张灿

摘 要：伴随房地产业的发展速度也日益高涨，开发商和一般的卖房者为了获取更高的房屋出售价格，“一房二卖”乃至“一房多卖”的情形已屡见不鲜，纠纷不断，严重侵犯了正常购房者的合法权益，扰乱房地产市场秩序。根据我国物权变动模式及登记要件主义，来探讨“一房二卖”的法律效力，以及房屋所有权的最终归属。并对未能取得房屋所有权的买受人如何维护自己的的合法权益，提出建议。

关键词：“一房二卖”；法律思考；后果

一、“一房二卖”的背景分析

一房二卖，是指出卖人以同一房屋为标的物订立两个买卖合同，分别出售给两个买受人的行为。在房地产交易中，一房二卖甚至一房数卖现象屡见不鲜，特别是在房地产市场出现价格波动时最为常见。一般说来，一房二卖有以下几种常见的表现形式：第一种情形，一房同时二卖。出卖人就同一房屋同时与两个买受人同时订立买卖合同。第二种情形，出卖人先后将同一房屋出售给两位买受人，出卖人皆未为两位买受人办理房屋所有权转移登记手续。第三种情形，出卖人先后就同一房屋出售给两位买受人，出卖人为第一买受人办理了房屋所有权转移登记手续。第四种情形，出卖人先后就同一房屋出售给两位买受人，出卖人为第二买受人办理了房屋所有权转移登记手续。

二、如何保护房屋的买受人的合法保护。

以《合同法》、《物权法》为依据，“一房二卖”中，前后两个合同都是有效的。但是在此情况下，出卖人在履行了一个合同后，另一个合同的买受人无法获得合同的履行，无法得到房屋，对其权益的保护可以采用如下办法：

（1）要求出卖人承担违约责任依《合同法》规定，房屋的买受人在无法得到房屋时，可以依据有效的房屋买卖合同要求出卖人承担相应违约责任，赔偿因其违约而给自己造成的损失。

（2）解除合同并要求出卖人赔偿损失房屋重复买卖中，出卖人的行为构成根本违约，符合《合同法》规定的合同解除条件，这时无法取得房屋的买受人可以解除与出卖人的房屋买卖合同，要求出卖人退还购房款本金及利息，并可请求出卖人赔偿因合同解除而给自己造成的损失。

（3）请求惩罚性赔偿惩罚性赔偿是由法庭所作出的赔偿数额超出实际损害数额的赔偿。为了有效制裁商品房出卖人欺诈、恶意毁约等违背诚实信用原则的行为《商品房解释》规定了商品房出卖人的惩罚性赔偿制度：“对在商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人的恶意违约行为和出卖人故意隐瞒房屋已经出售的事实，又与其他买受人签订房屋买卖合同的欺诈行为，而致房屋买卖合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以在请求出卖人返还预付房款及利息、赔偿损失之外，另行主张出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”

三、如何应对“一房二卖”或“一房多卖”现象的法律思考

1.完善债权形式主义立法以规制成品

我国现有的规制房屋一房二卖的法律法规主要有：《合同法》、《民法通则》、《城市房地产管理法》。笔者认为，在制定物权法时，应完善债权形式主义的物权变动模式，从而有效地防范成品房一房二卖的发生。所谓物权变动模式是指规范物权变动所采纳的立法原则。我国合同法第133条规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。该规定中所说的作为例外情形的/法律另有规定，主要是指民事特别法关于不动产物权变动的规定。我国5城市房地产管理法6第40条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式第60条第3款规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。最高人民法院在其發布的司法解释规定：法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权不能转移。由此可见我国的立法已经采纳了债权形式主义的立法模式。但是，仍然有一些合同受制于行政法规。这无疑为一房二卖提供了机会。笔者以为，在制定物权法时，应该彻底采纳债权形式主义的立法模式，从立法上规制成品房一房二卖。

2.预告登记制度的设立，为权利人提供法律保障

预告登记，是德国中世纪民法所创立的制度，我国台湾地区的法律规范中也使用了预告登记的概念。我国新颁布的《物权法》第20条也规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这就在法律上第一次明确确认了预告登记的概念。预告登记制度将物权的公示公信制度应用于债权领域，形成债权物权化趋势。将登记作为不动产权利转让的构成要件，使将来发生的不动产请求权具有排他的公信效力，确保权利的预期实现，从而根源上解决恶意处分行为。预告登记是一个预先保护债权人的权宜之计，只能在一定时间内有效，否则会破坏物权的正常流转秩序，不利于市场交易。所以物权法规定不动产预告登记三个月内有效，给权利人一定的限制，促使债权人积极行使权利。结合本案来说，如果李先生与业主办理了预告登记，但李先生在能够进行房产登记时却没有去房产登记部门办理登记，三个月后预告登记就归于失效。业主再将房屋卖于赵女士时，房产部门则可以为其办理房产登记。这就意味着李先生在法律上达不到原先的买房意思表示了。李先生现在只能通过原来订立的房屋买卖合同要求业主承担违约责任。随着我国经济社会的快速发展，在我们的日常生活中会遇到越来越多的法律问题，一房二卖的案例也会层出不穷，如何更好保护自己的合法权益不受侵害，会成为人们关注的焦点。随着物权法在社会中的施行，审判实践中的广泛应用，对于房屋买受人的保护制度将随着实践的发展日渐完善，与此同时，对预告登记制度的进一步理解和广泛应用，将对司法实践中从根本上解决房屋双重买卖问题起到决定性作用。

参考文献：

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[2]宋英辉，茹艳红.刑事诉讼特别程序立法释评.苏州大学学报.2012（2）.

[3]邱江华.检察刑事和解的制度设计——以新修正的《中华人名共和国刑事诉讼法》为视角.中国检察官.2012（3）.

[4]钱昌夫.“检调对接”的理性思考.河北法学.2011（8）.

（作者单位：西北政法大学）