房地产市场泡沫问题研究

2018-09-18

金融经济 2018年16期

关键词：泡沫

1.导论

1.1 房地产市场的重要性

房地产需求和房地产投资的增加对中国的经济增长起到了重要作用。随着城市住宅制度改革的推进，城市化进程的加快和国家积极财政政策的实施，中国房地产业取得了长足的发展。固定资产投资在国民经济发展中发挥了重要作用。对房地产泡沫的研究已成为当前中国经济社会的热点。特别是房地产泡沫的定义，形成机制和对策研究仍然是理论界需要突破的难题。因此，对中国房地产泡沫的研究使我们对房地产市场的现状和发展前景有了更深的认识。这对中国房地产市场的健康发展乃至整个国民经济的正常运行都具有重要意义。

1.2 房地产市场泡沫的判定依据

发达国家普遍采用空置率，房屋收入比和租金/租金比三项指标来衡量。空置率主要用于确定虚拟需求是否过度扩张以形成空置房屋；房价与收入的比例主要用于检验房价是否处于居民可以接受的水平；租金与销售额的比率主要是确定房屋是否有租金回报。投资价值，有两种国际公认的房价和收入比率标准。一个是联合国人居中心的标准：它不应该超过3∶1；另一个是世界银行的标准：它不应该超过5∶1。目前，中国的平均价格与收入比例约为8∶1。北京和上海等一线城市的比例甚至达到20∶1。

空房率是指出售和出租给所有房屋的比例。一般来说，房屋空置率为5%，空置率警示为10%，严重空置率超过20%。根据有关调查，中国普通商品房平均空置率为23%，这已经是一个严重的空缺范围。在一些一线城市，普通商品房空置率更高。

租售比率，即房地产售价与房地产月租价之比。国际经验表明，租金和销售比例的正常范围应该在1∶100-1∶230之间。根据美国房地产市场研究部门的调查，北京房地产市场的房地产销售比率在去年11月再创历史新高，首次突破1∶500，达到1∶525，甚至达到1：700在一些地区。2008年，年份约为1∶400，增长率达到了25%。这说明真正意义上的房地产投资没有太多的收入(租金)，房地产投资主要是为了获得投机性价差。

以这三项国际标准衡量，一、二线城市的房地产市场已经出现泡沫。

2.房地产市场经济泡沫问题的产生原因

2.1 土地的稀缺性

2.1.1 可用土地范围较小

中国陆地国土面积约960万平方公里，虽然拥有雄厚的土地资源，但因实际可用土地范围较少加上我国是十几亿的人口大国，土地资源较为稀缺。土地资源与其他生产资源相比供给弹性最小，随着我国经济发展的不断进步，土地利用率提升，其价格也呈同涨趋势，土地价格的不断提升导致房地产产业生产成本变高。

图2-1

由图得知可用于房地产建设的土地资源极为稀少。

2.1.2 生态环境恶化

由于工业生产上大量排放“三废”以及农业生产上大量使用化肥、农药，造成土地生态环境不断恶化。全国现有耕地面积过大，使得生产房地产用地范围更小。工业不断发展使得生态环境逐渐恶化，这一现象为土地资源带来了极大的负担。使得可用于建设房地产产业的土地资源稀缺，使房地产产业出现泡沫经济现象。

2.2 中国扩张性的货币政策

2.2.1 扩张性货币政策的定义

扩张性货币政策是一种货币政策，它通过提高货币供应量的增长率来刺激总需求。在这种政策下，获得信贷容易，利率下降。因此，当总需求低于经济生产能力时，采用扩张性货币政策是最合适的。货币政策调整的对象是货币供给量，即整个社会的总购买力。具体表现形式是：流通中的现金和个人以及银行中的企业和机构的存款。流通中的现金流与消费价格水平的变化密切相关。它是最活跃的货币，一直是中央银行关注和调整的重要目标

2.2.2 中国扩张性货币政策对房地产市场的影响

中国宽松的金融环境表现在1998年。亚洲金融危机之后，中央银行实施了扩张性货币政策以刺激经济并刺激需求以应对国内经济低迷和需求不足。多次降低利率并增加货币供应量。1998年至2002年期间，存贷款基准利率连续下调5次，五年期贷款利率由原来的9.72%下降到5.5%左右，有效提升了高位投资房地产行业的投资需求。投资者抓住这一货币政策，开始大规模投资。经过一段时间的供需平衡后，中国慢慢认为以城市为主的房地产需求不足，对投资者的需求过大。投资者处于资本积累的最初状态。新一轮的房地产投资已经开始。同期大型房地产巨头的出现，使得中国房地产投资成为投资方向的风向标。这种疯狂的投资行为的最终结果是房地产市场供应大于需求，呈现出泡沫经济现象

2.3 房地产鼓励发展政策

20世纪90年代，国家出台了一系列鼓励房地产开发的政策。实际上，它为快速推进房价提供了政策支持。由于政策从引进到实施往往存在一定的滞后期，过去的积极政策仍然在很大程度上起到很大的作用。同时，随着2008年金融危机的爆发，为有效避免经济增长下滑，政府形成了对房地产业作为经济发展支柱产业的新一轮支持。一方面，为了促进农村发展，在制约农村土地建设发展的基础上，这也使得许多房地产投资者有机会将房地产泡沫经济的“傻瓜”扩展到三线城市和农村地区。由于长期的限制和落后，该地区的经济水平一直无法消化和触及房地产产品，使得农村和三线城市的房地产需求和供给存在市场泡沫。另一方面，为了促进城乡经济发展和经济水平的平衡，鼓励农村进入城市发展，使已经比较完整，同时几乎不存在的城市面临着日益增长的住房需求。流动人口现象急剧增加，城市房地产市场供大于求的局面相对较小，以致更多投资者将房地产视为大量项目，加上国家对支柱产业房地产的关注，投资者纷纷扩大其房地产建设在一、二线城市的投入，形成房地产供给超过需求的泡沫经济现象。

2.4 商业银行过度信贷

房地产业是一个资本密集型企业，必须有大量的资金来启动和支持。因此，只有地方政府的支持不足以使房地产价格过快上涨。银行贷款为房地产泡沫提供了大量资金是房地产泡沫的重要原因。近年来，房地产业的高回报令很多银行愿意向开发商借钱。另外，中国房地产开发贷款的自有资金比例太低，开发商可以用自己的资金的35%来完成整个项目的运作，而我们自己的房地产开发商自己的资金基本上是只有约30%。因此，只要资金少，开发商就可以参与项目开发，导致过度开发和各种投机行为。

图2-2

2.5 房地产投机现象

房地产泡沫的出现是多种因素综合作用的结果，而投机因素则是直接诱因。房地产投资机会产生了很多投机性需求。需求的增加导致了房地产市场的进一步繁荣，导致了对价格进一步上涨的预期。这导致了自我增强的积极反馈过程，最终使房地产价格膨胀成房地产泡沫。目前，土地交易制度还存在很多漏洞，房地产业的管理也不完善。它提供了投机的机会，并且是由投机性利润的需求驱动的。房地产开发商总是尽其所能。土地，开展土地储备，等到时机成熟，以高价转让土地，或发展和疯狂地推测。这种情况下，有限的土地在交易过程中反复变化，价格迅速上涨，与实际价值严重分离，导致地价泡沫，导致整个房地产泡沫的形成。房地产投资已经在一定程度上变得投机。

3.房地产市场泡沫问题对我国经济的影响

3.1 需求结构失衡

3.1.1 需求结构的定义

消费者需求是未实现的消费者需求，它要求各种消费者数据具有一定的数量和比例。消费者需求结构反映了社会生产力的发展水平。以食品和服装为主要内容的低水平消费需求结构反映了生产力水平低下。随着生产力的不断发展，消费需求结构逐渐由低水平向高水平转变，享受信息和发展数据在需求结构中的比重逐渐增加。

消费需求结构的实现就是消费结构，这两者都是相关的和不同的。从理想的消费需求结构到实际的消费结构，其转型过程受到社会生产力的影响。随着社会生产的发展，人们的消费需求将逐步得到满足。同时也会带来新的和更高层次的消费需求，促进生产的不断发展。

3.1.2 房地产市场经济泡沫对需求结构的影响

高昂的房价使得居民需要购买更多的房屋来支付更多的住房费用。首付的增加和银行贷款每月贷款的增加，使得人们有必要减少日常消费以减少支出，从而导致市场消费需求下降。与此同时，购买资金总额的增加导致固定资产投资增加。在房地产交易过程中，地方政府税收不断增加，促进了政府对基础设施建设投资的增长。消费比例下降和投资比例上升导致中国需求总体结构失衡。不平衡的需求结构最终会导致相对于其他类型的工业市场出现供需关系，这反过来又会促使整个市场经济中的大规模工业面临严重的消费水平，这将阻碍经济发展。

3.2 引发通货膨胀

3.2.1 通货膨胀的定义

通货膨胀通常被定义为：在信用货币体系下，流通货币的金额超过了经济的实际需求，导致货币贬值和价格水平全面和持续上升——更笼统地说：在给定的时间框架内，特定经济体的价格水平总体上持续增长，导致货币购买力持续下降。与货币贬值不同，总体通货膨胀是特定经济中货币价值的下降，货币贬值是经济体货币相对价值的下降。前者影响该国使用的货币的价值，后者影响该国货币在国际市场的价值。这两者之间的相关性是经济学争论之一。通货膨胀货物是指“货币”。

3.2.2 房地产市场经济泡沫导致通货膨胀

过高的价格使价格保持高位。一方面，房地产业与钢铁，建材等行业密切相关。房地产市场的繁荣导致这些基础材料的价格上涨。基础材料的价格进一步放大了其他商品和服务的价格，导致通货膨胀。另一方面，房子关系到人们的生产、生活及办公等方面，持续高昂的价格使得人们的生活费用不断增加，为了能够支付高昂的费用，必然要求企业提高工资水平，企业生产成本和劳动力成本增加，必然通过产品价格的上涨来消化，这最终会导致社会上所有商品的价格上涨，并引发通货膨胀。

3.3 导致金融风险

3.3.1 房地产泡沫导致美国次债危机实例

自八十年代末和九十年代初以来，美国的房地产业经历了十多年的繁荣，房屋销售继续创下新纪录。房价以每年10%以上的速度增长。在2000年美国纳斯达克股市泡沫破灭后，美联储保持了相对宽松的货币环境，刺激了房地产市场的繁荣，经常被批评为“泡沫，而不是另一个泡沫”。因此，当主流金融机构不赞成次贷时，在其任职期间保持宽松货币政策的格林斯潘一直强调次级抵押贷款可能演变为更广泛的金融危机，他清楚地认识到这种泡沫的替代。事实上，10年前，美国房地产资产总值不超过8万亿美元，约占家庭总资产的40%，到2005年底，美国的房屋资产总值已经上升到21万亿美元，家庭总资产比例上升到56%。房地产价格持续上涨掩盖了次级房地产证券化存在的一系列深层次问题，如风险评估缺乏，证券化资产流动性不足等。这些问题在房地产价格上涨期间不容易暴露。然而，从2006年年中开始，美国房地产市场开始降温，房地产价格下跌。2006年9月，新房中位价格比去年同期下降9.7%，这是近36年来的最大跌幅。这使得在房价上涨期间隐瞒问题变得更加清晰。雷曼兄弟的一份报告称，2006年接受次级抵押贷款的美国人中约有30%无法及时偿还贷款，该国约有200万人可能失去家园，因为他们最终无法偿还贷款。受此影响，近20个贷款机构和抵押贷款经纪商近几个月已破产。

3.3.2 房价过高易诱发金融风险

房价过高不仅会导致通货膨胀，而且还会导致严重情况下的经济危机。过度的房地产投机导致房地产价格偏离实际价值，导致房地产泡沫。账面价值的快速增长创造了经济繁荣的假象，但这些价值很难通过现有的社会生产能力实现。当人们将大部分收入用于投资房地产时，消费者需求继续下降，价格进一步上涨，生产成本继续增加。一旦价格暴跌，市场将崩溃，导致经济衰退。房地产泡沫破灭造成的破坏非常严重，影响深远，严重危害社会和谐稳定。目前，我国房地产融资方式尚无明确的风险承担机制。房地产负债情况发生时，主要是银行的间接融资。因此，房地产行业很容易出现高负债率。如果房地产行业存在市场风险，银行将立即蒙受巨额损失。目前，在所有国际行业中，房地产行业可以说是风险最高的行业。它不仅影响了银行体系的现状，而且使国家对房地产的宏观调控也有重要影响。

3.4 贫富两级分化严重

3.4.1 我国贫富两级分化现状

随着经济的不断发展，我国的贫富两级分化的现象一直存在，虽然差距不断在缩小，但从地区、城乡、行业和阶层四个方面反映来看，我国的贫富差距实际上是在不断发展的。中国目前的基尼系数为0.45，占总人口20%的最贫困人口占收入和消费的份额只有4.7%，而占人口20%的最富裕人口占收入和消费的份额高达50%。中国社会的贫富差距已经突破了合理的限度。

3.4.2 房地产市场经济泡沫使贫富差距加大

当房地产公司赚取巨额利润时，一些社会群体的利益必然会受到一定的损害。例如，由于房地产公司的不断开发，一些居民失去了土地，但他们只获得有限的经济补偿。结果，许多人失去了工作能力，从此陷入贫困。对于那些在城市拆迁的人来说，尽管有拆迁费，但与丢失的土地相比，这并不值得一提。房地产经纪人让他们搬出家园，变的无家可归。另一部分投机者可能在此过程中迅速积累大量财富，造成社会财富贫富差距较大，国民收入参差不齐，危害社会和谐稳定发展。

3.5 城市发展形象受损

对于一个城市的健康发展，房地产泡沫的形成和破坏会产生一定的负面影响。它的形成阶段导致了大量投机，房地产市场出现虚假繁荣，城市工作生产效率下降，市场经济秩序遭到破坏，导致房价快速上涨，甚至对人们的生活和行为产生了一定的影响。城市经济生活的正常节奏将对城市的健康发展产生影响。另外，如果房地产价格上涨，就会增加商业活动的成本，使最终产品和服务价格上涨，商业竞争力下降。一旦被破坏，很容易导致城市经济现象变得缓慢，公司的坏账问题甚至金融机构都会出现坏账，降低城市竞争力。

4.房地产市场泡沫的实例分析

4.1 武汉主城区与远城区住宅新增供应比较

4.1.1 数据分析及对比

从2006年1月及2007年1月武汉房地产的成交面积、成交套数、成交均价及成交金额总体呈上升趋势。其涨势直接提高近两倍。

从2008年1月至2009年1月武汉房价的成交面积、成交套数、成交均价及成交金额相较于2007年一月较少，其受到全球金融危机影响，使房地产市场在各个金融板块发展疲软。

从2010年1月至2014年1月，数据显示武汉房价的成交面积、成交套数、成交均价及成交金额处于由高到低的发展趋势，由于金融危机后的银行加大信贷力度和扩张性货币政策支持，在2010年1月武汉房地产市场出现较高的回暖。紧随而来的是源源不断的房地产投机行为和扩张性货币政策带来的货币贬值，导致物价波动。开始进行房地产调控新政，使其市场出现一个明显的下滑。

从2015年1月及2016年6月的数据得知，武汉房价的成交面积、成交套数、成交均价及成交金额处于较为稳定的上涨趋势。

由以上数据综合可知，武汉房地产的成交面积、成交套数、成交均价及成交金额总体呈不断上涨趋势，其较于之前的房地产市场及成交规模在不断的扩大，而这种趋势易导致武汉房地产出现泡沫经济现象。

表4-1 武汉2006年1月至2016年6月房地产成交数据表

武汉新增商品房供应258.46万户，比上月增长102.0%，同比增79.6%，其中主城区新增供应139.77万平方米，同比增长69.8%，同比增长42.1%，远城新增11.89万户。另一方面，月底上涨的比例为102.0%，同比上涨160.8%。

就市场供应而言，作为房地产销售的传统旺季，本月初的供应速度并不快。在上半月，武汉只有24个项目符合预售标准。市场销售现象依然存在，但始于下半月，受到全国的影响。前两年武汉房地产市场和房地产市场新一轮监管的影响在9月底和国庆节推出。新开发商预计政策将发生更多变化，促销步伐明显加快，已有超过50个项目获得预售许可，一些项目已经集中开放。

武汉市区主城区与老城区近几年平均价格比较，继续呈暴涨态势，但武汉市场销售数量大多低于前几年。这表明，房价上涨价格越来越高，人们的消费意愿和能力越来越低，呈现出超过房地产需求的通货膨胀现象。通过对武汉市房地产业重点分析可以看出，整个房地产市场无论在中心区还是郊区都呈现出巨大的泡沫现象，不利于武汉未来房地产市场的发展，不利于人们生活质量的提高。新装修的房产也继续这个状态。

4.1.2 主城区与远程区新房对武汉影响

主城区包括武昌、光谷、汉口、汉阳等地区，新增供应的商业房会冲击主城区已有的商业地带，对整体的商业竞争不好。而随着武昌、光谷、汉口、汉阳多地的商业用房越来愈多。其会将商业地段逐渐往其周边地域扩张。如光谷已接近饱和，所以逐渐扩大杨家湾地区的商业建设，这样会使杨家湾的房价逐渐升高，对整个房地产市场中房价有重要的推进作用，使得房价以区域形式不断的扩张。不利于一个企业或者一类商业的持续发展；而其住宅区的增加更是使得作为城市中心的主城区面临各种严峻的土地分配不足、资产分配不均、环境污染严重等问题，使得主城区的居民购房欲望减退使得其地段的房地产处于一个严重的泡沫现象。

远城区包括江夏、黄陂、新洲、蔡甸、汉南等地，新增供应的商业房会带动其边缘地带的经济发展，但在促进经济发展的同时也面临着一系列的问题。带来机会的同时夹杂着不稳定的不良因素。远城区新增供应的住宅房则会加大边缘地区人们的购房欲望以及周边2、3级城市和县乡地区的人们的进城力度，使武汉的人力资源更加的充实饱满。但这两类房的扩张会使得远城区的房地产市场处于一个焦点状况，会有更多的投机者来“污染”远城区的房价。

4.2 对比美国房地产泡沫

美国的房地产市场具有固有的周期性发展模式。自1923年以来，美国房地产市场出现了三次重大泡沫。特别是最近的次贷危机引发了全球危机。为了调查其根源，美国房地产市场的周期性发展取决于人口、利率、信贷和税收等多种因素的综合影响。

美国房地产价格的周期性表现是“低谷—繁荣—泡沫—衰退”的周期性过程。

随着美联储宽松的货币政策逐渐降低基准利率，房地产信贷机构不断放宽住房贷款条件，美国房地产市场的快速扩张导致2007年次贷危机爆发，这个周期持续了18年。

美国房地产市场的周期性变化也体现在新建房屋的数量上。美国房地产在20世纪60年代和90年代经历了三次起伏，之后在过去的15年中稳步发展。 2007年，美国房地产开始了新一轮周期，新创企业数量仍处于低位。这只是高峰期的四分之一和近年来平均水平的三分之一左右。

从美国的次贷危机事件和反复的房地产泡沫现象可以看出，越是发达国家，其国家政策也好，银行贷款支持力度都大于我国，使得其房地产在一定时间内疯长。由此可见投机行为目的都是一致的，其导致的房地产泡沫经济的后果也是一致的，最终会为整个国家带来金融危机，需要各个国家政府引起重视，在宏观调控方面做到认真负责，加大监管力度。

5.房地产市场泡沫问题的解决措施

5.1 规范金融市场秩序

在央行要严格管理商业银行，避免商业银行向房地产公司提供大规模资金贷款。首先，当一家房地产公司申请贷款时，银行需要对公司进行严格的审查并建立贷款限制条件。一旦发现它不符合条件，就不能发放贷款。其次，银行办理个人抵押贷款业务时，个人也需要加强管理。一旦他们找到“零首付”现象的住房贷款，就一定不能向他们发放贷款。最后，银行办理个人商品住房贷款业务时，必须严格管理，不能轻易发放贷款。具体方法可以用于抵押贷款，但也有多年的要求。

5.2 建立预警预报机制

政府部门要充分考虑房地产市场的特点，即强大的区域特点和不平衡发展，科学合理地建立符合当地房地产市场特点的预警预测机制，以便于及时发现房地产交易问题，政府还必须提供市场供求关系。合理调控价格，引导房地产企业理性投资，引导消费者理性消费，监控房地产市场动态发展，评估市场整体运行情况，调查预测未来市场走势，提供准确信息给政府机构。促进政府部门及时规范市场，促进房地产市场持续、健康、合理发展。另外，要定期对全国房地产信息进行回顾和研究，结合实际情况对市场运作的实际情况进行评估和预测。

5.3 管理土地资源

在房地产市场交易过程中，由于土地资源短缺直接导致了房价的快速上涨，因此有必要合理利用土地资源。首先，要严格遵守土地开发审批中明确规定的制度，不得有任何非法的操作行为。土地供求应合理控制，然后，应该为任何腐败建立一套科学的土地招标和管理制度。贿赂现象严格消除。此外，政府事务在整个招标过程中必须公开，公平透明。其次，政府还应该出台一些税收政策征收相关的土地财产税；建立国家土地信息系统，并在网络上发布相关信息，进一步实现土地资源管理。有关政府部门要加强对市场的监督管理，规范土地市场交易秩序。一是完善房地产相应的信用体系，监督和管理房地产开发商的信誉，营造良好的市场交易氛围；那么，由于目前大部分房地产业务交易不符合相关规定和要求，因此需要采取法律手段。为限制交易，有必要对那些抬高价格并在互联网上进行虚拟交易的人施加严厉的惩罚。最后，有必要加强对非法交易行为的处罚。如果房地产公司发现任何违法行为，必须采取严格的处罚制度，坚决制止任何违法行为。

5.4 加强政府领导

政府要充分发挥其在市场经济整体调控中的作用，以达到规范房地产行业市场交易秩序，科学合理地监督和管理房地产，在中国房地产市场从根本上避免房地产经济泡沫的出现。政府应根据市场发展的实际情况，制定相应的监督管理政策，建立一套完善的市场运行和发展制度，重点监督管理，并在实际工作中逐一实施。避免形成经济泡沫，为房地产市场规范有序经营和发展提供保障。除了通过各种政策调节房价以外，政府部门还应对房地产市场的内部环境进行有效监督，防止市场失灵。

首先，为了规范土地拍卖，政府部门在出售土地使用权时必须进行公开，公平和透明的招标，规范土地价格以避免地价过高导致的土地价格上涨。二是规范房地产销售秩序，打击过度的市场炒作和虚假信息制造，导致房地产市场过热，倡导合理消费，维护房地产市场价格稳定。三是加强房地产市场宏观调控，避免价格恶性上涨造成的市场垄断，严厉打击房地产市场腐败现象。

5.5 完善住房保障体系

遏制房价过高的另一个有效措施是改善住房保障体系，从需求来源降低住房价格。首先，建立和完善住房保障机制的国情，政府部门要根据当地居民收入水平，消费水平和房地产价格水平，全面确定保障性住房供应的范围和水平，通过地方政策为该地区的低收入家庭购买住房。提供必要的支持保证。其次，增加经济适用房供应，政府部门应加大对经济适用房建设的投入，通过政府投资建设经济适用房，确保供给能够满足低收入群体的需求，满足住房需求，维护市场经济环境稳定。