高广春

考察2016年上市银行房地产信贷运行特点的重要视角当然是，在去杠杆的宏观政策背景下，上市银行房地产信贷规模和结构的变化是否出现了与之相匹配的趋势。本文主要基于两个指标即“规模”和“结构”进行观察和判断。由于目前有部分上市银行2016年报尚未披露，本文拟以已经披露的上市银行作为观察样本。这些银行是四家国有银行（工商银行、农业银行、中国银行和建设银行）、七家全国性股份制银行（交通银行、招商银行、民生银行、平安银行、兴业银行、中信银行和浦发银行）和四家小型银行（常熟银行、贵阳银行、杭州银行和重庆农商行）。具体的观察路径主要是，首先以上述上市银行总体为样本，观察其房贷相对于其各项贷款的变化趋势。其二是相对于非上市银行，上市银行的房贷呈现什么差异化特征。其三是三个上市银行板块（国有、全国股份制和小型）的相对变化趋势及其个体差异。所用数据来源主要包括中国人民银行网站、wind资讯和上市银行年报，并对个别上市银行个别年份的缺失数据进行了合理的技术处理，以下图表中不再做具体说明。

上市银行房贷相对于各项贷款的变化趋势

这一部分主要聚焦于2016年上市银行房地产相关贷款（主要包括房贷、按揭贷款和开发贷款，其中房贷是按揭贷款和开发贷款之和）相对于各项贷款的运行特点。目的在于判断在去杠杆宏观政策背景下，上市银行房地产信贷杠杆是如何变化的。同时，与上市银行信贷总杠杆水平和金融机构信贷杠杆的变化情况相比呈现什么特点。

首先看上市银行房贷走势。图1显示，近几年来上市银行房地产信贷杠杆增速持续上行，2016年甚至进一步加速走高。这一走势似乎有些与政策调控方向背道而驰。

再看其与上市银行各项贷款以及银行业金融机构各项贷款的相对趋势。同期上市银行各项贷款余额同比基本呈缓步走低态势，但2016年比2015年微微反弹回升约2个百分点。同期银行业金融结构贷款余额同比也大致呈走低趋势，2016年比2015年微降约1.5个百分点。

由此，2016年宏观层面去杠杆的政策效果在银行业金融机构实际运行中有所体现，但在上市银行的运行中体现得不明显，尤其是上市银行房贷杠杆水平不但没降反而有加速提升趋势。

图2则显示，2016年上市银行贷款杠杆的略升主要是由上市银行房贷杠杆的明显上升所致。近几年来上市银行非房贷杠杆增速持续走低，而房贷杠杆增速则是延续较强升势，2016年余额同比高达24.77%，比2015年的余额同比超出7个百分点。由此，2016年，上市银行非房地产领域去杠杆效果有所显现，而房地产领域则是提速加杠杆。

进一步观察发现，近几年来上市银行房贷杠杆水平的持续推高并在2016年加速上行的主要动力来自上市银行个人按揭贷款杠杆的大幅加速上行。图3显示，上市银行按揭贷款余额同比持续走高，2016年加速升至33.48%，比上年同期余额同比拉升近12个百分点。相比之下，开发贷款余额同比则是持续下行，2016年甚至下降至-0.72%，呈現为开发贷款杠杆的净减少。两者走势的明显反差可以理解为，宏观层面去杠杆的政策效果在房地产领域呈现为明显的结构性差异即供给端降杠杆，需求端加杠杆。这也恰是去库存的宏观政策所乐见的效果。

2016年上市银行房贷杠杆与宏观杠杆政策反向而行的表象背后的原因是，房贷杠杆中含有更大比例的按揭贷款杠杆，这部分杠杆的大幅走高使得房贷杠杆强势提速上行，而另一部分杠杆即开发贷款杠杆的净减少则是进一步衬托出了按揭贷款对房贷杠杆的单一拉升作用。从该角度而言，房贷杠杆的结构性分化（ 供给端降杠杆以降低房企债务压力，需求端加杠杆以缓释房企库存压力）应该是去杠杆宏观政策的真正含义和预期效果。

上市银行按揭贷款杠杆的单一拉升也间接推高了上市银行信贷总杠杆水平，由此可进一步推论，前述2016年去杠杆政策在上市银行信贷运行中未见效果的判断有失偏颇。准确的判断应该是，由于上市银行信贷杠杆略升是由按揭贷款单一拉升所致（开发贷款和非房地产贷款信贷杠杆增速均现走缓趋势），因而上市银行的信贷走势并未偏离政策调控方向。

上市银行房贷相对于非上市银行的运行特点

图4显示，上市银行房贷杠杠虽然在经过2010年至2012年两年的短暂减速调整后，从2013年又重新持续提速上行，2016年又

进一步增加了推高速度。但相对于非上市银行的余额同比走势，上市银行余额同比则明显逊色，自2010年以来持续低于非上市银行。这表明，近几年来，上市银行对房地产领域的信贷杠杆虽持续抬升但增速不及非上市银行。2016年，两者差距有所收窄，但还是有超过7个百分点的差距。

进一步从细分指标看，上市银行对房地产信贷投放的相对（非上市银行的）逊色的主要因素是开发贷款杠杆增速远不及非上市银行。图5显示，自2010年以来，上市银行开发贷款余额同比持续呈下行态势，反映出上市银行对开发贷款的杠杠增加的步伐在持续减速，2016年甚至进入负值区间。而同期非上市银行开发贷款余额同比却持续在高位运行，两者的余额同比走势形成较大的差幅，最大差幅近40个百分点，2016年的差幅也超过20%。

相比之下，上市银行与非上市银行的按揭贷款余额同比趋势则较为接近。图6显示，在2010年至2016年间，除了2013年的差幅较大外，其余年份的差幅都在10个百分点以内。

由上，2016年上市银行房贷杠杆提速上行，但非上市银行对房地产领域的信贷投放偏好则更为积极，主要的变量因素是两者在开发贷款偏好上存在较大差异。

上市银行房贷运行的板块和个体差异

将上市银行划分为国有大型上市银行、全国性股份制上市银行和小型上市银行三个板块。透过这些板块及其个体的房贷趋势可以判断不同类型银行的房贷配置偏好及其差异。

图7显示，近几年来三类上市银行房贷杠杆走势分化较为明显。全国性股份制银行杠杆抬升速度强劲，其次是国有上市银行，小型上市银行则是减速慢行。2016年全国性股份制银行的余额同比高达33.04%，国有上市银行则是23.08%，小型上市银行则不足6%。

上述三个板块的趋势分化在上市银行个体间的差异走势中得到了可信解读。图8表明2016年房贷余额同比排在前5位的全部是全国性股份制银行，跟在这5家银行后面的4家银行则全部是国有上市银行，重庆农村商业银行则是唯一一家出现负增长的上市银行。

进一步观察发现，影响上市银行不同板块房贷趋势出现分化的主要推手是按揭贷款。图9显示，2016年全国性股份制银行按揭贷款余额同比高达50.70%，开发贷款余额同比仅为1.76%；國有银行分别是29.89%，和-1.24；而小型上市银行分别是11.91% 和-8.69%。

值得注意的是民生银行房贷偏好的趋势。图10显示，民生银行按揭贷款余额同比在所有上市银行中遥遥领先，高达158.79%，几乎是第二名的两倍之多，可谓2016年按揭加杠杆最彪悍的一家银行。

而在笔者以往关于上市银行年报观察中，民生银行的按揭贷款偏好曾经是所有上市银行中下降最快的银行，其原因是其个贷偏好快速调整到小微领域。如图11所示，自2010年至2014年，民生银行个人贷款中按揭贷款占比连续下滑，由2009年的60.79%，下滑至2014年的10.63，降幅达60个百分点。而小微贷款占比则是从27.34%点起步快速上升，最高权重高达68.19%。近两年，两者的趋势出现逆转，按揭贷款权重迅速回升，特别是2016年上升近20个百分点，而小微贷款权重则是大幅下滑近20个百分点。此种趋势转换是否意味着民生银行个贷战略的重构即收缩小微战线、重新拥抱按揭？

由上，2016年上市银行不同板块房贷杠杆走势出现明显分化，全国性股份制上市银行房贷杠杆偏好大幅走强，国有上市银行也现温和提速，小型银行则相对收缩。其中的决定性变量是按揭贷款，全国性股份制银行普遍大幅提升了对按揭贷款的偏好，民生银行更是一骑绝尘，其背后逻辑则是信贷资产配置战略和策略的重构。

问题和展望

第一，2016年上市银行房贷杠杆有加速拉升趋势，但非上市银行房贷杠杆的拉升更为明显。这表明上市银行和非上市银行对经济和政策背景的反应存在分歧，房市介入的程度也就存在一定差别，非上市银行对房地产市场的参与更为迫切，因而房贷杠杆偏好更为积极。但由于非上市银行的信息披露没有上市银行严格，如何有效评估其激进的房贷偏好所可能引致的风险令仍是个难题。

第二，2016年上市银行房贷杠杆的明显抬升完全来自按揭贷款杠杆的飙升，开发贷款对房贷杠杆的贡献率是负值。这与经济结构调整和政策调控的方向是吻合的，但按揭贷款杠杆的上升也迅速推高了家庭杠杆水平，接下来的空间究竟还有多大，就成为上市银行未来房贷策略选择的一个重要约束因素。多数估算结果显示，目前我国家庭债务杠杆已升至较高水平，这无疑使目前已成主流的杠杆结构调整模式（企业降杠杆、家庭升杠杆）陷入尴尬境地。

第三，就上市银行本身而言，2016年大型和中型上市银行对房贷资产特别是按揭贷款进行了比小型上市银行更为激进的配置，特别是民生银行一骑绝尘，其背后的逻辑则是上市银行信贷产业配置策略的调整。但对房地产领域的更高比例的信贷配置是否明智有待观察和检验。

第四，2016年上市银行（和非上市银行）对按揭贷款杠杆的大幅提速，旨在适应房地产去库存的经济结构调整和相应的政策需要。但客观结果却有些令人尴尬：按揭贷款杠杆加速推升房价（特别是一二线城市）的效应令人叹为观止，而去库存效应和财富效应却令人羞于启齿。

第五，考虑到房地产市场库存（特别是三四线城市）压力仍然巨大，未来房贷杠杆特别是按揭贷款杠杆增量减的难度还是不可小视的，可考虑进一步放松按揭贷款证券化的政策空间，降低相关准入门槛，完善按揭贷款证券化市场相关发行和交易规范，以有效降低上市银行（和非上市银行）的存量按揭贷款杠杆水平，缓释增量房贷杠杆增加的压力。

（作者单位：中国社会科学院财经战略研究院）