李棚 刘子钦 陈留平

摘要：20世纪90年代，日本房地产泡沫破灭带来严重的十年经济衰退，值得深刻的分析总结。由一个行业的泡沫导致整个经济的崩溃只在刹那之间，可见泡沫经济巨大破坏性和发生的瞬间性。中国政府在近几年推出多套控制房价过快上涨的政策与市场现如今经常出现的“日光盘”形成鲜明的对比。文章立足于现行税法制度，重新思考在微调现行税法的情况下是否能够调控房地产市场。

关键词：房地产泡沫；税法；调控

一、房地产泡沫转化的先决条件

泡沫一词的定义存在多种方式，因此房地产泡沫的定义同样存在多样化。但大多数学者认同房地产泡沫是指由于多种因素，导致房地产的价格在一个连续的期间内急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格上涨的预期，大量的新买者进入市场，随着价格的上涨和投机资本的持续增加，最终导致房地产的泡沫。

（一）衡量房地产泡沫的指标

国际上主要认为有以下三个：房价收入比、空置率、租售比。房价收入比即房屋的售价与家庭年收入的比，其合理的区间通常认为3～6倍之间；空置率指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率，合理区间在5%～10%之间；租售比指每平方米的月租金与每平方米房价之间的比值，合理区间为1：300～1：200之间。而据昌忠泽（2010）的估计，2009年我国的城镇居民房价收入比8.3倍、农民工房价收入比22倍；中国很多城市的商品房空置率不低于30%，大多数一线城市不少商品房的空置率则高达50%以上；与此同时他还推测出北京地区房屋租售比达到1： 434，上海地区达1： 418，意味着中国85%以上的家庭没有购买住房的能力，大多数城市房地产泡沫严重，房地产空置率较高。时至今日可以推断这些比率会更高，房地产泡沫的严重程度不可想象。

（二）房地产调控政策评述

我国政府自2009年12月份开始楼市调控以来，连续的政策调控，仍然未能控制房价的暴涨，全国各地频频出现“日光盘”、房产交易中心深夜办理产权转移手续的现象。于是，一系列矛盾出现在人们面前。矛盾之一，从较高的房屋空置率上来分析房产市场上缺乏情况并不十分严重，而“日光盘”等现象却反而证明市场上对房产的需求很大，那就说明房地产市场存在严重的投机行为，部分房地产被作为投资项目持有，这就导致房价越炒越高，加速房地产泡沫的膨胀。矛盾之二，政府一连串的政策控制房价，但是房地产的价格却依然不跌反涨，说明中国人对房屋的刚性需求得不到满足，导致房地产的调控政策和行政干预手段暂时失灵。以上分析促使笔者思考，在现行税法中有没有办法能够解决上述的矛盾现象，让房价逐步下降的同时不减少GDP的增长。

二、房地产市场泡沫的转化与经济转型结合的可能性

（一）税收制度可以通过控制资本的流通，降低房地产风险促进经济结构的转型

大量资本集中流入房地产市场导致了泡沫的产生，有学者认为这是金融机构的监管不到位所致，但笔者更愿意相信这是资本特性所决定的结果，资本具有逐利性，它会自然流向投资回报率更高的产业，即使出现限购这样的强行限制资本流通的行为也并不完全能够阻断它的逐利流通的进程。而经济转型中的产业结构转型，被认为是我国从制造业大国走向制造业强国的体现。产业结构的转型需要在资本、人员和资源的共同作用下才能够实现。如果通过税收制度的微调能够实现这样的资本转化，是可以缩减房地产泡沫并且可以促进经济结构的转型。

（二）税收杠杆措施能够在房地产泡沫转化的过程中引领资本的流向

税收杠杆是运用税收形式，利用物质利益原则间接调节社会经济活动的手段。国家利用税收给予纳税人以有利或不利条件，引导其经济行为服从于宏观经济计划的要求。通过税收优惠措施能够引领从房地产市场中退出资本的流向，从而能够保障资本不外流，并且能成为我国经济发展的资本动力。这样做的好处，远比再次进行经济刺激更加有优势，它不会导致恶性通货膨胀。引领资本多方向流动避免资本过于集中在某一产业或某一区域内，能够促进经济多样化发展、分散风险。

（三）税收规章制度能够防止房地产市场投机行为，限制进入该市场的资本总量

税法本身就具有经济调节功能，它能够实现产业的升级，淘汰落后的技术，促进高新技术的发展，实现工业从沿海地区向内陆地区的转移，保障经济发展目标的实现。通过税收制度能够有效打击房地产市场中的投机行为，限制投机资金进入房地产市场。同时，亦可以通过制定相关法律制度，保证进入该市场的资金大部分进入普通住宅市场，避免进入高端住宅市场。另外，调高与房地产行业相关税种的税率，亦能抑制进入房地产行业的资本总量。例如，提高豪宅的相关房产税率，这样既能够使消费者的购房需求回归理性，也能迫使房地产开发商减少豪宅项目的建设，从而减少房地产市场资金投入。

三、房地产市场泡沫转化应遵循的原则

（一）税法调控房地产市场，要有利于经济发展

税法的作用除了参与国民收入的分配，取得财政收入的目的外，还应当能够促进经济的发展。税法和经济发展是相辅相成的关系，并不是孤立的。如果经济发展不好，那么财政收入就会减少，这说明税法的调节经济资源的作用并没有得到很好地发挥，反之，财政收入会随着经济发展而增加。

（二）税法调控房地产市场，不能以劫富为出发点

在处理房地产泡沫问题上，学者们提出了许多宝贵的建议。其中，部分学者提出征收物业税或者遗产税的建议，本文不否认其合理性和有效性。但是，从社会发展的最终目标全面小康的角度出发，似乎存在一种更好的调控方式，通过税法的强制性和资源重新配置，促使先富的那部分人带动欠发达地区经济的发展，早日实现全民小康的目标。这样的方法是存在的、可以实现的，也比劫富这种税法制度更让人愿意接受、遇到的改革阻力更小，且制定新的税法制度需要大量的科学调研，立法论证，漫长的制定过程，这是房地产泡沫整治所不允许的。

（三）税法调控房地产市场，不能忽视民生问题

在我国发布房产调控的过程中，曾出现一种非正常的现象，伴随着调控制度出现的是离婚率的上升，这两者原本不存在任何正相关的关系，但是究其原因是社会公众以房产作为投资资产的投机心理，于是借助离婚作为法律形式划分房屋产权界限，并非因感情原因导致的真实离婚现象。为了避免发生类似的问题，调控过程中必须注意这样的问题。

（四）税法调控房地产市场，要保证制度的持续性

通过房价调控政策历次发布后房地产市场的价格表现反馈信息来看，调控政策发布的初期人们对房价的预期是下降的，并且房价可能会出现小幅度的下降，但是随后房价迅速的反弹反而会超过人们的预期。因此，保持政策的连续性显得尤为重要。

四、房地产市场的投机资金流向示意图

为实现投机资金顺利退出房地产市场，进入实体经济的目标。对存量房交易过程中转让方所得的交易款项，采取专户管理的措施。借助房产交易的相关平台，结合税收杠杆措施，确保专户里面的投机资金进入实体经济。根据房地产调控的需要，设计房地产投机资金流向示意图，如图1所示。

五、多税种联合整治房地产市场泡沫具体措施

（一）对投机性房地产征收房产税，挤压房地产市场的泡沫

对多套房中非经常性居住用房开征房产税，通过房产税提高两套房以及多套房的持有成本，增加市场存量房交易数量，从而降低房价、解决刚需，排挤房地产市场的泡沫。根据现行房产税的规定，对个人居住用房是免征房产税。对于多套房的持有者而言，这是最大的福音。如果对多套房中非经常性居住房开征房产税，只要每年实际的房产税税负成本大于年租金收入时，也就意味着持有期间成本大于实现的租赁收入时，根据利己原则投机者是不会傻到继续亏本持有房产，那就会产生多套房的持有者转售自己的多余房产。另外，持有多套房产的成本的上升，会降低理性消费者对房地产的投资预期，这也会导致房价的进一步下降。

在此过程中，不能忽视租金收入的问题。为了防止投机者试图利用提高租金收入来抗衡对非经常性居住用房所承担的房产税税负，我们可以借鉴德国租房法的经验，严格限制房屋租金涨价。结合我国的实际情况，对于按照国家公租房价格对外出租的非经常性居住用房可以给与减免房产税的规定。只有这样做，才能够确保在房地产市场中的投机资金渐渐流出。

因地制宜制定房产税的税率，抑制房价上涨。我国的房产税法规主要有：房产税暂行条例和房产税暂行条例实施细则。其中实施细则是地方性法规，由省级人民政府制定，因此政策的制定可以更加贴近本地发展，避免机械、脱离实际经济发展情况。更重要的是房产税的计税规则是按年征收，意味着多套房的持有者每年都必须缴纳数额不菲的房产税。在房价如此高昂的今天，即使按照上年当地交易的平均价格计算，这也是一笔不小的费用，这对想以房地产作为投资项目的投机者而言是不可想象的，类似税法制度的执行，将会长期抑制房价的上涨。

（二）通过所得税优惠措施，多渠道引导房地产市场退出资金进入实体产业

通过所得税收优惠措施的引导，实现东部地区资金向中西部地区的转移。中、西部地区政府应当根据经济发展需要适度制定税收优惠措施，吸引从房地产市场上退出的闲置资金进入当地的经济建设。如果能够将这部分退出资金引导进入中西部地区的实体经济，那么对于该地区GDP的增长具有长久的促进作用。

通过所得税收优惠措施的引导，大力推动高新技术产业的发展。发展高新技术产业，需要更多的类似于天使资金的投入，而风险偏好较高的投资者愿意成为天使投资人。高新技术企业融资难最突出的表现就是发展初期只有技术缺乏资金，而我国金融机构是最不愿意给予这样的企业融资，然而天使投资者却愿意挖掘这样的高新技术企业给与他们融资。因此，鼓励从房地产市场退出的投资人进行天使投资，并且给予相关的政策扶持。

根据理性经纪人假设，投资人会优先选择让资金进入实体经济发展，而不是缴纳高额所得税后闲置资金。另外，创造多条进入实体经济的通道，满足不同风险偏好的投资者的理财需求。根据中国人的储蓄习惯特点，房地产投机者中的风险偏好保守者会优先选择国债投资，这比将闲置资金单纯的储蓄获得收益更高，国债也被认为是无风险的投资，而风险偏好较强的投资者，则更倾向于自主决定投资项目，进入实体经济的发展。

（三）允许制定更多的流转税税收优惠措施，促进第三产业快速健康发展

科学制定流转税税收优惠措施引导从房地产市场退出资金进入第三产业，会加速我国第三产业的发展，提升该产业的整体实力，提高人民群众的生活质量。我国第三产业起步较晚，但是发展势头迅猛、强劲，但却需要更多资金的投入。

大力推进旅游业发展，提升旅游体验的质量。随着我国经济的持续快速的发展，旅游业成为第三产业中发展迅猛的产业。扶持第三产业中的文化业，向世界展示中国文化。文化实力代表国家的经济软实力，这已经成为经济发展中的普遍认识。而我国文化业发展不是很强，我国文化产业项目丰富，但是过于分散，正因为具有多样化的特点导致文化产业整体向前发展的速度迟缓。集中发展部分具有经济价值的产业，保持剩余文化不间断的传承，仍然需要资金投入和政府文化部门的协调运作。

（四）借助房管平台实现交易资金的管控，防止资金外流

借助房产交易管理平台和住房公积金平台，实现对多套房中非经常性居住用房税款的开征。通过房地产市场的投机资金流向示意图可知，在征收房产税之前首要任务是识别征税对象。借助房产交易管理平台对多套房的持有者进行识别之后，给予通知公告，让持有者按照调整后的房产税法确定其经常性居住用房。

必须借助住房公积金平台管理交易资金，减少资金外流的可能性。房产交易的资金实行专户管理，这是确保资金流向的必要措施。如果让资金进入投资者个人账户，那就不能够确保房产泡沫的资金进入实体经济，从而就会丧失经济结构转型的可能性。那就不可能避免资金外流的现象出现。另外，进入专户管理有利于所得税的征收，对于坚持要将资金转入个人账户的投资者而言，资金专户管理能够确保所得税的足额缴纳，在取消个人所得税优惠的情况下，投机者将承担房产交易所得高达20%的税负，理性的投资者在这样的情况下更愿意将资金投入实体经济发展。

六、结论

（一）多税种的联合调控，能够抑制房价，确保投机资金远离房地产市场

通过上述分析，笔者确信在现行税法的体系下进行微调，是可以控制房地产价格，能够长期有效抑制泡沫的增长。另外，在刚需强劲的房地产市场，通过税法能够让投机者远离该市场，让房地产市场价格回归到合理区间，满足人民大众基本的生产生活需要，同时也能够避免经济发展的大起大落，规避发生类似与日本房地产崩溃带来经济发展倒退的巨大风险。

（二）税收优惠建立的多种投资渠道，能够引领房地产退出资金进入实体经济

多种投资渠道的建立既可以满足资本市场中不同风险偏好投资者的投资意愿，又可以让资本流入实体经济。所以，通过现行税法的微调是能够将房地产市场中的投机资金转化发展实体经济的，实现经济转型升级的。

税法调控比其他调控方式具有更强有力的保障，这是法律赋予它的权利，所以调控力度较大，对经济的引导能力更加明显。本文着重分析通过税法调控房地产价格的可能性，通过上述房产税、所得税、营业税的分析已经分析证明，通过税法调控房地产价格的设想有其存在的合理性和实际操作的可能性。

参考文献：

[1]昌忠泽.房地产泡沫金融危机与中国宏观经济政策的调整[J].经济学家，2010（07）.

[2]王俊，王喆，昌忠泽.中国住宅市场税收调控效应研究[J].公共行政评论，2008（06）.

[3]李升.房产税的功能定位[J].税制改革，2012（03）.

（作者单位：江苏大学 财经学院）