刘红敏

(广州市凯尚健康产业有限公司， 广州 510620)

1 概述

园建工程是楼盘开发建设中一个非常重要的组成部分，对营造楼盘环境至关重要，是客户对楼盘的第一印象。园建工程的造价在整个建设成本中所占比例很小，但效果非常明显，因此楼盘开发商对园建工程都非常重视。

通常情况下，园建工程确定施工单位的流程为：确定施工图纸—→确定主要材料（如：花岗岩、木材、广场砖等）样板—→编制工程预算书—→编制招标文件—→招标—→确定施工单位。随着公司业务的快速发展，开发建设的楼盘数量爆发式增长，而且开工时间大幅前移，原有的招标方式已不能满足建设进度的要求，必须采用全新的招标模式来解决此矛盾。

2 招标模式介绍

2.1 可行性分析

单一性是建筑工程的特点之一，每个工程都是独一无二的。单一性是从建筑工程的整体来定义的，将项目看作一个不可分割的整体，但在实际建设过程中，园建工程是由若干相对独立的景观元素组成（如：景观亭、景观桥、雕塑、 水景、园路等等），这些景观元素又由更具体的工作组合而成（如：混凝土结构、砖砌体、面层铺贴等等）。若将具体工作作为清单子目来编制工程量清单，则不论设计如何变化，清单中使用的子目都是有限的。

与我公司合作的园建施工单位，都是全国性的规模较大的企业，主要材料（地材除外）基本上都是采用全国统一采购模式，在不同城市施工，材料价格差异不大。

基于以上的原因，公司领导提出了编制园建工程标准清单、采用单价合同的思路。标准清单的子目根据工作内容来进行编制，价格采用全国的平均水平，税金按实际计取，根据项目的具体情况计取不同的远征费。经与所有合作伙伴联系沟通，大部分合作伙伴均同意采用此招标模式。

2.2 标准清单编制

标准清单分为三大部分：清单子目、子目单价、计费程序。

根据工作实践，标准清单的子目根据相对完整工作来进行划分，既不能太细也不能太粗，既要考虑方便工作也要考虑子目的组合使用。比如砂浆层，不论在哪个部位进行施工，工作内容基本一致，因此标准清单的砂浆层只列一个子目，厚度不同只调整材料用量，其他价格均不调整。而混凝土结构则有所不同，不同的混凝土结构形式，施工难度差异较大，因此标准清单中混凝土按垫层、基础、柱、梁、板等分别列子目，执行不同的价格。同时，为了方便计算进度款及结算，各个子目的工程量应尽量都能根据施工图纸计算。

确定子目单价前，需要先确定通用材料样板，主要包括常用石材、木材、广场砖等，作为确定材料价格的依据。子目单价参考前期项目的投标报价、市场价等来确定，并且与通用材料样板匹配。对于子目中的材料含量（如砂浆层中水泥、中砂的用量），则参考相关定额中的含量并综合考虑工程实际确定，不进行调整。

为方便标准清单的调整，管理费、利润单独计取，税金根据项目所在地按实计算。为体现不同地域的施工难度，标准清单制定了远征费，根据施工单位注册地及项目所在地按统一标准计取。

整份标准清单，只有远征费、税金根据不同项目进行调整，其余部分均不作调整。同时，考虑到各地的地材价格差异较大，为体现公平原则，结算时地材价格按当地信息价执行。

招标过程

用标准清单进行招标，与一般的招标流程一致，具体流程为：收集项目信息—→编制招标文件—→确定投标单位—→招标—→确定中标单位—→签订合同。

招标流程中的节点都是一致的，但每个节点中的具体工作内容会有差异。例如：在“收集项目信息”节点，一般情况下要提供施工图纸及主要材料样板，采用标准清单招标时这两项资料均可以不要。

3 招标模式分析

3.1 优点

采用标准清单进行招标，优点是显而易见的，主要有以下几点：

1) 大幅减少招标所需时间。采用标准清单招标，所有子目的价格是确定的，不需要每个工程项目都进行材料询价，节约编制预算价、投标价的时间。

2) 促进施工单位提高管理水平。合同价格已确定，无法通过投标报价将所有风险转嫁给甲方，施工单位要获得更多利润，就只能加强内部管理。

3) 可以尽早确定施工单位。不同的设计只是不同子目的组合，而标准清单的子目及单价已确定，并且工程量不同价格不作调整，结算时按实际施工的工程量计算，因此在招标时可以不计算工程量，即没有施工图纸也可以招标。

3.2 缺点

采用标准清单进行招标，缺点同样是非常明显的，主要有以下几点：

1) 工程总造价不可控。签订的是单价合同，最终的工程造价要到结算时才能确定。

2) 无法充分体现地区差异，偏远地区的项目可能无单位愿意承接。

3) 不能及时反应当前的造价水平。

4) 对施工单位的综合实力要求较高。

适用范围

采用标准清单进行园建工程招标，并不是所有的项目都可以使用，需要考虑各方面的因素，充分发挥其优点，并将缺点控制在可以接受的范围内。

根据工作实践，此方法适用的项目具有如下特点：

1) 项目设计为常规设计，没有特殊的景观元素，没有使用特殊材料。

2) 施工现场具备一般施工条件。

3) 对于工期、施工质量没有特殊要求。

对甲乙双方的要求

根据工作实践，是采用标准清单进行园建工程招标，对甲方双方均有较高的要求，主要体现在如下几点：

1) 甲方要做到设计标准化。不同项目的景观元素、做法、主要材料等基本都在标准设计库中选取，以保证标准清单基本覆盖所有子目。

2) 甲乙双方对现场的管理能力较强。

3) 甲方需具备较高的专业水平，能准确把握全国的价格水平，并具有较强的议价能力。

4) 乙方需具备规模采购主要材料的能力，以平衡各项目的施工成本。

5) 甲方需具有较多数量的项目。因每个项目的施工难度不同，项目数量较多时，可以将施工难度不同的项目进行搭配，以提高施工单位承接施工难度较大项目的积极性。也可以将距离较近的几个项目一起招标，以方便施工单位的资源调配。

4 结论

用标准清单进行园建工程招标的模式，经过几年的使用，效果非常显著，大大提高了工作效率，并且明显缩短了工程建设周期。与此同时，也暴露出了一些问题，如：

1) 对招标人员素质较高，要具备超强的专业技术水平、沟通协调能力，因在合同签订时，还有许多情况未落实，需要在执行过程中不断完善，招标人员必须协调好甲乙双方的项目现场及公司总部四方的关系，保证工程建设的顺利进行。但是高素质的人才不好找，也不容易留住，对公司的人力资源管理提出了很高的要求。

2) 有的项目因条件艰苦，所有施工单位均不愿承接，此时就要对标准清单作调整，通常是调整远征费。例如新疆乌鲁木齐的项目，因距离遥远，人员、物资的调配运输都非常困难，因此该区域项目的远征费调整为 30%，以保证项目的顺利实施。

3) 有的项目因自身的特殊性，成本远高于其他类似的项目，出现亏损情况，影响了施工单位承接项目的积极性。此时，甲方需安排一些利润较高的项目给此施工单位，以保证施工单位的总体利润。

4) 不采用通用材料样板的项目若使用此模式招标，对合同的履行将造成较大的困难。因材料样板不同，价格差异较大，合同签订之后再进行价格洽谈，甲方的工作将比较被动，大大影响甲方的议价能力，造成工程造价较高。

采用标准清单模式进行全国园建工程施工招标虽然不适用于大多数招标人，但作为一种招标经验，有借鉴的作用。当公司发展到较大规模时，可以参考采用此种模式，以提高工作效率。