李向红

蒙阴县国土资源局

试析房地产泡沫对经济的影响及应对措施

李向红

蒙阴县国土资源局

房地产泡沫经济问题简单说来可以理解成：房地产的价格在一个过程中的疯狂和持续上涨，给人们造成一种房地产价格在未来时间内还会持续上涨的预期，让这种预期不断的吸引新的买主，随着价格的不断上涨与投资成本的增加，房地产的价格远远高于与之对应的内在价格。房地产泡沫的特征是供求严重失衡，需求量远远大于供应量；投机气氛非常浓厚。判断的标准可以参考房价收入比、房地产投资与房价增长速度、房地产价格增长与GDP等的增长速度比。

房地产；经济泡沫；控制

1　房地产经济泡沫的表现

1.1地价上的泡沫。近年来，我过房地产市场迅猛发展，在很大的程度上推动了我国的经济发展，为我过带来了不少的经济效益。但是，由于我过缺乏一个比较健全的房地产市场相关的法规，出现了一系列相关的问题。因为市场的大量需求，以及土地的稀缺，这使得土地的价格被人为炒作，拉高，从而引发虚涨。过度虚涨的这一部分就可以称作泡沫。若土地价格涨到其原价的几十倍以上，就会形成泡沫经济。

1.2房屋泡沫。在房地产市场，若商品房的供给已超过市场本身的需求，就会形成泡沫经济。根据国际上一些通用的计算方式，若商品房的空置率在一定的范围内，这种经济泡沫是可以接受的；但若是太多的话，因为供给过多，形成较严重的泡沫经济，最后的结果就是，房价不但不再上涨，反而暴跌，开发商损失惨重，最后不得不破产倒闭。

1.3泡沫虚涨。房价是否上涨，很大程度上都取决于地价，所以地价的泡沫就会催生房价泡沫。另外，开发商追求过高的利润，对房价进行人为的拉抬，也会产生经济泡沫。若开发商为求暴利，推动房价飞涨，使购买房无力购买，也会产生房地产泡沫。

1.4泡沫投资。若房地产投资和消费的增长相符合，那这种供求关系就是平衡的。在发展中国家，经济建设阶段，房地产投资增长若略高于需求，也是合理的，也能推动房地产和国家经济的发展。但若是房地产增长过快，房产销售不出去，无力偿还银行贷款，就会发生金融危机，从而使泡沫经济走向破灭。

2　房地产经济泡沫产生的主要原因

2.1房地产商品的特殊性。在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。

2.2土地的稀缺性。我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。因此，土地的稀缺性使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。

2.3地价具有虚构性。地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。现实的市场地价中虚构部分越多亦即说泡沫成分越多，反之越少。

2.4房地产市场是不充分市场。由于房地产市场买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。

2.5银行放贷的倾向性。由于房地产的不可移动性及其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款，造成大量资金涌向房地产业。信贷的盲目扩张给泡沫的产生埋下了隐患。

2.6政府部门的不正之风。政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地以及政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为等也是助长泡沫形成的原因之一。

3　房地产泡沫的应对措施

3.1加强土地资源的管理。通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。首先要严格执行土地开发规划审批制度。调控好土地供应总量、各类用地的供应比例、供应结构和供应区域。其次要严格土地招投标管理，完善政务公开制度。再次是开征土地财产税，抑制土地投机和闲置。最后是要建立土地信息系统，实行全国联网，加大信息透明度，防止信息不对称，控制圈地、炒地等现象。

3.2建立完善的房地产价格监测、预警系统。不断完善房地产市场的宏观监测体系，就是对全国房地产市场信息的及时收集、整理和分析，对市场运行情况进行评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，在必要时通过土地供应、税收和预售管理等手段及时调控，有效防止泡沫的产生。

3.3加强对银行业的监管。人民银行要充分发挥货币政策的调控作用，运用各种货币政策工具和手段，防止资产进一步泡沫化。从银行业自身出发，更要把严加防范房地产金融风险放在首位，加强对存量房地产贷款和个人按揭贷款的盘查，严格审批手续，杜绝不符合条件的开发商和购房者攫取贷款。

3.4整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。央行要采取有力措施控制商业银行贷款过多流入房地产业。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。三要规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房等。

3.5加大规划控制力度。政府可以加大规划控制力度，一方面可以起到控制房价的作用，另一方面可以避免“豪华经济适用房”的出现。这样一来，未来的房地产市场将是一个平民化市场，而不是目前所推崇的“只为富人造房子”的豪宅市场。

3.6建立完善的房地产价格监测、预警系统。不断完善房地产市场的宏观监测体系，就是对全国房地产市场信息的及时收集、整理和分析，对市场运行情况进行评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，在必要时通过土地供应、税收和预售管理等手段及时调控，有效防止泡沫的产生。

4　结束语

综上所述，房地产泡沫的形成和破裂过程实际上是房地产价格机制作用的必然结果，这个过程完全可以用弹性理论、供求原理等最基本的西方经济学理论给予解释。可以说，房地产泡沫是市场机制发挥作用的一种典型形式。但是，其结果又会导致社会福利损失，出现市场失灵。这些市场失灵现象的存在，都说明房地产行业更需要政府干预。但政府也是经济人，政府干预不是万能的，政府失灵甚至比市场失灵还要可怕。因此，如何在房地产领域既克服市场失灵又防范政府失灵，是有待进一步研究的课题。

［1］崔新民.城市住宅价格的动力因素及其实证研究［M］.北京：经济科学出版社，2005：36-37.

［2］沈悦.房地产价格和宏观经济的关系研究［M］.北京：中国水利水电出版社，知识产权出版社，2006，12.

［3］张健.中国房地产投资策略分析［M］.上海：上海财经大学出版社，2005，4.