宋慧芳

虽然上半年楼市调整持续加码，但是对于市场的影响具有滞后性，上市房企半年报业绩再续靓丽。

随着上市公司房地产企业半年报的陆续发布，下半年房企走势也就开启了新篇章。不过对于行至过半的2017年来说，在“限购、限贷、限价、限售、限商”的“五限”时代，上市房企交出的半年报可谓亮眼。尤其是排名靠前的几家品牌房企，不仅销售规模和市场份额继续提高，在净利润率方面也呈现大幅增长态势。同时，随着中期业绩报告的陆续发布，部分规模增长较为迅速的品牌房企纷纷上调年度销售目标。如果以乐观的心态来看，2017年品牌房企或许将迎来历史上销售业绩与利润上涨最为迅速的一年。

净利、销售均可观

自去年的“930”到今年的“317”，持续近一年的调控让火热的楼市迅速降温，许多城市都出现房价下跌、成交量下滑的情况。尽管热点城市房地产市场热度有所降温，但受益于三四线楼市的火爆，上半年全国楼市依然维持较高地增长速度。《中国经济信息》记者从多家房企披露的中报数据中发现，其营收和净利润大幅增长，“多收三五斗”现象突出。另一个重要标志是，房企的净利也出现明显上升，中报平均净利润率已经接近10%。相信随着过去2年房源交付，上市房企年报将逐渐进入结算利润环节，预计2017年年报将再回2位数或会成为现实。

《中国经济信息》记者从中报的数据中发现，其中在港上市的龙头房企盈利能力惊人。中国恒大上半年营业额约为1879.8亿元，同比增长114.8%，实现净利润约为231.3亿元，同比增加224.4%，核心业务利润率14.5%。碧桂园上半年实现营业收入777.4亿元，同比增长35.5%，公司股东应占利润75亿元，同比增长39.2%。融创中国实现营业收入133.3亿元，同比增长26%，公司股东应占利润13亿元，同比大涨1683.4%。

同样拥有不俗的业绩表现，A股上市房企今年以来的表现稍逊色于香港上市的内地房企股。上半年万科实现营业收入698.1亿元，同比下降6.66%；净利润73.03亿元，同比增长36.47%。华夏幸福上半年营业收入222.59亿元，同比增长26%；净利润53.67亿元，同比增长36%。华侨城A发布的半年报显示，公司实现营业收入137.89亿元，同比增长20.32%；净利润17.34亿元，同比增长9.74%。

根据国家统计局此前公布的数据显示，1-6月份全国商品房销售額为59152亿元，增长21.5%。《中国经济信息》记者根据截止目前发布的房企中报业绩来看，碧桂园实现合同销售额2881.9亿元，同比增长131%，位居首位。万科以销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%位居第二位。中国恒大以实现的合约销售金额约为2440.9亿元，同比大增72.2%，位居第三位。如果从企业公开数据来看，排名靠前的10家品牌房企上半年销售金额合计高达15271.33亿元，占全国商品房销售额的25.82%。由此可见，2017年上半年品牌房企强者恒强的局面依然突显。

中原地产首席分析师张大伟表示，自去年四季度以来，房企在核心城市因为各种调控政策的影响，出现了成交量放缓的现象。但从全国看，特别是对上市公司来说，过去两年的楼市爆发，随着房源交付、2016年年末的结转逐步体现在中报中并进入结算利润环节，房企尤其是龙头房企中报飘红并不意外。不过调控对市场的影响目前已经逐步显现，预计2017年下半年的趋势性下调难以避免。

土地储备

今年上半年上市房企着力加大土地储备，易居研究院数据显示，其所监测的30家A股上市房企前8月土地储备面积为6410万平方米，环比增长5%，同比增长29%。龙头房企于一二线城市以并购手法大幅囤地，融创成为当之无愧的“并购王”。然而提起融创就不得不提其掌门人、资产超千亿的“网红级”企业家孙宏斌。

其中最具影响力的就是携手王健林与万达的合作。7月19日，万达商业、融创中国、富力地产在北京举行战略合作签约仪式。万达商业将13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创房地产集团。此次交易，融创土地储备将新增4973万平方米。根据去年的统计，截至2016年年底，融创拥有土地量7912万平方米，同期国内土地储备前三强分别为恒大2.2亿平方米、碧桂园1.6亿平方米和绿地1.3亿平方米。据第一上海证券的研究报告显示，融创中国目前土地储备预估超过1.5亿平方米，将跃居房企前三，仅次于中国恒大和碧桂园。但这还没算上乐视的2万亩土地。时移势易，如此大的改变，令人不得不关注起融创来，是想要冲击“万恒碧”的三足鼎立之势吗？

除了在港交所上市的融创之外，A股中的房企在上半年对于土地储备也很积极。就拿刚刚更换了管理层的阳光城来说，其中报显示，“报告期内，在审慎关注土地价格合理性的基础上，通过招拍挂、并购等多种方式共计获得64个地块（计容建面721.73万平方米）。其中，通过合作并购获取52个项目，计容面积552.44万平方米。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，上市房企的土地储备正步入上行通道，房企拿地热情不减。主要是因为2015年下半年开始全国楼市逐渐升温，房企去库存节奏加快，资金面不断改善。加之各地供地节奏也开始加快，自然会推动房企储备规模的上升。

严跃进进一步指出，“截至今年8月，30家A股上市房企土地储备规模中，金科股份、荣盛发展和新城控股的土地储备规模增幅较大，同比增长141%、130%和114%。此类房企积极做大土地储备规模，充分说明近两年对于提高销售业绩的急迫，也体现了较好的拿地能力。后续从投资的角度看，上市房企拿地积极性将得以继续保持。严跃进介绍，受近期部分城市加大供地节奏的影响，房企拿地机会将加大。同时，部分房企或强化对城市群周边区域的拿地力度，以更好地改善土地储备结构。

未来走势

随着上半年销售的快速增长与利润率的提高，部分增长较为迅速的房企纷纷上调了年度销售目标。其中，碧桂园将全年销售目标由4000亿元上调至5000亿元，上调幅度达25%。富力将提升全年协议销售目标从此前宣布的730亿元，上调至800亿元。龙湖地产宣布，鉴于前七个月已完成了1030亿元的销售额，距离原定1100亿元的目标只有一步之遥，上调全年销售目标至1500亿元，较此前目标增加36%。旭辉地产将年度目标由650亿元提高至800亿元，公司上半年销售额为471.5亿元。此外，得益于上半年销售势头良好，将销售目标提升的品牌房企还有世茂、远洋、雅居乐等。

在宏观调控的背景下，房企们仍奋斗在去库存的路上。部分房企除了调高销售目标，对于拿地也更加趋于理性。

在近日的中期业绩发布会上，融创中国董事会主席孙宏斌表示，考虑到公司拥有较高储备，下半年将不拿地、少拿地、缓拿地。此外，融创土地储备在接近2亿平方米后，开始降负债、增利润。

万科在中报中也展望到，“在资金趋紧的背景下，下半年本集团将会将风险防范和经营安全放在首要位置，积极促进销售回款，推进库存去化，保障现金流安全；鉴于土地市场竞争依然激烈，本集团将坚持审慎投资策略，推进投融资一体化。”

而面对如此火热的楼市，有些上市房企已审慎处理存货，提高存货跌价准备。比如阳光城就将2017年年中的存货跌价准备大幅上提为6.13亿元，较2016年末大增317%，而其存货的增幅比例则为51.4%。“今年上半年我们的土地储备增加规模较大，对应的存货跌价准备同比增加也是正常的。”阳光城内部人士称。

另外，万科A、绿地控股等大型房企也计提了超过10亿元的存货跌价准备。严跃进认为，“对于存货跌价的准备，某种程度上也说明此类房企对未来市场有较为谨慎的态度，这也和部分大中城市房地产市场降温等态势有关。endprint