持续性的发展，获得较广的发展空间，就应当及时对合同中的一些条款进行修改。

（三）加强新收入准则学习，强化危机意识

对于新收入准则的颁布，房地产企业中最应当做出调整的就是财务人员，因为这些人员主管房地产企业全部的资金流通，只有财务人员对新收入准则有一个较为完整的认识，才能够保证中小房地产企业不会受到新收入准则的冲击，降低企业的发展损失。而房地产财务人员要想进行转变，首先需要做的就时将新收入准则与旧收入准则进行对比，发现这两者之间的区别之处，并及时的根据两者的不同进行财务处理方案的转变。其次，财务人员也需要依据新收入准则进行财务流程的优化与完善，保证新的财务流程能够提高财务人员的账务处理效率。同时，房地产企业也需要在新的背景下，不定期地组织财务管理员工进行财务管理培训，以便于能够不断提升财务人员的管理能力与办事效率。

（四）加强财务管理，升级财务信息系统

房地产企业在进行发展时，能否在新的环境中占据充足的发展市场，进而赢得市场竞争的胜利，最关键因素是是否具有充足现金流，房地产企业只有在发展中具有雄厚的资金支持，才能够在短期内进行业务领域的拓展，增加效益的获取。而要想保证资金的有效流通，企业就需要更完善的财务管理及信息系统。因此，中小房地产企业应当在财务管理上，将新的财务管理准则作为管理的一个准绳，一切财务信息的运转都需要严格按照新收入准则来进行。同时企业需要调整收入及涉税变动等项目，如税收筹划、投融资项目的管理决策、调整商业模式及合同条款，以保证达到或者维持特定的收入水平，保证企业资金的稳定运行。

四、结语

对于新收入准则的颁布，中小房地产企业应当及时地针对其中有关规定进行商业发展目标的制定，确保企业能够利用新收入准则颁布的机遇扩大发展市场，赢得较高发展效益。此外，中小房地产商也需要及时地对财务管理人员进行技术培训，保证财务人员能够应对新收入准则背景下的融资及管理形式变化。

参考文献：

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[2]赵飞飞.新收入准则对中小房地产企业的影响及对策[J].商业会计.2018（ 15）：93-94.

[3]景怡然.房地产开发企业收入确认方法研究[D].北京：北京交通大学.2018.

作者简介：

魏清蓉，贵州麒龙房地产开发集团有限公司，贵州贵阳。