叶莲红

摘要：在房屋土地交易中，土地评估作为其中不可或缺的重要环节之一，有着十分关键的作用。它能够对土地的经济价值予以全面反映，可以说影响着整个房地产行业的发展。然而，由于我国在土地评估这方面起步较晚，整个评估机制尚不完善，无法有效地对土地评估行业发挥出其规范和指导作用，造成土地评估行业当前还存在许多问题。因而分析我国土地评估存在问题，对存在问题展开相应探讨，并提出可行的解决对策，具有十分重要的意义，有助于我国土地评估行业更加规范与合理。

关键词：土地交易；土地评估；房地产行业；解决对策

由于我国经济发展当前呈现下滑趋势，使得经济形势变得日益复杂，各种信贷风险呈现出多样化趋势，并不断暴露出来。在这样的背景之下，土地抵押担保就成为了各种信贷机构以及各大银行非常青睐的信贷产品。而其中的关键之处在于，如何有根据地、准确地对土地进行合理评估，使其价值得以确定。这也是地方政府、各种信贷机构、各大银行、房地产公司以及普通民众需要面对的难题。

一、土地评估概念和作用

土地评估就是指土地评估人员依照土地评估的原则、土地评估理论以及土地评估方法，在对土地交易资料予以充分掌握的基础之上，依据土地的自然属性及其经济属性，按照地产的等级、质量以及地产在经济活动中的收益情况，并对土地利用政策、土地预期收益、土地利用方式以及社会经济发展情况等可能对土地收益产生影响的因素加以充分考虑，对某块或多块土地在某一时点、某一权利状态下综合评定出其价格的过程。

（一）土地评估有利于土地交易顺利进行

随着社会经济以及房地产行业的发展，我国土地交易变得日趋频繁，其经济价值也随时变动，再加上土地交易市场有着地域性的特点，因此，在土地交易市场上很难获得土地的完整价格资料。除了专业的土地经营公司，普通人很少具备这方面的经验，因此在进行土地交易之时，有必要对土地事先进行评估以确定其价值。只有经过专门的土地评估机构通过搜集资料对土地进行专业的分析评估，确定其价值，土地交易双方彼此才不至于担心自身吃亏上当，从而使得土地交易得以顺利进行。

（二）土地评估有利于完善土地市场

首先，自从我国开始改革土地使用制度以后，土地逐渐由以前的无偿使用转变为有偿使用，使得土地市场得以逐步建立，这就需要完善土地市场，通过市场来配置土地资源。当前我国土地配置趋向多样化，有行政划拨、国有土地租赁、授权经营、作价入股以及土地出让等多种形式。市场配置范围逐步扩大，行政划拨范围正在逐步缩小。而要实现土地资产的市场配置，其基础就是要量化土地资产，土地评估正是量化的基本手段。其次，土地管理一项重要的内容就是土地市场管理，而土地价格管理又是土地市场管理的核心。由于受市场因素影响，土地价格常常波动较大，其波动幅度又大于经济增长波动，因此，很容易发生土地投机。为了防止土地投机行为以及地价波动过大，有必要经过专业的评估人员对有代表性的地块进行价格评估，并以此作为依据来对土地价格加以控制。因此土地评估有利于完善土地市场。

二、我国土地评估当前存在问题

（一）土地评估相关法律尚未完善

由于我国当前不断加快城市化进程，造成土地需求不断增长，使得人们十分看好土地评估的市场前景。然而，由于重视程度不够，缺乏评估风险意识，相当多的土地评估机构对土地抵押评估的风险视而不见，以为只要经过了法律和评估技术培训，只要不犯大错就能够安枕无忧。而对企业信誉建设以及职业道德培训缺少详细的规划和有效的制度，一旦评估人员出现相关问题，只是进行简单处罚或辞退。加之，国家关于土地评估的相关法律法规较为滞后，对涉事人员无法依章追究其责任，非常不利于土地评估行业的健康有序发展。

（二）土地评估监管力度不够

仅依靠行业自律，而没有好的监管制度和措施，土地评估行业是无法真正实现健康有序发展的。我国土地评估市场当前存在的各种乱象，最主要的原因就是因为对土地的整个评估过程缺乏切实有力的监管和统一合理的标准。一方面，由于政府长期以来的主导，很多土地评估机构还残存着行政抓手的影子，对土地评估的独立性带来了负面的影响。另一方面，由于缺乏切实有效的监管制度和措施，无法有效监督和制约土地评估机构及其从业人员，违法评估和违规操作的犯罪成本不高，加大了非法获益的诱惑，最终导致土地评估行业乱象环生，严重影响了土地评估行业的独立、公正形象。

（三）土地评估机构从业人员素质较低

我国当前许多土地评估机构均是改制分离出来的，这就使得这些评估机构缺乏专业的评估机制和评估人员。一些评估机构由于缺乏足够的土地估价师，现场勘察都不进行，直接根据周边的位置或网上的相关信息对土地进行草率评估，使得土地的最终评估质量受到了严重的影响。一些评估机构为了获得非法利益，故意选择有利于客户的评估方法。以上种种情况，造成我国土地评估行业在整体上呈现出参差不齐的现状，评估人员素质较低，评估能力与评估质量不高。

三、规范我国土地评估的可行对策

（一）对土地评估行业强化监管

首先，要从法律层面上对土地评估行业进行制约。对土地评估过程中存在弄虚作假的评估机构，不仅要取消其土地评估资格，还要对相关责任人和有关人员追究行政或法律责任。其次，积极探索纠纷调解机制的建立，对房地产估价过程中存在的纠纷予以化解。比如成都市房地产估价师协会就对纠纷调处办法牵头进行了起草，将房地产估价师协会明确为纠纷调处人。纠纷调处办法经会员单位讨论一致通过后，成为整个房地产评估行业都必须遵守的规则。再次，对土地评估可以采取招标的形式来进行，所有参加机构公平竞争。最后，有关监管部门应当对土地评估行业采取切实有效的措施加强监管和整顿。通过对土地评估行业监管规则的完善，通过对行业准入和退出机制、对监管惩罚措施和查处办法的制定，有序地监督和管理土地评估机构及其从业人员，以此为土地评估行业营造一个良好、公平的竞争环境，使得土地评估过程的独立性得到维护，使得评估结果的独立性和公正性得到确保。

（二）完善行政服务功能和严设准入条件

首先，土地评估行业的行政主管单位应当设置统一、合理、科学的行政收费标准，避免因收费标准杂乱而造成混乱。其次，政府相关行政主管部门应当依据市场变化，对基准地价、地价指数以及地价变化幅度及时公布，使土地估价师能及时掌握土地市场价格趋势，从而评估出合理的土地评估结果。最后，政府应当对土地评估行业的准入条件进行严格设置，控制土地评估机构新增数量。近些年来，我国土地评估机构数量不断增多，虽然增多了数量，其质量却没有得到相应的保障。因此，为了使土地评估机构更加适应土地市场的各种要求，有必要对土地评估机构的数量进行合理控制。通过严设准入条件来控制土地评估机构数量，使其契合土地评估市场的需求，这样不仅有助于提高土地评估机构其土地评估质量，还有助于促进整个土地评估市场进入良性循环和健康发展。我国土地评估市场当前还处于初级发展阶段，各种规范尚不健全，此时更需要相关主管部门对土地市场做好结构的调控和优化，从而促进其健康顺利发展。

（三）加强土地估价师职业素质教育

土地评估行业想要健康有序地发展，其中一个最为关键的因素就是土地估价师是否具有较高的职业道德和素质。因此，土地评估机构必须重视对土地估价师的培训工作，应当定期开展土地评估专业培训，不仅要对土地估价师的业务知识和业务能力加以培训，还应对土地估价师加强职业道德培训，从而提高提高从业人员职业素质，使土地评估行业向着规范化方向发展。

四、结论

综上所述，我国土地评估行业在社会经济快速发展的今天，巨大的挑战依然摆在面前，其是否健康有序地发展，直接关乎到我国城镇化建设进程，关乎到土地交易市场秩序。本文先简单阐述了土地评估的概念及其作用，然后探讨我国土地评估行业存在的问题，并从完善法律、强化监管、完善服务、严设准入条件以及加强职业素质培训等几个方面提出规范我国土地评估的可行建议和对策，希望能为我国土地评估行业有序、正常发展提供相关参考与借鉴。

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（作者单位：浙江省丽水市国土资源管理局）