文/陈奇俊

刑法的谦抑性原则决定了存在可以代替刑罚的其他适当方法的条件下，不能将某种违反法律秩序的行为定性成犯罪行为，而房地产纠纷错综复杂，并非所有的免刑罚手段可以解决，必要时刻需要见机「刑」事。

我们法律团队代理的房地产纠纷案件中，有些经过分析讨论后认为其中有构成犯罪的情节，部分案件通过刑事诉讼途径解决。以下列举一些房地产纠纷领域中常见的刑事犯罪案例，以供参考。

01 合同诈骗罪

《中华人民共和国刑法》第二百二十四条：有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：

（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；

（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；

（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；

（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；

（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。

相关案例：(2018)粤5302刑初12号

被告人蓝某某，因涉嫌合同诈骗于2017年6月2日被羁押，次日被刑事拘留，同年6月8日被监视居住。

被告人蓝某某隐瞒登记在其名下的广东省云浮市市区建设路第五幢551号房屋及其占用的土地使用权，已于2008年12月30日被广东省云浮市中级人民法院判决归欧某所有的事实，于2016年11月1日与被害人谭某某签订买卖合同，又于2017年1月11日签订补充协议，将该处房产以人民币168000元的价格出卖给谭某某；谭某某付给蓝某某购房款148000元后，在办理过户手续时发现真相，经追讨，蓝某某拒绝退还款项。

广东省云浮市云城区人民法院经审理查明：被告人蓝某某以非法占有为目的，在签订、履行买卖房产合同的过程中，隐瞒事实真相，骗取对方当事人人民币148000元，数额较大，其行为已构成合同诈骗罪。鉴于被告人蓝某某犯罪时已满七十五周岁，依法可以从轻处罚。根据被告人蓝某某犯罪的事实、性质、情节和对社会的危害程度，判决如下：

一、被告人蓝某某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑二年，缓刑三年，并处罚金人民币20000元。罚金限在判决发生法律效力后30天内缴纳完毕。

二、责令被告人蓝某某退赔被害人谭某某被骗款148000元。

评案

一、合同诈骗犯罪必须发生在签订、履行合同过程中。

本案中，合同诈骗行为发生在被告人蓝某某与被害人谭某某签订房屋买卖合同及办理过户手续过程中。

二、合同诈骗罪中行为人必须实施与合同内容相关的经济活动，即具有与签订、履行合同相关的筹备、管理、经营活动。

蓝某某与谭某某签订房屋买卖合同后，在明知无法完成房屋过户手续的情形下，又与谭某某签订补充协议，在买方已发现合同无法履行达到过户目的后要求退还房款，仍拒绝退款，非法占有目的明显。

三、“合同”是否系导致被害人陷入认识错误而作出财产处理的主要原因。

蓝某某故意隐瞒原登记在其名下的房屋已被法院判决归他人所有的事实，在明知合同无法履行的情况下隐瞒真相，使被害人谭某某误认为涉案房产系蓝某某所有，签订买卖合同的前提是蓝某某是房屋所有权人，谭某某是通过签订合同被骗支付大部分购房款。

02伪造国家机关印章罪

《中华人民共和国刑法》第二百八十条第一款 ：伪造、变造、买卖或者盗窃、抢夺、毁灭国家机关的公文、证件、印章的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利，并处罚金；情节严重的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。

相关案例：(2016)粤0306刑初6397号、(2018)粤03刑终418号

2012年4月14日，被告人陈某某隐瞒其已将深圳市龙华新区观澜街道大三社区214栋小产权房抵押给深圳农村商业银行观澜支行的事实，伪造214栋房屋产权申报文件《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》，骗取王某的信任，以214栋房屋为抵押向王某借款800万元，在还款约247.4万元后不再还款。同年7月23日，陈某某隐瞒上述事实，以214栋房租为抵押骗取被害人唐某22万元，在还款约2万元后不再还款。同年11月至12月，陈某某隐瞒上述事实，使用伪造的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》及盖有“深圳市宝安区观澜街道大三社区居民委员会”公章的《证明》骗取被害单位深圳市合泰典当有限责任公司借款350万元，在还款约27.85万元后不再还款。陈某某以各种理由拒绝还款。

2013年11月7日，合泰公司向公安机关报案称陈某某涉嫌合同诈骗。2014年6月12日公安机关决定立案。2014年7月17日，公安机关将陈某某抓获。

经鉴定，前述《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》上所盖“宝安区观澜街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室”公章及《证明》上所盖“深圳市宝安区观澜街道大三社区居民委员会”公章均系伪造。

深圳市宝安区人民法院认为，被告人陈某某无视国家法律，伪造国家机关印章，其行为已构成伪造国家机关印章罪，判决：被告人陈某某犯伪造国家机关印章罪，判处有期徒刑一年九个月。

一审宣判后，被告人陈某某提起上诉，认为原审法院认定事实错误，证据不足，请求二审法院查明事实，改判其无罪。

深圳市中级人民法院经查明认定：根据我国刑法之规定，伪造国家机关印章不限定于行为人亲手非法制作印章的行为，本案中上诉人陈某某授意并参与实施了伪造国家机关印章，其行为则构成了伪造国家机关印章罪，最终裁定：驳回上诉，维持原判。

评案

伪造国家机关印章罪是行为犯，只要行为人实施了伪造、变造或者买卖国家机关公文、证件、印章的行为，原则上就构成犯罪，应当立案追究。需要特别引起注意是，这里的国家机关包括立法机关、行政机关、司法机关、中国共产党的各级机关、中国人民政治协商会议的各级机关，以及各级人民政府设立的行使行政管理权的临时性机构。

03拒不执行判决、裁定罪

《中华人民共和国刑法》第三百一十三条：对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。

相关案例：(2017)陕0582刑初33号

2014年8月14日，陕西省华阴市人民法院就丁某1与雷某某、钟某1房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案作出民事判决，判令雷某某、钟某1支付丁某1房屋折价款25.3万元，互负连带责任。被告人雷某某不服判决上诉至陕西省渭南市中级人民法院，陕西省渭南市中级人民法院于2014年12月12日判决驳回上诉，维持原判。2015年1月15日判决已发生法律效力，但雷某某未履行判决，丁某1于2015年2月3日向华阴市人民法院申请执行，华阴市人民法院于当日立案，并向雷某某、钟某1送达了执行通知书，要求其二人履行判决。经华阴市人民法院查询，雷某某、钟某1在银行没有存款，但雷某某拥有一处位于华阴市老城街45号隆星商务酒店的商住房，因该房产价值远大于执行标的，故无法采取执行措施。2016年1月15日，雷某某将该处房产以人民币307万元的价格卖给租赁其房产经营酒店的梁某某，所得款项被用于归还个人其他债务，致使生效判决无法执行。

华阴市人民法院认为，人民法院生效的裁判文书所确定的义务，应当执行，被告人雷某某在出售房产后具有全部执行判决义务的能力，但其拒不执行，情节严重，其行为已构成拒不执行判决罪，公诉机关指控事实及罪名成立。被告人雷某某能如实供述自己的犯罪事实、自愿认罪，可对其酌情从轻处罚。依据《中华人民共和国刑法》第三百一十三条第一款、第六十七条第三款的规定，判决如下：被告人雷某某犯拒不执行判决罪，判处有期徒刑一年四个月。

评案

从全国判例来看，适用“拒不执行判决、裁定罪”案件量较少，目前尚未形成强大的刑事威慑力，主要因素之一是刑事立案标准高，如何证明“有能力执行而拒不执行”是构成本罪的难点。笔者认为，应固定以下证据：

1. 被执行人向法院提交的财产情况报告；

2. 房屋、车辆登记情况记录；

3. 法院查封、扣押、冻结裁定书、协助执行通知书及查封公告，查封、扣押、冻结物品清单；

4.能证实执行义务人具有执行能力的证人证言、文件等；

5.相关工商登记材料；

6.银行存款查询记录、交易记录、财产过户登记等以证明被执行人隐藏、转移、故意损毁财产；

7.无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产的证据材料；

8.违反人民法院限制高消费令的证据材料，如录音录像、文字等。