王开明

摘 要：营改增一方面能够给房地产企业产生积极影响，另一方面也会带来一定的不良影响。本文简要介绍营改增对房地产企业带来的影响，并在此基础上从政府以及企业两个方面探讨相应的对策。

关键词：营改增；房地产企业；影响；税负；对策

营改增的目的在于防止重复征税，从而减轻企业的税负，改进企业的运行效率。房地产企业在实施“营改增”的过程当中面临着比较严峻的困难，需要积极采取应对措施。

一、营改增对房地产企业未来的影响

第一，房地产企业现金流以及利润会遭到影响。营改增之后房地产企业现金流以及利润受各方面的因素的影响。因为房地产企业的经营具有特殊性，往往会延期付款给合作企业，这样一来就不能及时获得增值税发票，导致进项税不能抵扣，占用企业的流动资金，可能会发生资金紧张的问题[1]。与此同时，房地产企业往往通过预售方式来销售房产，而得到的收入要纳税，但是施工成本还有财务成本会伴随开发进程而不断增加，在此过程当中进项税的抵扣滞后，会直接影响到企业现金流。除此之外，土地出让金上涨的幅度在“营改增”实施之后会出现一定的降低，从而影响到地方政府收入。地方政府倾向于提高清缴税金的力度，从而给房地产企业现金流以及利润带来不良影响。

第二，有可能加大房地产企业的税负。房地产企业生产经营的过程当中通常难以预期取得增值税发票，导致进项税无法抵扣，因此实际税非但不会降低，短期内反而会明显升高。营改增政策在短期内加大房地产企业的税负，在营改增之后房地产企业的土地成本也无法用来抵扣进项税，房地产企业获取土地使用权的时候面临巨额税金，尤其是繁华地段的土地需要缴纳的税金往往是天文数字。政府的主要目的在于鼓励企业选择那些成本比较低的土地加以开发，但是负面作用是在短时间内会加重企业的税负[2]。除此之外，对那些营改增之前施工的老项目，购买的各种原材料以及固定设备都不能用来抵扣增值税，使得项目的具体税负上升。

第三，房地产企业施工成本上升。房地产企业施工成本的上涨主要是因为材料成本、施工费用以及人工成本的上升导致的。材料成本的上升集中表现在原材料供应商往往是小规模纳税人，提供材料的手续比较繁琐，管理更是非常混乱，导致房地产企业在购买原材料的时候难以得到增值税发票，加大了进项抵扣的难度，因此推高了材料成本。人工成本的升高对房地产企业有重要影响。这是以为房地产企业的工作人员主要是农民工，在人工成本开支方面难以抵扣进项税。施工过程当中使用的机械设备往往是租赁的，这些设别的租赁也无法用来抵扣进项，从而使得施工费用出现上升。

第四，加大房地产企业的纳税风险。营改增会加大房地产企业的纳税风险。首先是营改增会使得房地产企业的财务指标出现明显的改变，新增各种会计科目，加大工作人员会计核算的难度，容易在会计核算环节出错。其次是营改增之后税收法规出现改变，房地产企业工作人员要是未能及时学习这些政策法规，就无法准确纳税，从而出现纳税风险。再次是房地产企业因为涉及各种项目，管理人员容易联合财务工作人员伪造发票抵扣进项，从而导致纳税风险。最后是房地产企业普遍没有建立纳税风险评估机制，无法及时发现纳税环节的风险。

二、应对房地产企业营改增的对策

第一，政府方面的对策。政府一方面需要做好税改政策辅导工作。各级财税机构应当组织工作人员开焊前期培训，确保基层的工作人员准确理解“营改增”政策的实施要点。政府还应当安排工作人员到房地产企业提供实地辅导，让企业的工作人员熟悉“营改增”之后的会计处理措施。税局需要设置“营改增”专门窗口，由工作人员解答有关的问题。另一方面政府需要持续改进税改政策。首先是针对“营改增”的税制改革，来制定过渡性的政策，例如构建财政补偿机制。对“营改增”当中税负加重的房地产企业提供补贴，从而实现税负公平。其次是在稅率方面适当降低。当前税率对房地产企业而言过高，可以应用6%的税率，真正达到减税目的。除此之外，政府需要联合财政机构协调“营改增”执行的进程，推动全行业的覆盖，确保企业进项税额能够全面得到抵扣。

第二，企业方面的对策。房地产企业首先需要强化会计核算以及财务管理。企业需要尽可能获取增值税发票。尤其是对那些开发项目数量毕竟奥多的企业来说，应当考虑集中采购，从而防止材料供应商来源分散的问题。同时要严格会计核算的步骤，及时完成进项税额抵扣以及认证，并加强工程决算工作。其次需要做好政策宣传以及专业培训。因为增值税的纳税管理非常复杂，因此要改进会计核算工作的水平，需要专门进行培训，从而改进财务工作人员的和税务筹划能力以及专业素质。企业内部网络可以开设“营改增”的专题栏目，宣传这方面的政策，让工作人员意识到增值税抵扣的意义。企业管理人员同样需要参加“营改增”的相关培训。管理人员需要熟悉营改增的实施步骤，从而做到超前谋划以及宏观调控，降低“营改增”导致的不利影响。房地产企业的其他机构工作人员也应当参加培训，特别是采购部门需要顺应变化，确保房地产企业可以平稳渡过税改环节。最后是要转变经营模式。房地产企业针对“营改增”导致的资金短缺问题，需要转变经营模式。首先是要缩短开发的周期，降低资金的占用。其次是要提高房地产开发的质量。智能化社区以及环保型建筑成为我国当前房地产企业的重要卖点。改进产品的质量，可以确保企业在市场竞争当中占据先机，提高自身的竞争力。再次是要建立企业合作。房地产企业需要加强写作，通过资金拆借、联合开发、联合购地以及项目股份制等多种不同的形式来进行项目合作，加强管理并且扬长避短。

综上所述，“营改增”是政府为了改革税制，避免重复征税，推动产业结构调整实施的税制改革，也是房地产企业加强调控的关键突击个，有利于遏制房价上涨并实现房地产企业的稳健发展。房地产企业应当积极面对，妥善做好筹划工作，根据自身条件制定应对措施，转变企业的经营模式，防止出现资金链断而影响到企业发展。

参考文献：

[1]黄翠玲.浅议“营改增”对企业税收的影响[J].现代商业，2015，2（1）：159-161.

[2]郭祥.“营改增”对房地产行业是“利好”吗？[J].财会月刊，2015，3（4）：123-125.

（作者单位：郑州华南城有限公司）