程楠 尹苏 姚瑶

（南京市浦口区委党校，江苏 南京 211800）

民宿作为这些年旅游界的热门新词，学术界尚未有统一定义。一般认为，民宿起源于英国的B&B（Bed and Breakfast）,也就是提供早餐和住宿的家庭旅馆服务方式。欧美民宿以家庭式民宿的经营模式为主，一直延续至今。日本早期民宿类似于中国古代的客栈，但随着日本旅游业的发展，许多具有自然资源或者人文内涵的地方对民宿产生极大需求，其中又以温泉民宿为日本民宿的标志。台湾民宿起源于垦丁国家公园，因当时大饭店旅游供应不足而逐步兴起，起初只是简单住宿形态。此后由于一些文化人纷纷开办民宿，慢慢形成了台湾民宿“艺术化”、“情怀化”的发展方向。大陆的民宿起步较晚，其来源一是“家庭旅馆”，二是偏重餐饮的“农家乐”，发展历程也就十多年时间。通过观察可以发现，大陆地区民宿发展过程中呈现出最大特点是紧密依靠当地优越的旅游资源，也因此，目前全国民宿最为集中的地区是云南、浙江、广西、福建、四川、西藏等旅游业发达地区。西北地区以及东北地区数量偏少。

近年来，随着人们的生活水平逐渐提高，旅游消费逐步升级，民宿休闲已经成为相当一部分城市人群追求的度假方式，并日益成为一种全新的旅游文化潮流。各地的民宿业也迎来了发展高潮。《2019年中国在线民宿预订行业发展研究报告》认为，得益于民宿产业升级转型、资本不断涌入、在线渗透率持续加深以及互联网技术发展提升民宿预订体验等多重因素，市场总房源数量有望从2016年的59万套增长至2019年的134万套，而线上交易额更有望在2019年突破200亿元，较2016年增长四倍。可以说民宿行业发展前景潜力巨大。

浦口区拥有独具特色的自然资源，同时蕴含着深厚的人文底蕴，素有“一代草圣、十里温泉、百里老山、千年银杏、万只白鹭”之美誉。从交通条件看，立体便捷的交通网络，特别是未来南京北站的建成，能够通达周边大部分城市，人流、物流通畅。从经济区位看，浦口区与南京市雨花台区、江宁区隔江相望，北部、西部分别与安徽省来安县、滁州市、全椒县、和县毗邻，具有庞大的潜在消费群体。浦口的老山山脉、汤泉温泉带周边有着良好的民宿发展基础。随着近几年以“八颗珍珠”为代表的一批美丽乡村的建成，相配套的民宿产业也得到发展，蝶梦山庄、不老村、汤泉小隐等一批民宿项目声名鹊起，成为浦口乡村旅游的美丽名片。

然而从全市层面看，浦口区民宿产业的发展仍然比较缓慢，产业聚集效应未能充分体现。课题组经过实地调研、走访，总结了浦口区民宿业目前的发展情况，分析找出制约产业发展的症结所在，并提出我们的思考建议，希望能为浦口区的民宿业发展提供参考。

一、浦口区民宿产业发展现状

浦口区涉农社区众多，原有农家乐、农庄数量颇多。2015年以来，随着美丽乡村建设兴起，同时受到国内民宿产业蓬勃发展的影响，浦口区逐渐出现一批个性化的精品民宿。按照基础资源、资金来源、运营模式等方面不同模式划分，浦口区现有民宿主要可以分为以下四类：

（一）街道或者政府平台投资基础设施，专业化公司运营管理类

这类民宿大都是美丽乡村建设过程中的转型产品或者配套产品。一般由街道或者政府平台出资进行土地置换、乡村环境整治、基础设施建设。这类民宿由于有政府整体规划在先，建设过程规范有序、进度较快，房屋的各类管网规划布局较为合理，道路类基建与区内原有网络衔接较为有序。建设完成后引进专业化公司运营，街道或政府平台收取租金或者股份分成。

这一类型中最为成功案例是江浦街道不老村项目。此项目由最初的乡村环境设施改造逐步提升定位，最终形成了民宿旅游综合体模式。所属江浦街道完成前期建设，由南京时代一德文化旅游发展有限公司承接经营管理、项目招商、后期开发。按照规划，不老村共有三期。已建成的一期占地面积约180 亩，以民宿客栈群为主，包含20家民宿及一家精品酒店，并提供10余家特色餐饮及娱乐消费设施。二期占地160亩，已建成一个房车营地和露营地。后期还将建造树屋、帐篷酒店、水上项目以及特色生态农场等。经过几年的运营，2017年12月，不老村入选“中国最美村镇50强”和“中国最美村镇生态奖”。 2019年7月，不老村入选第一批全国乡村旅游重点村名单。

（二）政府回购村民住房，专业化公司租赁经营模式

此模式项目充分利用村民的闲置住房，相对第一种模式，街道投入较小，经营公司需要自己装修房屋，有些还需要重新布置基础设施管网，因而对经营公司的专业性要求更高。此模式最为成功的案例是蝶梦山丘飞行民宿和小隐·汤泉花海酒店。此两家民宿的经营者都对旧有房屋进行了改头换面式的设计包装，两者都曾获得2017南京乡村优品民宿最美公共空间奖。

蝶梦山丘飞行民宿位于永宁街道水墨大埝乡村旅游区内，由上海千泉文化发展有限公司投资建设，项目包括中华虎凤蝶自然博物馆、蝴蝶主题飞行民宿、咖啡书吧、蝴蝶餐厅等，意在倡导“像蝴蝶一样生活”的生命哲学，提供给客人不一样的自然、人文、艺术的生活体验。一期“蝶屿”6个房间已经投入使用，总投资1000万元。蝶梦山丘共有17个房间，二期“梦坞”的11个房间仍在设计中，预计今年建成。

小隐·汤泉花海酒店酒店位于汤泉温泉旅游度假区楚韵花香景区内，由浙江隐居集团租用街道收购的村民住房改造建设。项目总建筑面积2000多平方米，共设39间客房，总投资500万元。小隐汤泉花海酒店作为楚韵花香景区三大特色文化主题之一的生活休闲空间，使景区成为集中高端温泉休闲度假、四季花海景观游乐、楚韵文旅体验等功能为一体的微度假旅游目的地。

（三）景区投资建设，自主运营管理模式

此模式主要依托大型自建景区，最主要的产品为雨发松果民宿村。该项目位于国家4A级景区雨发生态园内，由南京雨发生态园旅游开发有限公司投资建设，一期已建成有高端木屋57栋69户，105张床位，投资近3000万元。民宿村依山傍水，茶园、松林环绕，木屋建筑和装饰风格多样。松果民宿村不仅增强了景区度假功能，提升了旅游接待能力，还直接吸纳当地劳动就业人数100余人。

（四）农民自主投资运营模式

此模式中，有部分民宿是在原有的农家乐基础上升级而来，也有部分新成立的民宿，主要存在于环老山、汤泉温泉带周边的美丽乡村中。最为典型的是永宁街道侯冲村“三婶家”民宿。三婶家业主闻翔是当地村民，原先在上海工作，看到家乡旅游蓬勃发展，毅然回乡创业，支持家乡的美丽乡村发展。闻翔利用自有农房规划建设三婶家主题民宿，投资65万元规模改造了4间客房5个床铺，注册南京宁泉旅游咨询有限公司进行规范化运营管理。三婶家与周边景区开展合作，围绕周边侯冲风景区等5家乡村旅游景区规划一日、两日旅游线路，作为三婶家民宿的旅游、休闲配套，并以三婶家为中心开展垂钓、水果采摘、蔬菜种植等特色服务。此外三婶家主动与周边6家民宿、农家乐开展合作，实施资源共享，根据不同层次游客需求合理分配，组团接待较大的游客团体，实现同行之间共同增收致富，避免了行业内恶性竞争。

2018年12月28日，南京市浦口区民宿业协会正式成立，旨在“助力民宿行业发展，振兴乡村文旅产业”。浦口区政府也完成了《浦口区环老山民宿群研究策划报告》，研究出台了《浦口区关于加快乡村民宿业发展的指导意见》，致力于将乡村民宿业作为旅游新业态来培育，作为全域旅游发展的重要产业要素和引导农民创业致富的重要途径来促进。提出“一年打基础、三年上规模、四年创品牌”的总体思路，计划在“十三五”期间，发展以旅游景区、特色文化街区、旅游小镇为背景，围绕“一轴、两带”，打造环老山精品民宿群及沿长江、沿滁河民宿集聚带。计划到2020年，全区累计打造10个以上乡村民宿村（民宿经营户达到20户以上且相对集中连片），改造建设250幢以上乡村民宿户，全区民宿床位达到3000张，年营业收入超1.5亿元。

二、浦口区民宿产业发展中存在的问题

客观来说，近几年浦口民宿产业发展势头迅猛，也出现了一些现象级的民宿村、网红民宿店。但是就产业整体来看，与浙江莫干山等民宿产业发达地区相比，无论是在体量上还是知名度上仍然存在不小的差距。通过与民宿经营者们的座谈，课题组梳理出以下几项有待改进的问题：

（一）体系化推动有待加强

在调研中我们发现，民宿产业的发展涉及多家单位，一些美丽乡村的民宿项目涉及农业农村局管理，作为旅游业态又归属文旅局管理，民宿改造又涉及建设、规划等多家单位。多头管理导致部分民宿经营户反映“入门难”、办证程序复杂，往往需要“多跑几家、跑多几次”，损耗时间、精力的同时也加大了经营负担。更有经营户反映在资料齐全的前提下亦无法获批经营许可证件。这些都在一定程度上制约了民宿经营者的发展。

此外，民宿经营者普遍反映“留客难”，存在“有民宿，没住客，没回头客”的现象。除去民宿自身因素，旅游线路打造不完善是很大一个限制。目前浦口区的旅游景点较为分散，未能形成条线，加上夜间娱乐项目基本空白，游客的行程通常在白天就会结束，大部分不会考虑在当地住宿。而旅游线路的规划、串联，单靠民宿业主是很难实现的，必须由政府牵头、多部门协作才能实现。

（二）精品项目有待增量

乡村旅游给民宿旅游产品带来巨大的市场需求。在知名民宿预定网站爱彼迎上搜索浦口、民宿的关键词，会显示有超过300套的自有房屋、自主经营模式的民宿房源。这种小规模、家庭化的旅游住宿产品因经营成本低、投资风险小，在体量上成为了浦口民宿的主力军。然后这些民宿整体上功能单一，同质化现象严重，且大都没有正规手续，游客的安全和舒适度都不能得到保证，对于浦口民宿的整体形象提升并无裨益。民宿业整体的发展趋势是讲究休闲、人文情怀的“小而精”路线，目前浦口个性化、特色化的精品项目仍然较少，急需在品质、特色、精致上多下功夫。

（三）文化特色有待彰显

纵观浦口区民宿，大都没有突出的主题文化、鲜明的特色文化。除少数民宿经营者有设计、文化行业背景，在建设之初就进行了文化主题规划之外，大多数文化建设经验不足。很多人对浦口文化的认识不够，忽视了时代大背景下倡导的“一乡一特色，一村一风情”，没有合理的利用周边的生态、文化、民俗特色等资源，也使得后期与驻地融入产生一定隔阂。导致民宿产品既不能彰显浦口区的典型文化特质，又难以形成独树一帜的风格。虽然有少数像蝶梦山丘飞行这样引领民宿潮流的新时代经营者，在建立之初就挖掘、树立了自己的文化标志，但大部分经营者还不具备“要有独特文化特色”的经营理念，也几乎没有接受过相关专业培训，缺乏文化建设、营销管理等专业知识。

（四）基础设施有待改善

由于浦口区民宿发展时间较短以及对民宿用地缺乏长远的规划，一些乡村基础设施建设仍然有待完善。原有的道路、公厕、停车场、指示牌、供水供电以及网络情况等都有待改进。近两年推进全域旅游过程中，区政府加大了这些基础设施的投入，加上“厕所革命”等政策的实施，基础设施特别是公厕和道路等方面有了很大的改进。但在调研中我们发现，因为旅游淡旺季的潮汐效应，节假日停车矛盾仍然比较突出。另外，我们也发现一些民宿点所在乡村周边的道路得益于整体提升而得到很大改善，然而与区域外部的主干道、高速路的连接仍然不够畅通。例如，某民宿酒店经理告诉我们，他们酒店所在的美丽乡村就在省级公路不远处，然而酒店附近没有路口能连接公路，需要绕行很远，经常有自驾游的旅客为此迷路，第一印象大打折扣。这固然有酒店前期规划的考虑不周之处，但是公路的出口设置并非单个企业能够决策的，这就需要政府在基础设施整体规划中予以通盘考虑，合理、合规的设计出行线路。正是由于这些资源配套和旅客需求存在一定差距，影响到旅客的游玩体验和住宿体验，对民宿的长远发展造成制约。

（五）服务水平有待提升

由于乡村吸引优秀人才的能力较弱，乡村民宿业难以吸引高层次的专业管理人员和服务人员。调研中很多民宿管理者表示，因为民宿业运营的特殊性，从业人员与客人的关系较之传统酒店业更为紧密，民宿的情怀除了通过环境来体现，更多的是靠人来传达。可以说，对服务人员的要求甚至高于传统酒店行业。在发展过程中，为了保持人员的稳定性，很多民宿经营者都希望增加本地人就业的比例，但是本地优秀人才数量难以完全满足需求。对此，一些连锁企业尚能通过内部培训和地区调岗来保证人才队伍建设，对于小型民宿经营者，特别是本地居民创业型的民宿经营者，只能靠自己培训和实践指导来完善人才建设，专业性和体系性都难以保证，导致部分民宿服务质量和档次参差不齐的现象。

三、推动浦口区民宿产业发展的建议

（一）坚持政府体系化管理、行业协会灵活推动。紧扣“十三五”农村产业布局，积极借鉴其他地区已出台的民宿业相关政策、管理办法，尽快制定出符合浦口实际需要的民宿发展规划和管理办法。

1.便捷审批办理。设置民宿资质门槛和挂牌许可条件，规范制定行业标准和服务要求，帮助民宿行业规范和制定治安、消防、卫生、服务等各项标准。科学确定民宿等级评定，以政策完善促进和提升民宿产业服务质量。对于制定出的行业标准和服务条件、审核所需材料等在相关网站进行统一公示。与此同时，开通线上、线下双效办理功能，多部门联合办公，便捷审核流程、缩短审核时间，确保民宿经营户“只用跑一次、只需跑一家”。对于初审不合格的，相关职能部门应做好经营户的再次申报和指导服务，并协助其取得经营必须的相关证书。

2.引导浦口区民宿业协会的规范化建设，充分发挥好浦口区民宿行业协会这个平台，提高民宿经营的创新、营销能力。并协同政府相关部门加强民宿的日常管理工作，如民宿分级、定期考评、职业培训、日常监督、对外营销、行业交流等，当好民宿业发展的“领路人”。

3.拓展宣传媒介，放大品牌效应。民宿消费者结构逐渐多元化，宣传方式也应多渠道开展。一方面将民宿营销纳入旅游业推广体系，推广整体营销模式。另一方面通过举行民宿推介会，搭建民宿经营者与旅游企业合作的平台等提高客流量。线上线下同步推广，分销渠道多样化。线下可以制作浦口区民宿的手绘地图，展示整个区域的空间布置、地理位置、交通信息、特色体验项目、周边自然资源、游线规划等信息，在民宿推介会上展示。线上宣传包括借力南京美丽乡村公众号、浦口区政府网展示精品民宿风采，也可与携程、途家等民宿预订网站开展合作。

（二）打造浦口民宿精品，推进民宿多元化业态。民宿的特点不在于规模的大小，而在于其资源、环境的特色，对小型家庭旅馆和稍大规模精品酒店均加以扶持。引导经营者借鉴中国台湾及日本等地民宿客栈体系，不断创新思维，整合自然、文化、产业和生活资源，加入本地的民族文化元素，创造有创意、主题鲜明、地方特色、景观特色、文化特色的民宿旅游产品，在民宿建筑风格、房间装饰装修设计、风味乡村食品打造等方面努力挖掘。通过对民宿项目的改造将民宿做成小而精、小而美，打造主题文化产品的民宿品牌，发觉民宿产品的新元素，满足游客的创新需求。

为适应市场的需求，未来民宿经营需突破现有的住宿范围、自然延伸出餐饮、咖啡、酒吧、画廊、酒庄等新业态，逐渐拓展出向导服务、特产销售、休闲娱乐等增值服务体系。在经营民宿的同时丰富其他业态，不断延伸产业链，这不仅是市场对于民宿升级发展的要求，也是民宿经营者不断提升核心竞争力的要素之一。政府需要结合浦口区的资源禀赋和人文历史等因素按照乡村旅游综合体的思路和要求，打造出完善的旅游线路，推动各类业态融合发展，实现“民游、民食、民宿、民娱、民购”的联动。例如，环老山的民宿的路线设计中就可以包含山野徒步、动植物科普等山林特色项目；而星甸街道周边民宿的可以把山贡蟹作为文化挖掘的重要元素在吃、购、娱上发展全线产品，既提升游客的住宿体验，又形成乡村旅游新格局，丰富全域旅游示范区内涵。

（三）加强上位规划和专项规划的衔接，注重与其他业态的融合发展。完善基础设施建设和政府监管措施。加强基础设施建设，解决部分民宿聚集区交通难的问题，确保“路好走”“车能进”；改善配套设施，解决生活污水治理难题，配套游客接待、停车场建设、医疗卫生、电力电信等基础设施。同时加强政府监管工作，确保消防安全、食品卫生、治安管理、生态环境等管理更到位，营造更便利、舒适、便捷、安全的旅游环境。

（四）优化服务理念，强化员工培训。各职能部门与浦口区民宿行业协会积极创造条件，通过外引内培的方式提升服务水平。对外，从星级酒店和精品民宿引进高级管理人才和服务人员。对内，举办民宿从业人员专业培训、服务培训等各种类型的岗位，通过薪资补贴激励及颁发技能证书等方式鼓励相关从业人员积极参与、认真学习。引导经营户更新管理理念，提升服务意识，把为游客提供周到、贴心的服务放在首位，既满足游客乡村生活的体验的需求又给游客营造出“家”的感觉。