黎小宝

摘 要 “营改增”政策为我国税制改革的重要举措，自 2016 年 5月1起，我国将房地产业纳入到“营改增”试点，这对新常态下房地产业的可持续发展具有重要的意义。“营改增”政策对于房地产业来说，既是一次机遇也是一次挑战。本文以“营改增”政策为研究背景，对房地产业财税管理的变化进行了研究，以期为推进“营改增”提供参考。

关键词 营改增；房地产业；财税管理

一、前言

2016年3月23日，财政部和国家税务总局联合颁布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，该通知明确了转让土地使用权、建筑和销售不动产的增值税税率为 11%。2016年5月1日，我国将房地产业纳入到“营改增”试点范围，将房地产列入增值税抵扣范围，使国家将全面实施“营改增”，完全打通税收抵扣链条，确保企业税负不仅不增。为此，借助房地产业营业税改增值税财税改革之东风，为降低房地产投资企业的税收负担，提高房地产企业的投资热情，对中国的房地产行业持续健康发展具有重要意义。房地产企业“营改增”后可能会加大税务成本，从而降低再次投资生产的热情，甚至导致部分企业辗转其他行业。

二、“营改增”后房地产企业的会计处理

（一）筹集资金的会计处理

房地产企业可通过银行等金融机构取得借款，由于金融业“营改增”政策已提出，所以在支付借款费用时只要取得合法票据，增值税和所得税可以抵消。会计处理为：借记“银行存款”科目，贷记“长期借款——本金”科目。项目使用前发生的借款费用：借记“开发间接费用”科目，同时根据进项税额抵扣，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，贷记“银行存款”“应付利息”“长期借款——应计利息”科目。应当注意的是，发生的有关增值税纳税义务的时间取决于贷款利息的实际利息，按照合同规定或固定利息支付。参考现有增值税纳税义务的规定的时间，笔者认为，纳税义务的时间应根据合同规定的时间确定，但是，如果你采取预付款的一天收到的预付款，而增值税金额应证明后方扣除。

（二）物资采购的会计处理

作为房地产开发企业原材料的工程物资，主要包括水泥、沙、钢筋等等。 按照“营改增”的规定，改革前不应增值税扣除闲置资产收购，可用于改革，以不增加税负，规范为企业，采购制度，严格审查采购过程中，选择一般纳税人企业，以获得购买增值税发票。针对部分企业销售建筑用的沙土、石料可能仍存在简易征收的情况，房地产企业获得增值税专用发票，增值税不可抵扣。

（三）支付工程款的会计处理

进入工程建造阶段，领用工程物资时借记“开发成本”科目，贷记“工程物资”科目。 当支付给对方工程款的时候，按照对方所开发票金额借记“开发成本 ——建筑安装工程费”科目，贷记“银行存款”科目，同时按照规定所扣的工程保证金贷记“其他应付款——保证金押金——工程保证金”科目。值得去留意的，伴隨着房地产行业的建设和“营改增”，工业企业自建写字楼等相关建筑材料是否可以抵扣进项税额。基于避免双重征税的理念，很可能伴随着房地产业和建筑业的改革，不动产可以抵扣领用建筑耗材的进项税额，购买房地产相关会计核算，借记“在建的工程”科目，贷记“工程所需物资”“原材料”“库存商品”科目，根据原材料使用不需要进项税转出，领用的库存商品也无需视同销售计算销项税额。

（四）产品销售的会计处理

房地产企业销售商品房时 ，按预收售房款借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；当收入满足确认条件的时候，借记“银行存款”“预收账款”“应收账款”等科目，按照售房合同所规定现价款贷记“主要营业务的收入”科目，根据发票上注明的税收贷记“应交税费———应交增值税”科目。同时，转移成本、借记“主营业务成本”科目，记入“产品开发”。

三、案例分析

2016年5月31日，房地产企业通过协议取得土地使用权，可以取得税法可以抵扣的增值税凭证，其中不含增值税的地价款10000万元，假设增值税税率为11%；年初通过银行开发新项目获得贷款12000万元，比如金融业增值税税率为6%，这次借款为分次付息的方式来进行，利息率为3%，当期计提利息；当期从一般纳税人处采购工程所需物资5 000万元， 从小规模纳税人处采购工程物资1000万元；当期领用工程物资200万元，支付工程款1000万元，对外销售另一项目的商品房，售价15000万元，成本800万元，其中土地增值税额为90 万元。与该企业相关的会计处理为：

1.取得银行借款时：

借：银行存款 120 000 000

贷：长期借款———本金

120 000 000

年底计提利息时：

借：财务费用/开发成本3 600 000

2.贷：应当付的利息 3 600 000

支付利息时：

借：应付利息 3 600 000

纳税———应支付增值税216 000

贷：存款 3 816 000

3.项目所需材料的采购：

借：工程所需物资 60 000 000

应交税费———应支付增值税8 800 000

贷：存款 68 800 000

增值税的金额=5 000×17%+1 000×3%=880（万元）

4.领用工程物资时：

借：开发成本 2 000 000

贷：工程所需物资 2 000 000

5.支付部分工程款时：

借：开发成本 10 000 000

贷：存款 10 000 000

6.销售部分房屋时：

借：银行存款 166 500 000

贷：主营业务收入 150 000 000

应交税费———应支付增值税16 500 000

7.结转成本：

借：主营业务成本 8 000 000

贷：产品开发 8 000 000

借：营业税金及附加 900 000

贷：应缴纳税费———应支付的土地增值税 900 000

四、总结

综上所述，房地产行业如果想要在当前环境下正确地面对“营改增”带来的影响，就得做好纳税筹划，从而降低房地产业相关税负，增加企业利润，使企业充分利用“营改增”政策为企业发展带来的发展机遇，用以达到促进房地产公司的业务的作用。

参考文献：

[1]崔志刚.“营改增”政策对房地产企业的影响及对策[J].财经界（学术版）.2013（19）

[2]赵晖.“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习. 2013（06）

[3]李郁明.“营改增”试点企业的税负影响和筹划策略[J].交通财会. 2013（10）