郑州市商品住宅市场改革浅论

2018-04-04柴俊杰

价值工程 2018年10期

柴俊杰

摘要：房地产业在中国城镇化进程中得到了极大的发展，不但促进了中国经济的增长而且提高了国民的住房水平。但由于当前城镇化进程的减速以及资源配置的失衡，形成一、二线城市价格上涨过快而三、四线城市库存过剩的局面，房地产市场总体上由供不应求转变为供过于求。房地产市场的稳定关系到国计民生，郑州市作为中部两大中心城市之一，商品住宅的价格在去年经历了快速上涨，造成了严重的社会焦虑和不满。政策的制定应该让房子回归它的居住属性，通过供需两侧的改革调整市场的失衡并最终形成一个稳定的房地产市场。

Abstract： The real estate industry in the process of urbanization in China has been greatly developed， and it does not only develop China's economy but also improve the national housing standards. However， due to the slowdown of the current urbanization and the imbalance of resource allocation， it has led to the situation that the prices in the first and second tier cities have risen sharply while the excess stockpiles in the third and fourth tier cities has taken shape， and the real estate market as a whole has shifted from short supply to oversupply. The stability of the real estate market is related to the national economy and the people's livelihood， Zhengzhou is one of the two central cities in Central China， the prices of commodity houses experienced a rapid rise last year， causing serious social anxiety and dissatisfaction. The formation of the policy should make the house return to its residential properties， adjust the market imbalances through the reforms on both sides of supply and demand and eventually form a stable real estate market.

关键词：商品住宅；改革政策；长效机制

Key words： commodity housing；reform policy；long-term mechanism

中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2018）10-0004-02

0 引言

2015年底到2016年，中國一线城市房地产价格大幅上涨，并带动热点二线城市的房价，郑州市作为中部两大中心城市之一在期间房价大幅升高，政府不得不采取行政手段来稳定市场。纵观中国房地产市场发展历程，政策的调控主要在需求方面。当房价大幅度上涨时，政府采取限购、限贷的措施来减少需求，一旦房地产市场低迷影响经济的发展，政府又采取宽松的政策来救市。限购、限贷等政策调控虽然限制了投机和炒作，但在很大程度上也打击了刚性需求和改善型住房需求，一旦政策有所松动，必然会引起需求的大量增加，结果造成房价新一轮的上涨。这种反复造成了房地产价格的台阶式上升，而限贷、限购在民众眼中反而成为下一轮涨价的前兆。

2017年习近平在十九大报告中提到“加强社会保障体系建设坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”[1]，为未来的房地产领域改革提出了方向。本文主要介绍狭义上的房地产即商品住宅市场的改革以及稳定市场长期在供给侧短期在需求侧的措施。

1 郑州市商品住宅市场的概况

1.1 商品住宅的价格变动

郑州市商品住宅平均价格在2016年2月开始大幅上涨，至2016年9月份达到最高值为10538元/平方米，较2016年2月的8647元/平方米涨幅接近22%，在9.30政策调控实施之后房价开始下跌，经过5个月的价格反复，至2017年4月房价进入较稳定阶段。从图1可以看出，房地产调控政策对房价的影响很大，但由于政策不连续性造成房价的走势并不稳定。

1.2 商品住宅市场存在的问题

1.2.1 投机炒作。房地产市场中的投机炒作在全国都很存在，由于在房屋保有阶段不需要支付或付出极低成本以及中国房地产市场经济的特殊性，这直接鼓励了投机炒作行为的发生，产生了大量的空置房。政府并没有给出郑州市商品住宅的空置率的数据，但是实际来看商品住宅的空置率很高，这些空置房屋并没有进入交易市场或租房市场。持有人只是等待短期的升值以达到盈利的目的，这造成了资源的浪费。

1.2.2 政策的不连续性。郑州市的房地产政策并没有一个长效机制，政策随着市场的变化而变化，造成房地产市场价格的不稳定，降低了政府的公信力。在限购限贷等调控措施中，不能对投机炒作者、刚性需求和改善型需求进行区分，往往政策的实施过程的同时打击了有效的市场需求。

1.2.3 住房保障不足。郑州市的保障性住房主要为廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房，在推进“三房合一”的住房保障机制过程中，存在利用职权谋取私利，缺乏有效监督使资源不能有效配置的问题。住房保障是社会公平的重要内容，现阶段住房保障并没有对刚毕业的大学生、年轻白领等“收入夹心层”产生覆盖，社会住房保障不足且申请条件繁杂。

1.2.4 基础设施的配套问题。经过多年的基础设施建设，中心城区的公共交通有很大改善，已开通地铁2条，规划在建的2条，但新开发的房地产项目周边配套设施并不完善，环境绿化较低，空气质量较差。

2 商品住宅市场的改革

2.1 重庆市的改革经验

针对房地产市场的改革，重庆市和上海市进行了房产税的改革试点，两者切入的幅度都很小，对房价的影响较为有限，重庆市比上海市的幅度稍微大一点，配合其他政策，在16年热点城市的涨价潮中，房价较为稳定[2]，重庆市的改革可以总结出以下四个方面的经验[3]。一是土地制度，重庆市利用“地票”制度，保证了房地产土地市场的供给，并且有一定的储备制度，可以很好地稳定土地价格，从根源上降低房价大涨的风险。二是保障制度，重庆市规定了35%-40%的保障房比例，推出的“共有产权房”制度保障了收入夹心层的需求。三是房地产税，重庆市对高档住宅和少量獨栋别墅以及其他少量类型收了房产税，给投机炒房者一定的心理预期。四是金融创新，通过政府与社会资本的合作的“PPP”模式减少了政府财政负担，提高了服务的质量，结合其他融资平台促进了城市建设和产业集群的形成。

2.2 郑州市商品住宅的改革措施

稳定房地产市场的措施短期可以靠需求侧，但长期来看主要是供给侧的问题，结合中央关于住房改革的方向以及其他城市的改革经验，郑州市可以结合一下措施来稳定房地产市场。

2.2.1 稳定土地供给。地价上涨是房价上涨的原因还是结果学术界存在不同观点，根据郑州市的实际情况，从源头上稳定土地的供给有利于房价的稳定。重庆市实行的地票制度在满足占补平衡的基础上关键在于政府保证了土地供给的稳定性，而不依赖土地的上涨来获得最大的利润。郑州市可以借鉴地票制度的经验储蓄一定的土地来保障房地产用地的稳定供给，然而需要指出的是由于政府倾向于土地利益的最大化，稳定土地供给需要建立政策机制来约束政府行为。

2.2.2 住房保障制度改革。除了房屋交易市场，保障性住房是体现社会公平和调控房价的重要措施，郑州市应加快保障性住房的改革，在推进“三房合一”的过程中重点是降低门槛，扩大覆盖的范围。加大公租房的供给和改革，推动共有产权房的发展，真正的做到多渠道保障，租售并举。同时加大监管力度，特别是信息的透明化和群众的监督，避免类似郑州“房妹”事件的产生，使资源真正得到有效配置。

2.2.3 房产税。无论是国内改革试点还是国外的经验，房产税对房价的波动都有抑制作用，房产税的实施主要从两方面稳定房价，一是增加投机者占有房屋的持有成本，降低空置率，增加市场中的供给。二是提高市场中租房的数量，由于持有成本的上升，房屋持有者提供租房服务的意愿增强，市场中租房的供给增加，使资源得到合理配置。由于中国投资环境较为单一，民众更愿意将资本投入房市获得收益，以郑州当期的市场环境来看，其低风险高收益的特性助推了投机炒作的行为。房产税不但可以提高炒房投机的成本而且可以提高直接税在地方政府中税收的比例，从一定程度上降低贫富差距的大小，并且可以促进地方政府改善公共服务质量。

房产税的收取当期讨论有两种方法，一是根据人均房屋面积，社科院提供的数据是每人40平米。二是按户收取，但其会带来离婚潮的问题，并且不同房屋的大小不同，难以兼顾公平。两种方法都不能兼顾公平和效率问题，郑州市房产税的实施应采取普遍征收模式，以当年市场价值统一征收[4]，最大程度的体现公平原则，在其基础上对弱势群体给予优惠措施。

2.2.4 调节供需错位。2015年中国的总抚养比为37%，其中老年抚养比为14.3%，随着人口老龄化、人口增长率的降低，城市化的进程减慢并且产业支撑能力不足，例如农民工享受的公共服务不足致使大量农村人口不愿意进入城市，个别大城市人口流入降低，2015年上海常驻人口减少15万人，北京、广州等城市人口增速降低。郑州市作为人口流入城市，一方面房价大幅上涨，购房市场供给不足，养老地产发展等发展不足。另一方面有大量空置房存在，存在供需的错位。郑州市房屋空置率一直秘而不宣，但是毫无疑问空置率是很大的，这些空置房并没有出租或利用，只是通过房价上涨来达到投机的效果，由于空置房的低成本持有，造成资源配置的失衡，由于空置房没有进入市场交易，造成房地产市场的依旧是卖方市场。政府在税收调节的角度应该对其收取房屋空置税以降低房屋空置率使资源得到充分利用。

3 结论

郑州的房地产市场在短期内依然是需求大于供给，从需求侧调控来看，减少本地和外地户籍的差异化政策，限购限贷应避免对刚性需求和改善型需求的影响，例如降低刚性需求首套房首付比例等，防止政策放松造成需求的大量增加。

从长期来看，郑州市的房地产问题主要在供给侧，稳定土地供给是根本，加强住房保障是托底，而房产税可以避免房价的过大波动，使资源得到有效配置，通过多个政策的结合，可以保持房价的整体稳定。另外由于人口流入和老龄化的影响，房屋供给应该向质量、品质和服务转变，满足改善型需求，通过产业的配套例如养老院、医院等满足养老等特殊需求。