文/阮国鸽，湖北经济学院会计学院

1 哈佛分析框架

一直以来，财务报表分析仅仅只是通过企业财务报表上的各种数据，结合相关方法进行简单的比较分析，从而为财务报表使用者做出相关决策提供依据。随着目前公司的业务多元化等一系列的变化，我们不难发现，仅仅只是简单的财务报表分析已经不能满足财务报表使用者日益增长的需求。

此时，哈佛分析框架应运而生，“哈佛分析框架”是由佩普等三位学者提出的，哈佛分析框架对之前那种简单的财务报表分析方法作出了进一步优化和提升，从而为财务报表使用者带来更为深化的信息。从分析框架宏观来看，该分析框架主要以逻辑分析为主，以点具体分析为辅，从而从一个较为宏观的角度来预测未来发展状况；从具体分析角度来看，哈佛分析框架主要包含以下三个维度：战略分析、财务分析和前景分析。本文就将从该三个维度来对XX地产公司进行较为详细的财务分析。

2 研究对象的选定及背景

本文之所以选择房地产行业进行分析，是因为房地产行业一直是我国GDP增长的中心柱，尤其是结合当前社会的对房子需求热情也一直是有增无减，这都决定了房地产行业在未来很长的一段时间里，仍是我国重要经济热点。

XX地产公司成立于21世纪初期。XX地产公司是旅游业务、体育业务、文化教育业务、快消品业务、金融业务和地产业务于一体的多元化经营模式的大型房地产综合企业。公司于2009年在香港上市，是中国标准化运营的精品地产领导者。选其作为本文研究对象对整个房地产行业的发展有着十分重要的指导意义。

3 战略分析

战略分析作为哈佛分析框架的分析始点。通过战略分析可以辨别公司的增长空间以及评价公司竞争优势的可持续性。本文从XX地产公司的以下两个方面来对其进行战略分析：

3.1 公司自身华丽转型

2017年，XX 地产公司在其他产业的业绩也逐渐有了起色，努力完成了由最初的单一房地产企业变成了“房地产+服务行业”的业务转型，具体业务如下图1所示。XX地产公司还在2017年第一次获得“全球第一房企”的荣誉称号，全年营业销售额高达3733.7亿元。

图1 XX地产公司业务图

XX地产公司的这种业务转型可以充分利用多元化经营带来的资源共享，即通过现有的资源，进一步扩大发展规模，避免把“鸡蛋放进一个篮子”，是当代企业发展的必经之路，这有利于公司的整体价值高于同行业的单一业务公司的公司价值，尤其是利用上下游等关系实现公司的“多元化经营溢价”，使1+1〉2。

3.2 与政府政策相呼应

2017年，精准扶贫成为国家热点之一。尤其是大集团在扶贫事业的努力已经演化成现象级社会实践，受到社会广泛关注。XX地产公司就积极响应国家扶贫政策，XX地产公司精准扶贫甚至还入选了社科院扶贫蓝皮书。当然，XX地产公司的多元化经营理念也在这次的精准扶贫计划中提供了强有力的支撑。“XX地产公司通过800 余家国内外品牌企业建立的战略结盟体系，可以优先为毕节全市贫困户提供了充足的就业岗位。”XX地产公司将原本局限且单一的社会帮扶变成一种整县式、参与式、立体式、滴管式社会帮扶，并利用市场这只“无形的手”盘活当地的现有资源。同时还利用公司自有资源吸引其他更多社会力量参与精准扶贫。

4 财务分析

财务分析是哈佛分析框架的重点， 根据财务报表的数据进行分析，评价公司过去到现今的经营状况，为预测公司未来发展趋势提供可靠数据支撑。本文将从盈利方面和资产方面来进行财务分析：

4.1 盈利方面

根据财务报表等数据显示，XX地产公司2015、2016、2017的营业收入分别为3110.2亿元、2114.4亿元、1331.3亿元，本文选取了市场上XX地产公司的竞争对手YY地产公司，YY地产公司的发展规模与XX地产公司最为接近，YY地产公司同期营业收入分别为2373.4亿元、2289.1亿元、1843.1亿元。我们不难发现，XX、YY两家地产公司2016和2017年的营业收入相差不大。但是在2017年时，XX地产公司的营业收入远大于YY地产公司，这与XX地产公司的业务范围进一步扩大有着密不可分的关系。2017年內XX地产公司自身比较，营业收入较2016年增长47.1%，其中物业发展部分收入增长高达48.3%，证明公司多元化经营效果较为显著。

同时，2015-2017年XX地产公司的毛利分别为374.1亿元、594.2亿元、1122.6亿元。

这是由于XX地产公司高管在2017年推出了相关战略决策，具体则是由“规模型”向“规模+效益型”发展模式转变，效果较为显著。综上所述，XX地产公司整体的财务状况较稳定，所推行的财务战略也能基本保障公司目前的发展需求，资本结构也较合理，公司的高层管理人员也一直在积极制定有关公司未来发展的方向的相关决策，此时，如果公司能再派发一部分激励股权给优秀员工，激发员工积极性和未来潜力，XX地产公司的未来盈利成果将会更好。

4.2 资产方面

XX地产公司在2015-2017年的平均存货分别为3355.1亿元、57 93.7亿元和8756亿元，销售成本为957亿元、1520.2亿元、1987.6亿元，可算得其2015-2017年存货周转率（%）为22.70、26.24、28.5 2。说明A房地产公司的存货周转率呈现逐年递增的趋势。存货周转率决定着一个公司的偿债能力，存货周转率越高，证明这家公司的经营效率越好。XX地产公司的存货周转率正说明了该公司的存货积压情况较弱，而且转化为企业资金的速度逐渐加快，企业正在不断提高自身的经营能力。同时，2017年，XX地产公司的管理层寻求的是一种稳中求进的整体策略，即在保证基本规模的同时，减少负债率。

5 前景分析

前景分析是哈佛分析框架的最终目的，前面的战略分析以及财务分析的最终目的都是为了预测公司的未来发展前景如何，能否持续带来好的经营效应。

2017年，世界经济仍保持着较为稳定的增长速度，全球贸易与跨境资本流动明显增加。国际货币基金组织在2017年的报告中提到，全球经济进入上升周期，上升力度不断增强，预计2017-2018两年全球GDP增长率分别将达到3.6%和3.7%。而房地产市场由于当地政府的调控等因素，差异化问题越加突出，热点城市的房地产政策也是一再缩紧限购，但是我国的房地产市场仍是发展火热，销售面积和销售金额都达到前所未有的巅峰：2017年商品房销售额高达13.4亿元，同2016年增长13.7%；销售面积也有17亿平方米，同2016年增长7.7%；同时，2017年商品房存库面积比2016年下降了15.3%。说明在未来几年中，房地产行业的利润上升空间仍是很大。

XX地产公司若能把握住新的融资机会，解决当前的融资难等问题，则可以使公司更具有竞争优势。同时，XX地产公司从率先迈入3000亿元销售额的房企，到去年年中已进入《财富》2016世界500强；从助力中国体育，到大方扶贫，XX地产公司的未来还将无限宽阔。正如某些专家学者分析，“XX地产公司已成为如今中国房地产行业的王者，能打败他的不再是其余竞争者，而是他自己。”

总而言之，在战略决策方面，XX地产公司的战略有助于其未来规模发展的更广阔；在财务方面，XX地产公司在整个行业中具有较好的盈利情况、资产质量；在前景发展空间方面，XX地产公司更是星光熠熠，但是，XX地产公司仍需注意其资本结构的进一步优化以及融资相关问题。