◇舒麟迪

论房地产企业的成本控制措施

◇舒麟迪

房地产行业竞争激烈，成本控制显得非常重要。本文首先阐述中国房地产企业的现状。然后通过分析恒大地产采取的成本控制策略，并指出其存在的缺陷。最后指出现实中国房地产企业在成本控制上存在的缺陷，并提出改进意见。

房地产行业；成本控制；恒大

在中国经济高速发展、房地产行业竞争日趋激烈的新形势下，房地产企业要实现更好更健康的发展，成本控制成为企业日常管理的重点。

一、国内外文献综述

1.国外文献综述

19世纪后期，美国的亨利.梅特卡夫（1885）在其所著的《工厂成本》中主张按照复式记账法记录所有成本账户，并将财务会计和成本账户结合起来。罗伯特.S.卡普兰和H.托马斯.约翰逊（1987）在《相关性消失：管理会计的兴衰》中提出成本信息已失去决策相关性，应重构管理会计体系。

1987年之后，成本控制的方法得到进一步发展，步入“第二个繁荣时期”。如根据作业活动耗用资源的情况，将资源耗费分配给作业，再依据成本对象，把作业分配给成本对象的作业成本法。以市场为导向，对具有独立的制造过程的产品进行成本管理的目标成本法。

2.国内文献综述

国内对房地产企业成本控制的研究文献大多数集中于成本控制的业务角度方面，并取得了丰硕的研究成果。

林峰（1994）在《成本控制在房地产企业的应用》一文中，论述了房地产企业事前目标成本的制定、事中成本控制和事后情况反馈。

陈起俊、王伟（2003）在《房地产开发企业成本控制探讨》一文中，提出了在有关阶段建立“听证会”的设想。

成代萍、张鑫、杨峥（2008）在《房地产开发企业的成本管理与控制》一文中，系统论述了各个阶段的成本控制措施和方法，提出了成本的精细化管理理念。

二、房地产企业成本控制的现状

目前，我国房地产企业成本控制的现状不容乐观：①缺乏系统的成本控制意识；②成本控制体系不成熟；③相关成本控制措施执行效率低下。一些房地产企业虽然制定了目标成本，但并未分解到各责任中心；④政府资源利用效率不够。一部分地产企业成立时间较短，背景较弱，因此，在政府政策资源方面有着较大劣势。

三、恒大地产的成本控制策略

1．恒大地产概况

恒大地产成立于1997年，经过六年的快速发展，跻身广东房地产企业竞争力排名第一。2012年恒大地产实现销售额923.2亿元，累计销售面积1548.5万平方米，位居全国第一，成为集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的中国最具影响力的大型房地产企业之一。

2.恒大成本控制策略

（1）规模策略

恒大地产主要选择在郊区具有较大面积的项目开发，同时采取集中招投标的方式，对全国各地的各类装修、园林等大型工程进行统一招投标，从而实现集中招投标的规模效益，控制成本。

（2）采购策略

在采购方面，为了有效降低流通成本、运输成本、库存成本，恒大地产建立了全国统一的采购和分配系统，物资采购完成后可依靠这个体系直接运送到项目开发地。

（3）运营模式

恒大地产制定了五大产品线，三大系列并且采取了与大企业建立战略联盟的策略，同时，在商品房销售中实施规范化操作，使得销售成本大大降低。

3．恒大地产对一些关键成本的控制措施

（1）对土地成本的控制措施

在城市选择上，恒大地产的主要项目地是具有一定经济规模基础的二三线城市。等其他在一线城市的地产商回头进驻二三线城市时，恒大已拿下大量优质土地资源。

（2）对建安成本的控制措施

首先，进行成本调研，做成本估算。其次，确立目标成本，在施工阶段严格把控。最后，项目结算后对成本进行评估。将项目结算成本与目标成本进行对比，并提出改进措施。

（3）对财税成本的控制措施

恒大地产设立了专业人员进行税收筹划工作，并结合企业施工项目，找到的税收成本控制关键点，制定合理的避税计划，降低税收成本。

4．恒大地产成本控制存在的缺陷

（1）规模策略的缺陷

在规模上，为了节省成本，恒大地产主要选择规模大的项目开发，同时储备了大量的土地。这使恒大地产产生巨大的开发压力。同时，如此高的土地储备量进行开发所需的资金量，恒大地产产生了巨大的资金压力。

（2）政府资源的劣势

虽然恒大地产在税务成本控制方面设有专门的人员，并和税务机关打好政企关系。但是，政策资源方面的劣势使其所能享受到的体制资源极少。

（3）现金流和负债率上的缺陷

在中国现阶段的市场环境、政策调控、金融紧缩的背景下，高负债率和现金流量不足的特点将会使企业在融资方面的难度加大，增加企业的财务成本。

四、完善房地产企业成本控制措施

1.加强系统全面成本控制意识

要让管理层认识到系统全面的成本控制对企业未来发展的重要性，然后再影响中下层，从而改变整体组织的观念意识，达到有效控制成本的目的。

2.建立全面系统的成本控制体系

在准备阶段要对成本估算和国家政策等内容进行分析，制定目标成本。在设计阶段，选择符合发展战略的设计方案。在施工阶段，为调动相关人员积极性，可以将成本控制完成情况与个人年终绩效奖励挂钩。

3.建立严格的管理制度和奖罚体系

成本控制制度包括设计筹划、招标投标以及建安成本控制制度等。严格完善的成本控制制度是房地产企业对全面运营成本进行有效控制的前提。一个合理的成本控制制度要责任到人，建立完善的审批程序，并且严格执行。

[1]林峰.成本控制在房地产企业中的应用[J].房地产导刊，1994（10）.

[2]陈起俊,王伟.房地产开发企业成本控制探析[J].中国成人教育，2003（12）.

[3]成代萍,张鑫,杨峥.房地产开发企业的成本管理与控制[J].城市道桥与防洪，2008（5）.

（作者单位：江西财经大学）

10.13999/j.cnki.scyj.2017.05.026