邹振华

安徽财经大学经济学院

供给侧背景下房地产行业的发展问题研究——以保利地产为例

邹振华

安徽财经大学经济学院

供给侧改革是国家根据我国宏观经济实际情况制定的具有战略意义的顶层 ，是解决我国当前过剩产能与高库存的关键举措。2015年国家开始推动供给侧政策，注入优质资产、提高运营效率。在“去存货、降杠杆”的政策推动下，自2013年开始出现下行的房地产行业开始回暖，而在房地产板块当中，国企占半数。因而研究房地产行业在政策推动下的现状与发展就以国有企业为切入点。为此，本文选取保利地产作为案例研究对象，对其近几年的状况进行分析，并预测其今后的发展，以期为房地产行业未来的前景献策献议。

房地产；保利地产；分析预测

一、国家政策与行业背景

2013年以来，房地产行业开始出现下行趋势，开发投资增速持续下降，自2月以来国房景气指数从97左右持续下跌。2015年以来全国房地产行业在国家出台的供给侧改革下，温和回暖，前半年全国商品房面积同比下降20%，降幅缩减；商品房销售额同比增加3.1%。意在提高供给质量，加大结构改革的供给侧改革通过有供有限，控制了商品房的供给，同时，采取降低首笔付款金额、减少税费，给予补贴，放宽公积金贷款政策等多项刺激投资需求的手段，促使房地产行业在经济下行形势下，依旧保持稳定器的地位。

房地产行业新的生长周期表现出了创新拉动、整合为特点。虽然行业开发投资增速的下行趋势依旧存在，但从宏观背景上看，行业的发展依旧可观。2016年房地产行业仍然会作为促进经济提速的重要因素。城镇化新增住房、旧城改造工作新常态下的养老产业都会促使政策红利的不断推出。

二、企业地位与公司概况

保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司， 2006年7月，公司股票在上交所上市，至2015年底，资产总计40383300万元，连续六年荣获中国房地产百强企业综合实力第二名，全年保利地产共实现签约金额1541.04亿元，同比增长12.75%；实现签约面积1218.30万平方米，同比增长14.22%。

保利地产主打商品住宅，兼营持有经营性物业。在住宅开发角度，形成了多元化住宅物业的创新局面，包含了多种物业形态。商业物业囊括了商业性鞋子欧、酒店、会展、购物中心，具备多品种多类别物业综合发展的能力。

三、财务分析与发展预测

（一）财务分析

1.资产负债表水平分析

保利地产公司总资产本期增加38，067，000，000 万元，本期增长幅度10.4%，表明公司资产规模有大幅度提升。流动资产本期增长33，817，000，000万元，本期增长幅度9.63%，使总资产规模增长了9.24%。非流动资产本期增长4，250，400，000万元 ，本期增长幅度28.51%，使总资产规模增长了1.16%。

2015年保利地产总资产的增长主要归咎于流动资产的增长。在流动资产中起到关键性增长作用的依次是存货、其他应收款和预付款项。其中，存货增长8%，带来总资产5.76%的增长幅度；其他应收款同比增长72%，引起总资产3.46%的增长。

非流动资产的增长归于投资性房地产的增长。本期增长2392770000元，本期增长幅度34%，使总资产规模增长了0.65%。

负债本期增加21800000000元，增长的幅度8%，使权益总额增长了5.96%。保利地产所有者权益同比增长20%，使权益总额增长了4.45%，说明市场投资者看好保利的发展前景，进行了相应投资。

因此，本期的权益总额增长主要体现在所有者权益的增长上，其中，本期未分配利润同比增长23%。引起权益2.62%的增长幅度。保利地产采取资本公积转增股本的政策，因而只是资本公积的减少带来股本的增加，对股东权益总额并未带来变化。

负债方面，流动负债增加18%，带来权益9.44%的增长；非流动负债同比减少13%，引起权益总额减少了3.48%。流动负债中，预收款项本期增加19247000000元，同比增长17%，使得权益总额变动了5.26%；非流动负债中，长期借款27%的减少，使得权益6.58%的降低。

2.资产负债表垂直分析

（1）资产结构静态分析。企业流动资产的变现能力强，风险低，非流动资产的变现能力差，风险高。企业的流动资产比重均稳定在95%左右，资产结构稳定，且风险低。

（2）资产结构动态分析。流动资产比重下降0.7%；非流动资产比重增加16.4%。主要源自与企业可供出售金融资产、无形资产和长期待摊费用77.4%的下降、39.03%和30.44%的增长。

（3）资本结构静态分析。保利地产的负债比重75.95%，所有者权益比重24.05%。从长期偿债能力来看，企业的资产负债率高财务风险高，但从企业的盈利角度来看，主营业务成本率66.8023%以及高达162.5545%的股本报酬率说明企业具有很强的盈利能力。

（4）资本结构动态分析。所有者权益8.79%的增加以及负债2.49%的减少，说明公司的资本结构比较稳定，财务实力增强。

3.利润表水平分析

（1）净利润分析。净利润是供企业所有者分配或使用的经营成果。保利地产2015年实现税后利润16827700000元，比基期增长了2596300000元，增长率为18.24%，增长幅度较大。依据利润表水平分析，公司税后利润增长是由于利润总额增加了3869000000元，又由于1272580000所得税费用的增加，最终导致净利润增加了近两成。

（2）利润总额分析。 利润总额是企业全部经营成果的衡量标准。2015年度保利地产利润总额增加了3869000000元，营业利润的增长是导致利润总额增长的主要因素，营业利润增长率为19.73%，公司营业外收入增加了92355000元，增加了55.41%，营业外支出减少32706900元，降低了近三成，综合导致了利润总额的增加。

（3）营业利润分析。营业利润由企业的营业收入、公允价值变动损益、投资收益与营业成本、期间费用、税费、资产减值损失的差额构成。这项指标反映了企业日常经营业务的经营成果。2015年公司的营业利润增加是主要是由于营业收入增长了14373000000元，增长率达13.18%。根据财务报表，营业收入的增长源于公司依据国家政策的扶持，加大供给，减少库存，稳步发展。同时，资产减值损失下降72.22%，致使营业利润的上升，也是推动企业营业利润上涨的优势因素。

4.利润表垂直分析

本期营业利润占营业收入的比重为18.41%，比基期的17.40%提高了5.78%；本期利润总额的构成为18.55，比上年度的17.45%增加了6.31%。净利润的构成为13.63%，增加了4.47%

由此可以看出，2015年保利地产盈利能力比上年度有所上升。从营业利润结构上升来看，主要是营业收入结构上升所致，表明营业收入上升是提高营业利润构成的根本原因。

5.杜邦分析

本期企业的4.167%的总资产收益率与4.16的权益乘数构成了17.26%的净资产收益率；基期3.8908%的总资产收益率与4.545的权益乘数构成了19.87%的净资产收益率。

其中，总资产收益率主要用来衡量企业利用资产获取利润的能力，是评价企业盈利能力的重要指标。权益乘数即资产总额是股东权益总额的多少倍，是评价企业长期偿债能力的重要指标。两项指标的乘积形成净资产收益率，这一反映企业股东获得投资报酬的高低，该比率越高，说明企业的盈利能力越强。虽然净资产收益率小幅下降，但企业的总资产收益率提升，并且财务杠杆下降，风险降低，故，企业的盈利能力总体来说是上升的。

2014年主营业务利润率为13.0495%，总资产周转率为32.09%；本期的主营业务利润率与总资产周转率分别为13.6335%与32.08%。营运能力的稳定与盈利能力的提升表明企业的获利前景看好，同时财务杠杆降低，财务风险减少，表明企业本期的经营管理能力优良。（以上分析基于本期（2015年12月31日）及基期（2014年12月31日）的财务报表）

（二）发展预测

综合企业本期的财务分析以及主营业务增长率、净利润增长率等成长能力指标，表明保利地产2015年坚持“去存货，降杠杆”的理念，机制应对市场的变化，保持了业绩的平稳提升，在业绩上也高于地产行业平均的水平。预测企业在2016年及以后的年度，企业绩效仍稳步上升，运营良好，在销售和业绩上仍旧处于行业的领先位置。

在中央加大供给侧结构性改革建成小康社会决胜的开局之年，保利地产将继续坚定“去库存”理念，带动房地产行业的稳步发展，拉动经济增长。在新常态下，实现央企的承诺与社会责任。

四、行业前景与未来展望

由于房地产市场在需求和盈利两个角度均面临着拐点，投资的特征也明显降低。因而可以预计，自2015年房地产市场将回温，总体仍然处于初步复苏，从保利地产案例分析的过程中可以看出，房地产行业目前不太可能大幅反弹。老龄化进程的快速发展以及全面二胎的实施，导致房地产需求增加。但应看到，城镇化对房地产行业的促进作用可能会减弱。土地价格的增长速度明显高于同期商品房销售均价的上涨，价格涨幅较大。行业集中度进一步强化、市场份额之争日益激烈，房地产行业面临着巨大的挑战和机遇。越来越多的房地产企业将走向融合的全产业链创新发展模式的道路。

房地产行业在前景看好的前提下，也存在着行业的剧烈竞争，因此，行业应当进行多元化的经营，可以兼营商业地产、养老地产以及文化旅游地产，同时参股其他行业，如金融、新能源、文化娱乐业以降低单一经营的风险。存量房市场规模的扩大也可以为企业的市场发展开拓新空间。

［1］许宪春； 贾海； 李皎； 李俊波.房地产经济对中国国民经济增长的作用研究［J］.中国社会科学，2015年，1卷（期）∶5-8

［2］李芳；李秋娟.人民币汇率与房地产价格的互动关系——基于2005-2012年月度数据的MS-VAR模型分析［J］.国际金融研究2014，3卷（期）∶2-5

［3］李文.我国房地产税收入数量测算及其充当地方税主体税种的可行性分析［J］.财贸经济，2014，9卷（期）∶3-4

邹振华（1994-08-19）性别女，民族汉，安徽六安人，安徽财经大学经济学院2013级本科生，研究方向：区域经济