韩新鸿

[摘要]随着近年来我国经济体制改革的不断推进，我国的房地产行业得到了快速发展，房地产企业之间的竞争压力也在日益增大。对于房地产企业来说，做好内控是十分重要的，文章主要对当前房地产企业内控存在的问题及应对策略进行了论述。

[关键词]房地产企业；内控；应对策略

[DOI]1013939/jcnkizgsc201815076

随着国家对于房地产行业的政策调控，房地产企业之间的竞争越来越激烈，为了能够让房地产企业在激烈的市场竞争中脱颖而出，每一个房地产企业都应该练好内功，加强企业内部管理，对企业的内部控制提起高度重视。做好内控不仅可以提高企业的管理效率，而且也能推动企业的健康发展。

1企业内控的重要性分析

11企业资产的安全性得到保障

由于房地产行业的特殊性，所以房地产企业一般都具有大量的企业资产，企业资产的安全性与否不仅是房地产企业的相关投资人和债权人关注的重点，而且也是房地产企业内部管理人员需要高度重视的地方。房地产企业通过进行内部控制，可以对企业资产进行全方位的监控，可以使企业资产的损失率大幅降低，杜绝了各种私自挪用公款的现象，提高了企业资产的安全性。

12提高企业的经营水平

目前，许多房地产企业都对内部控制越来越重视，内部控制已经成为一种提高房地产企业经营水平的重要手段。内部控制的一个重要目的就是要让企业中的每一个员工都能干好自己的本职工作，从本质上来看，企业之间的竞争实际上就是人才的竞争，企业经营状况的好坏与企业中人才的工作能力有着必然的关联，在一个企业中如果所有岗位都明确了工作任务，所有的工作人员都各司其职，那么这个企业的发展一定是势不可当的。

2当前企业内控存在的问题

21企业内控体系尚未完善

目前，我国许多房地产企业的内控体系并不完善，使得企业的内部控制无法发挥应有的效果。有的企业虽然建立了内控管理制度，但是却并没有很好地执行这些制度，使得企业内部的管理水平迟迟无法得到提高。在内控体系的三个模块之中，会计系统是最为重要的模块，因为会计模块与房地产企业内部的资金流通有着重大的关联，一旦企业的会计系统存在着某些漏洞，那么房地产企业的资金周转可能就会受到很大的影响。

22员工的工作能力参差不齐

房地产企业进行内控管理的主要对象就是企业中的所有员工，如果每一个员工都能遵守内控管理制度，干好自己的本职工作，那么整个企业也能得到一个健康的发展。但是，人与人之间是存在着差别的，每一个员工的职业道德和工作能力是完全不同的，有的员工工作能力极强，而且十分认真敬业，而有的员工对待自己的工作十分敷衍，对于企业中的各种管理制度也是保持一種完全无视的态度，在这些因素的影响下，房地产企业的内控管理制度很难得到完全的推广。

23资源浪费现象比较严重

在房地产企业的内控管理过程中，工作人员往往难以将内部资金很好地进行集中管理，这样就很容易出现所需成本提高的情况，进而引发比较严重的资源浪费现象。上述情况在实际的工作过程中经常出现，导致这一问题出现的原因主要有以下两点：第一，和普通的企业相比，房地产企业的内部组织结构相对复杂，资金流动的渠道很多，而且流动的形式也比较复杂，因此，相关工作人员在统筹管理内部财务的时候需要面对繁多的工作，常常感到力不从心。除此之外，资金在流动过程中可能会出现资金流向以及流量失控的现象，这会导致资金在流动过程中存在一定的安全隐患，无疑给管理内部资金的工作人员的工作增添了难度。第二，并不是所有的内部资金都会处于流动状态，在实际的运营过程中很可能会出现大量资金闲置的情况，这样就会导致资金的增值数目受到一定限制，难以达到最大化。

同时，房地产企业往往重开发销售，轻存量物业的运营管理，特别是商业物业的存量运营管理，致使存量资产运营效率低下，甚至出现较好的资源性物业空置，不利于资产的保值增值，引起优质资源性租赁资产的浪费。

24市场的风险关系错综复杂

近几年来，我国的经济水平不断提高，房地产企业也取得了瞩目的发展成果，企业规模逐渐扩大，然而在房地产企业不断发展的同时各种市场风险也随之诞生，导致我国房地产企业的市场风险关系变得越来越错综复杂，这一现象主要体现在两个方面：首先，我国实行了宏观调控控制了一级市场的土地买卖，这就成为房地产企业发展无法预测以及控制的外部风险之一；其次，通常情况下，房地产项目的开发时间都会比较长，那么在开发期间市场因素和政策变化都可能使得产品的需求量以及价值发生一些不可预期的改变。总之，房地产企业的各项特点使得其在运营过程中存在一定的风险性，房地产企业要想在市场竞争中存活下来，就需要有较强的市场风险评价能力。

3当前企业内控问题的应对策略

31建立完整的内部控制管理体系

对于房地产企业来说，如果想要做好内部控制，一个重要的前提就是必须建立一个完整的内部控制管理体系，房地产企业的管理者应从以下的两个方面入手。第一，房地产企业的管理者必须首先调整自己的意识，提高对于内部控制的重视程度。对于一个企业来说，企业的管理者发挥了一个大脑的功能，而企业中的众多员工相当于人身上的各种器官，这些器官都受大脑的支配，因此，只有房地产企业的管理者对内部控制做出重视，底下的员工才会进行积极的配合。当内部控制管理制度在实施的过程中出现问题时，员工可以及时向管理人员提出整改意见，使内部控制管理体系得到完善。第二，完善企业的治理结构。一个健康的企业治理结构不会让一些企业的管理者拥有绝对的权力，每一个管理者在行使自己的权力时势必也会受到其他管理人员的制约和监督，在这样的一种治理体系之下，内部控制管理制度才会更加完善。

以某房地产企业为例，某房地产企业之前由于内部控制体系不完善，导致企业的资金流通出现了问题，给企业带来了一定的损失。该企业的管理层为了防止这种问题再次出现，提高了对于内部控制的重视程度，决定建立一套完整的内部控制管理体系。首先，为了能够让所有的员工都能接受这种内部控制管理制度，该管理层对此进行了大力的宣传，让每一个员工都能对此引起一定的重视。然后，该管理层为了让内部控制管理制度可以发挥其应有的效果，又对企业的治理结构进行了一定的完善，让各种权力的使用都在一定的制约和监督下进行。除此之外，为了使内部控制管理制度可以得到进一步的完善，该企业的管理层经常组织各种活动以促进各部门之间的交流，鼓励员工对内部控制管理制度提出建设性意见，管理层一旦采纳了这些意见也会对提出意见的员工给予一定的物质奖励。经过管理层和所有员工的努力，该房地产企业的内部控制管理体系已然十分完善，不但使企业的竞争力得到了提高，而且也构建了自己独特的企业文化，提升了企业的管理水平。

32加强对于员工的培训教育工作

从根本上来说，内控管理制度是由房地产企业的管理者创造出来的，如果这些制度没有人去执行，那么这些制度也就失去了意义，所以对于房地产企业的管理者来说，必须加强对于员工的培训教育工作，让内控管理制度可以得到真正的贯彻落实。除此之外，如今的社会对于人才的需求也发生了一定的转变。对于房地产企业的会计人员来说，在过去会计人员的主要工作就是查账，但是如今的会计工作不仅包含对于企业财务的管理，甚至还包括了对于工程造价的控制等方面的内容，这就对房地产企业的会计人员提出了更高的要求。为了能够更好地适应社会的发展趋势，不仅房地产企业的员工自身需要做出努力，要多学习其他领域的新知识，房地产企业也要加强对于员工的培训教育工作，一方面是为了提高员工的职业素养，让每一个员工可以干好自己的本职工作；另一方面就是为了提高员工的知识水平和综合素质，充分开发每一个员工的潜能，为企业带来更多的收益，也能够让房地产企业的内部控制更加顺利地进行并取得应有的效果。

33加强商业物业招商运营的内部控制

存量物业招商运营管理属于商业地产发展过程中比较关键的组成部分，首先需要根据市场发展需求，来有效提高商业物业招商运营内部控制，以确保物业招商运营管理工作更好地适应新市场、新业态的发展需求。其次根据实际情况来配置招商运营管理人才，定期对员工进行物业招商运营内控相关知识和技能的培训，使他们更好地意识到内控的重要性。最后对招商运营的定价、租赁期限、合同签订、承租人资信等关键环节加以规范和控制。从而有效提高物业招商运营内控管理工作的效率，促进商业物业招商運营的收益最大化。

34加大商业地产销售内控力度

销售是商业地产经营活动中比较关键的一个环节，要想确保商业地产销售工作有条不紊地进行，就需要适当地加大商业地产销售内控力度，以确保商业地产销售活动的效果性和效率性、商业资产的安全性、财务报告的可靠性等。首先，需要明确销售确认环节的控制目标，其涉及的内容包括确保销售业务的有效进行、确保货物的安全完整、确保货款回收及时准确、确保销售会计信息真实可靠。其次，保证销售折扣的适度性。在商业地产企业信用政策中，销售折扣是非常关键的组成部分，其可以提升商业地产的销售额，但是需要根据实际情况来确定销售折扣的“度”，以确保销售折扣政策在促进商业地产销售的同时，又能够及时收回货款，避免销售折扣中出现以权谋私行为的现象。

35构建商业地产企业信息化管理系统

如今，随着信息化技术的不断发展，信息化管理系统逐渐成为商业地产发展过程中比较关键的一个环节，任何一个商业地产企业要想更好地满足时代发展需求，都需要借助计算机和先进的网络技术，来构建一套适合本公司发展的信息化管理系统，保证信息资料的准确、及时、完整、权威，以确保商业地产企业内控工作的顺利进行。

36建立风险预警机制

房地产的开发和建设需要耗费很多的时间，在如此长的时间里，有可能会出现一些让人难以预料的状况，不管是政策的因素还是人为的因素，只要是出现了突发情况，如果不进行正确的处理都会给企业带来一定的损失。所以对于房地产企业的管理者来说，必须对房地产开发过程中可能发生的各种风险进行充分的考虑，要建立一套完整的风险预警机制，把风险带来的损失降到最低。

4结论

现阶段房地产企业已成为我国经济的重要组成部分之一，因此房地产企业最好能在经济市场中健康、可持续地发展。但企业中存在的许多问题仍然制约着其稳定发展。相关部门应该及时采取有效措施来促进企业内控的高效运行。

参考文献：

[1]肖建国房地产企业内控活动的难点与措施[J].企业改革与管理，2016（16）：4.

[2]李佳论企业内部控制的风险管理机制[J].中国市场，2015（16）.

[3]蒋瑞贞论以全面预算管理为核心的企业内部控制体系构建[J].中国市场，2014（43）.